설명
■ 질의
이 질의는 정해진 대지가 없고 정보수집차원에서 드립니다.
건축법 시행령 제119조제1항제5호에 따른 건축물의 높이 산정 시 제119조제2항의 지표면 산정에 대한 내용입니다.
“용인시의 경우 지하층 상부에 건축물(공동주택 포함)이 있는 경우 성토 후 지표면 인정여부 및 3미터 초과 지하층의 건축면적 산정”에서 용인시는 기 질의회신(신청번호 : 1AA-2304-0892975)에서 아래와 같이 회신하였습니다.
“상기 규정에 따라 지표면을 산정하고 산정된 각 지표면으로부터 건축물의 높이가 1미터 초과하는 각 부분은 건축면적에 산입하여야 할 것이며, 붙임의 국토교통부의 유권해석[「국토교통부 고시 제2021-1422호」 및 「건축58550-977(2003.5.31.)호」]을 참고하시기 바랍니다.”
붙임의 내용을 살펴본 결과
국토교통부 고시 제2021-1422호의 경우
3.5.1. 건축물의 면적‧높이 및 층수 등을 산정할 때 지표면에 고저차가 있는 경우에는 건축물의 주위가 접하는 각 지표면 부분의 높이를 그 지표면 부분의 수평거리에 따라 가중평균한 높이의 수평면을 지표면으로 본다.
3.5.2. 다음 각 항목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 항목에서 정하는 기준에 따라 산정한다.
1) 지표면의 고저차가 3미터를 넘는 경우에는 그 고저차 3미터 이내의 부분마다 그 지표면을 정한다.
2) 「건축법」제2조제1항제5호에 따른 지하층의 지표면은 각 층의 주위가 접하는 각 지표면 부분의 높이를 그 지표면 부분의 수평거리에 따라 가중평균한 높이의 수평면을 지표면으로 산정한다.
즉, 3미터 이내마다 가중평균한 높이를 건축물의 높이로 본다고 고시하였습니다.
하지만, 건축58550-977(2003.5.31.)호에서는
“2. 특히, 상기 규정을 적용함에 있어 고저차 3 미터이내마다 구획된 부분의 실제 지표면 전체가 고저차가 없아 평탄한 경우에는 가중평균지표면이 아닌 실제 지표면을 기준으로 건축면적 및 높이를 산정하는 것이니 이 점 유의하여 업무에 착오없으시길 바랍니다.”
따라서, 현재 용인시의 경우 고저차 3미터 이상 나는 대지의 경우 2003년 5월 31일 고시한 건축58550-977호의 제2호에 따라 고저차가 없이 평탄한 경우에는 가중평균지표면이 아닌 실제 지표면을 기준으로 건축물의 높이를 산정하는지요?
아니면, 2003년 5월 31일 고시보다 이후 고시이고 현재 건축물 면적, 높이 등 세부 산정기준 3.5.1. 및 3.5.2.에 따라 지표면의 고저차가 3미터를 넘는 경우에는 그 고저차 3미터 이내의 부분마다 가중평균한 지표면을 정해서 운영중인지요?
즉 평탄한 부분도 포함해서 가중평균한 지표면을 건축물의 높이 산정시 적용하는지요?
첨부 파일
2003년 05월 31일 건축물의 건축면적 및 높이 산정을 위한 지표면 산정방법 알림 건설교통부 건축58550-977(2003.5.31.)호.pdf
2021년 12월 30일 건축물 면적, 높이 등 세부 산정기준 제정 고시(국토교통부 고시 제2021-1422호).pdf
2023.04.26_용인시의 경우 지하층 상부에 건축물(공동주택 포함)이 있는 경우 성토 후.pdf
▣ 회신
– 건축법 시행령 제119조제2항에 따라 지표면에 고저차가 있는 경우에는 건축물의 주위가 접하는 각 지표면 부분의 높이를 그 지표면 부분의 수평거리에 따라 가중평균한 높이의 수평면을 지표면으로 보며, 그 고저차가 3미터를 넘는 경우에는 그 고저차 3미터 이내의 부분마다 그 지표면을 정하는 것으로 규정하고 있습니다
– 또한 귀하께서 질의하신바와 같이 「건설교통부 건축58550-977(2003.5.31.)호」 상에는 고저차 3미터 이내마다 구획된 부분의 실제 지표면 전체가 고저차가 없이 평탄한 경우에는 —– 이하 생략
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◎ 관계 법령
건축물 면적, 높이 등 세부 산정기준
[시행 2021. 12. 30.] [국토교통부고시 제2021-1422호, 2021. 12. 30., 제정]
3.5 지표면
3.5.1. 건축물의 면적ㆍ높이 및 층수 등을 산정할 때 지표면에 고저차가 있는 경우에는 건축물의 주위가 접하는 각 지표면 부분의 높이를 그 지표면 부분의 수평거리에 따라 가중평균한 높이의 수평면을 지표면으로 본다.
