설명
■ 질의
질의 1
민간임대주택에 관한 특별법에서는 조합원 수에 대한 제한이 있는지요?
공공지원민간임대주택의 경우 주택도시기금법에 따른 주택도시기금의 출자를 받아 건설 또는 매입하는 민간임대주택은 조합원 수에 대한 제한이 있는지요? 즉 조합원의 수가 20명 이상이 되면 안되는 것인지요? 민간임대주택에 관한 특별법 제5조의3에 따라 조합원 모집신고 및 공개모집에 따르면 조합원 수에 대해 규정하지않았기 때문에 질의드립니다.
질의 2
민간임대주택에 관한 특별법에서 상속으로 인해 하나의 필지에 대해 여러 명의 공동소유자가 발생하여 이 사람들이 각자가 조합원이 될 수 있는지요?
예를 들어 16명이 모여 16개의 필지가 하나의 주택단지로 구성된 공공지원민간임대주택의 경우
필지당 1명으로 16명이던 조합원의 수가 1필지에서 상속으로 인해 7명이 분할하여 상속받는 경우 조합원의 수는 기존 15명 + 7명(기존 1명의 상속자들)=22명이 되는지요?
아니면 상속받는 자중에 대표1인이 조합원이 되어 기존과 동일하게 16명이 되는지요? 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 보는지에 대해 도시 및 주거환경정비법 제39조제1항제3호에서는 이와 관련된 규정이 있지만 민간임대주택에 관한 특별법에는 관련 규정이 없어 질의드립니다.
질의 3
공공지원민간임대주택의 경우 상속 등으로 인해 하나의 필지에 7명이 공동소유자가 되어 조합원의 수가 20명 이상이 되면 주택법 시행령 제20조제7항에 따라 조합주택으로 사업을 진행해야하는지요? 상속의 경우 대표자1인만 조합원이 되고 나머지는 조합원이 될 수 없기 때문에 주택법에 따른 조합주택으로 사업을 진행하지 않아도 되는지요?
질의 4
광명시 광명3동 6구역과 시흥시 논곡동, 수원시 고색동, 오산시 궐동에 추진중인 지주조합 민간 임대주택과 주택법에서 정한 지주 공동사업의 차이가 무엇인지요?
▣ 회신
☞ (답변내용) 「민간임대주택법에 관한 특별법」제5조의3제1항에 따라 조합원에게 공급하는 민간건설임대주택을 포함하여 30호 이상으로서 주택을 공급할 목적으로 설립된 「협동조합 기본법」에 따른 협동조합 또는 사회적협동조합(이하 “민간임대협동조합”이라 한다)은 조합원에게 임차할 주택을 공급하고 민간임대주택법에 따른 공적의무를 준수하여 임대의무기간 중 임대를 계속하여야 하는 임대사업자에 해당합니다.
이에, 민간임대주택법 제5조의3제4항에서는 「협동조합 기본법」에 따라서 설립된 협동조합 또는 설립 전 협동조합의 발기인 조합원을 모집하는 절차에 제한을 두고 있으며, 조합원 모집 시 관할 지자체에 신고 후 조합이 공급할 주택건설계획 등을 설명하고 공개모집 후 임대주택의 운영은 일반적인 임대사업자와 동일하게 운영하여야 합니다.
민간임대주택 공급 시 민간임대주택 분 외 일반분양물건을 동시에 공급하고자 하는 경우에는—– 이하 생략
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◎ 관계 법령
민간임대주택에 관한 특별법 ( 약칭: 민간임대주택법 )
[시행 2023. 6. 28.] [법률 제19117호, 2022. 12. 27., 타법개정]
제5조의3(조합원 모집신고 및 공개모집) ① 조합원에게 공급하는 민간건설임대주택을 포함하여 30호 이상으로서 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 공급할 목적으로 설립된 「협동조합 기본법」에 따른 협동조합 또는 사회적협동조합(이하 “민간임대협동조합”이라 한다)이나 민간임대협동조합의 발기인이 조합원을 모집하려는 경우 해당 민간임대주택 건설대지의 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하고, 공개모집의 방법으로 조합원을 모집하여야 한다.
