설명
■ 질의
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따른 지식산업센터를 착공신고 후 분양하는 중에 있습니다. 이때 분양가 상승을 초래하는 공급가격의 증감이 없는 슬래브의 구조를 기존 철근콘크리트에서 플랫슬래브로 설계를 변경하는 행위는 분양 받은 사람들의 동의를 받아야 하는지요?
보를 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하면 대수선이나 현재 착공신고 후 분양중이므로 건축물을 구축한 상태가 아니므로 해체할 것이 없는 상황으로 건축법 시행령 제12조제2항에 따른 경미한 사항의 변경으로 사료되어 질의 드립니다.
따라서 건축법상 경미한 사항의 변경 부분에 대해서 분양 받은 자의 동의를 받아야 하는지요?
아울러 설사 대수선에 해당되더라도 분양 받은 자의 동의를 받아야하는지 질의 드립니다.
산집법에 따른 지식산업센터는 건축물의 분양에 관한 법률 제3조제2항제2호에 따라 적용대상이 아닙니다.
▣ 회신
안녕하십니까?
귀하께서 국민신문고를 통해 신청하신 민원(신청번호 1AA-2001-465017)이 ‘건축물의 분양에 관한 법률’ 적용대상이 아니라고 판단되어, 국토교통부 → 산업자원통상부 → 법무부를 경유하여 대한법률구조공단으로 이송되었는바, 대한법률구조공단은 법률상담기관으로, 귀하의 사안에 대하여 민사적인 측면에서 검토하여 답변드리겠습니다.
1. 귀하의 사안은 분양회사가 선분양ㆍ후시공의 방식으로 분양되는 집합건물(지식산업센터)을 분양한 이후 ‘슬라브의 구조를 철근콘크리트에서 플랫슬래브로 변경’ 할 경우, 분양 받은 사람(이하 ‘수분양자’)의 동의 필요 여부에 대하여 문의하신 것으로 판단됩니다.
2. 대법원 2005다5812 판결은 “선분양ㆍ후시공의 방식으로 분양되는 아파트 분양계약서에 동ㆍ호수ㆍ평형ㆍ입주예정일ㆍ대금지급방법과 시기 정도 등이 기재 되어 있고, 건물의 외형, 재질, 구조 등에 대하여는 구체적인 내용이 기재되어 있지 않은 경우에, 분양광고의 내용, 모델하우스의 조건 또는 그 무렵 분양회사가 수분양자에게 행한 설명 중 사회통념에 비추어 수분양자가 분양자에게 계약 내용으로서 이행을 청구할 수 있다고 보여지는 사항에 대하여는 특단의 사정이 없는 한, 분양자와 수분양자 사이에 이를 분양계약의 내용으로 하기로 하는 묵시적 합의가 있었다고 봄이 상당하다.”는 취지의 판시를 하고 있습니다.
4. 위 판례 등에 따르면, ‘슬라브의 구조를 철근콘크리트로 한다.’는 것이 분양계약서에 기재되어 있거나—– 이하 생략
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◎ 관계 법령
건축법
[시행 2019. 8. 20.] [법률 제16485호, 2019. 8. 20., 일부개정]
제2조제1항
7. “주요구조부”란 내력벽(耐力壁), 기둥, 바닥, 보, 지붕틀 및 주계단(主階段)을 말한다. 다만, 사이 기둥, 최하층 바닥, 작은 보, 차양, 옥외 계단, 그 밖에 이와 유사한 것으로 건축물의 구조상 중요하지 아니한 부분은 제외한다.
9. “대수선”이란 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선ㆍ변경하거나 증설하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다.
건축법 시행령
[시행 2020. 2. 18.] [대통령령 제30423호, 2020. 2. 18., 타법개정]
제3조의2(대수선의 범위) 법 제2조제1항제9호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 증축ㆍ개축 또는 재축에 해당하지 아니하는 것을 말한다. 개정 2010. 2. 18., 2014. 11. 28.
3. 보를 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것
4. 지붕틀(한옥의 경우에는 지붕틀의 범위에서 서까래는 제외한다)을 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것
건축물의 분양에 관한 법률
[시행 2019. 11. 1.] [법률 제16415호, 2019. 4. 30., 타법개정]
제3조(적용 범위) ① 이 법은 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 건축하여야 하는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물로서 같은 법 제22조에 따른 사용승인서의 교부(이하 “사용승인”이라 한다) 전에 분양하는 건축물에 대하여 적용한다.
1. 분양하는 부분의 바닥면적(「건축법」 제84조에 따른 바닥면적을 말한다)의 합계가 3천제곱미터 이상인 건축물
2. 업무시설 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물
② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물에 대하여는 이 법을 적용하지 아니한다. 개정 2012. 6. 1.
1. 「주택법」에 따른 주택 및 복리시설
2. 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」에 따른 지식산업센터
3. 「관광진흥법」에 따른 관광숙박시설
4. 「노인복지법」에 따른 노인복지시설
5. 「공공기관의 운영에 관한 법률」에 따른 공공기관이 매입하는 업무용 건축물
6. 「지방공기업법」에 따른 지방공기업이 매입하는 업무용 건축물
③ 제2조제2호 단서 및 제2항에도 불구하고 제2조제2호 단서에 따라 분양에 해당하지 아니하는 방법으로 매입한 건축물과 제2항제5호 및 제6호에 해당하는 건축물의 전매 또는 전매 알선에 대하여는 제6조의3제3항 및 제10조제2항제5호를 적용한다. 신설 2012. 6. 1.
[전문개정 2011. 3. 9.]
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