3.5.2. 다음 각 항목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 항목에서 정하는 기준에 따라 산정한다.
1) 지표면의 고저차가 3미터를 넘는 경우에는 그 고저차 3미터 이내의 부분마다 그 지표면을 정한다.
2) 「건축법」 제2조제1항제5호에 따른 지하층의 지표면은 각 층의 주위가 접하는 각 지표면 부분의 높이를 그 지표면 부분의 수평거리에 따라 가중평균한 높이의 수평면을 지표면으로 산정한다.
건축법 시행령
[시행 2024. 3. 29.] [대통령령 제34370호, 2024. 3. 29., 타법개정]
제119조(면적 등의 산정방법) ① 법 제84조에 따라 건축물의 면적ㆍ높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다. <개정 2009. 6. 30., 2009. 7. 16., 2010. 2. 18., 2011. 4. 4., 2011. 6. 29., 2011. 12. 8., 2011. 12. 30., 2012. 4. 10., 2012. 12. 12., 2013. 3. 23., 2013. 11. 20., 2014. 11. 28., 2015. 4. 24., 2016. 1. 19., 2016. 7. 19., 2016. 8. 11., 2017. 5. 2., 2017. 6. 27., 2018. 9. 4., 2019. 10. 22., 2020. 10. 8., 2021. 1. 8., 2021. 5. 4., 2021. 11. 2., 2023. 9. 12.>
5. 건축물의 높이: 지표면으로부터 그 건축물의 상단까지의 높이[건축물의 1층 전체에 필로티(건축물을 사용하기 위한 경비실, 계단실, 승강기실, 그 밖에 이와 비슷한 것을 포함한다)가 설치되어 있는 경우에는 법 제60조 및 법 제61조제2항을 적용할 때 필로티의 층고를 제외한 높이]로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목에서 정하는 바에 따른다.
가. 법 제60조에 따른 건축물의 높이는 전면도로의 중심선으로부터의 높이로 산정한다. 다만, 전면도로가 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그에 따라 산정한다.
1) 건축물의 대지에 접하는 전면도로의 노면에 고저차가 있는 경우에는 그 건축물이 접하는 범위의 전면도로부분의 수평거리에 따라 가중평균한 높이의 수평면을 전면도로면으로 본다.
2) 건축물의 대지의 지표면이 전면도로보다 높은 경우에는 그 고저차의 2분의 1의 높이만큼 올라온 위치에 그 전면도로의 면이 있는 것으로 본다.
나. 법 제61조에 따른 건축물 높이를 산정할 때 건축물 대지의 지표면과 인접 대지의 지표면 간에 고저차가 있는 경우에는 그 지표면의 평균 수평면을 지표면으로 본다. 다만, 법 제61조제2항에 따른 높이를 산정할 때 해당 대지가 인접 대지의 높이보다 낮은 경우에는 해당 대지의 지표면을 지표면으로 보고, 공동주택을 다른 용도와 복합하여 건축하는 경우에는 공동주택의 가장 낮은 부분을 그 건축물의 지표면으로 본다.
다. 건축물의 옥상에 설치되는 승강기탑ㆍ계단탑ㆍ망루ㆍ장식탑ㆍ옥탑 등으로서 그 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1(「주택법」 제15조제1항에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택 중 세대별 전용면적이 85제곱미터 이하인 경우에는 6분의 1) 이하인 경우로서 그 부분의 높이가 12미터를 넘는 경우에는 그 넘는 부분만 해당 건축물의 높이에 산입한다.
라. 지붕마루장식ㆍ굴뚝ㆍ방화벽의 옥상돌출부나 그 밖에 이와 비슷한 옥상돌출물과 난간벽(그 벽면적의 2분의 1 이상이 공간으로 되어 있는 것만 해당한다)은 그 건축물의 높이에 산입하지 아니한다.
10. 지하층의 지표면: 법 제2조제1항제5호에 따른 지하층의 지표면은 각 층의 주위가 접하는 각 지표면 부분의 높이를 그 지표면 부분의 수평거리에 따라 가중평균한 높이의 수평면을 지표면으로 산정한다.
② 제1항 각 호(제10호는 제외한다)에 따른 기준에 따라 건축물의 면적ㆍ높이 및 층수 등을 산정할 때 지표면에 고저차가 있는 경우에는 건축물의 주위가 접하는 각 지표면 부분의 높이를 그 지표면 부분의 수평거리에 따라 가중평균한 높이의 수평면을 지표면으로 본다. 이 경우 그 고저차가 3미터를 넘는 경우에는 그 고저차 3미터 이내의 부분마다 그 지표면을 정한다.
(출처: 국민신문고)
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