② 제1항에도 불구하고 공개모집 이후 조합원의 사망ㆍ자격상실ㆍ탈퇴 등으로 인한 결원을 충원하거나 미달된 조합원을 재모집하는 경우에는 신고하지 아니하고 선착순의 방법으로 조합원을 모집할 수 있다.
③ 제1항에 따라 신고를 받은 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 신고내용이 이 법에 적합한 경우에는 신고를 수리하고 그 사실을 신고인에게 통보하여야 한다.
④ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 조합원 모집 신고를 수리해서는 아니 된다.
1. 해당 민간임대주택 건설대지의 80퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하지 못한 경우
2. 이미 신고된 사업대지와 전부 또는 일부가 중복되는 경우
3. 이미 수립되었거나 수립 예정인 도시ㆍ군계획, 이미 수립된 토지이용계획 또는 이 법이나 관계 법령에 따른 건축기준 및 건축제한 등에 따라 해당 민간임대주택 건설대지에 민간임대협동조합이 건설하는 주택을 건설할 수 없는 경우
4. 해당 민간임대주택을 공급받을 수 없는 조합원을 모집하려는 경우
5. 신고한 내용이 사실과 다른 경우
⑤ 제1항에 따른 모집 시기, 모집 방법ㆍ절차 등 조합원 모집의 신고, 공개모집 및 민간임대협동조합 가입을 신청한 자(이하 “조합가입신청자”라 한다)에 대한 정보 공개 등에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.
[본조신설 2019. 11. 26.]
[제5조의2에서 이동, 종전 제5조의3은 제5조의4로 이동 <2020. 6. 9.>]
도시 및 주거환경정비법 ( 약칭: 도시정비법 )
[시행 2023. 7. 18.] [법률 제19560호, 2023. 7. 18., 일부개정]
제39조(조합원의 자격 등) ① 제25조에 따른 정비사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다. 다만, 「지방자치분권 및 지역균형발전에 관한 특별법」 제25조에 따른 공공기관지방이전 및 혁신도시 활성화를 위한 시책 등에 따라 이전하는 공공기관이 소유한 토지 또는 건축물을 양수한 경우 양수한 자(공유의 경우 대표자 1명을 말한다)를 조합원으로 본다. <개정 2017. 8. 9., 2018. 3. 20., 2023. 6. 9.>
1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때
2. 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때. 이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가(세대별 주민등록을 달리하고, 실거주지를 분가한 경우로 한정한다)를 제외하고는 1세대로 본다.
3. 조합설립인가(조합설립인가 전에 제27조제1항제3호에 따라 신탁업자를 사업시행자로 지정한 경우에는 사업시행자의 지정을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때
주택법
[시행 2023. 6. 28.] [법률 제19117호, 2022. 12. 27., 타법개정]
제20조(주택조합의 설립인가 등)
⑦ 주택조합(리모델링주택조합은 제외한다)은 법 제11조에 따른 주택조합 설립인가를 받는 날부터 법 제49조에 따른 사용검사를 받는 날까지 계속하여 다음 각 호의 요건을 모두 충족해야 한다. <개정 2019. 10. 22., 2021. 2. 19.>
1. 주택건설 예정 세대수(설립인가 당시의 사업계획서상 주택건설 예정 세대수를 말하되, 법 제20조에 따라 임대주택으로 건설ㆍ공급하는 세대수는 제외한다. 이하 같다)의 50퍼센트 이상의 조합원으로 구성할 것. 다만, 법 제15조에 따른 사업계획승인 등의 과정에서 세대수가 변경된 경우에는 변경된 세대수를 기준으로 한다.
2. 조합원은 20명 이상일 것
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