설명
■ 질의
기 질의(신청번호 : 1AA-2104-0666534)에서 “법제처의 정부유권해석에 대한 기속력에 대한 설명(정부입법지원센터-법령해석-제도소개)에서 법제처의 유권해석은 법원의 사법해석과 달리 관계 행정기관을 법적으로 구속하는 효력은 없다고 명시되어 있습니다.”라고 답변을 하였습니다.
아래 법제처의 해석에 대해 현재 건설현장에서는 논란이 되고 있습니다.
“민원인 – 「주택법 시행규칙」 제2조제2호나목의 공용면적이 같은 규칙 제13조제3항제2호의 “호당 또는 세대당 주택공급면적”에 해당하는지 여부(「주택법 시행규칙」 제13조제3항제2호 등 관련) 안건번호19-0240 회신일자2019-09-17″에 따르면 “「주택법」 제15조제1항에 따라 승인받은 주택건설사업계획을 변경하여 「주택법 시행규칙」 제2조제2호나목의 공용면적을 2퍼센트 이내로 증감하려는 경우 「주택법 시행규칙」 제13조제3항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제2호에 따라 입주예정자 80퍼센트 이상의 동의를 받아야 사업계획의 변경승인을 받을 수 있는지?”에 대해
“이 사안의 경우 입주예정자 80퍼센트 이상의 동의를 받아야 사업계획의 변경승인을 받을 수 있습니다.”라고 답변하였습니다.
한마디로 법제처의 해석은 실현이 불가하다는 것이 현재 설계자, 시공사들의 입장입니다.
실제 실무를 해보면 현재 주민공동시설(가목의 공용면적을 제외한 지하층, 관리사무소 등 그 밖의 공용면적)을 좀 더 좋게 하기 위해서 준공전에 주민공동시설의 규모를 키우는 건설현장이 대부분인데 법제처 해석대로 하면 입주예정자 80퍼센트 이상의 동의를 받아야만 가능하기 때문에 주민공동시설을 전혀 변경하지 못하게 됩니다.
이 해석이 나오기 전까지는 주택법 시행규칙 제13조제5항제8호에 따라 건축법 시행령 제12조제3항을 적용하여 경미한 사항의 변경으로 행정을 진행하였습니다.
건축법 시행령 제12조제3항을 적용해서 80퍼센트 이상의 동의를 받는 설계변경이 아닌 경미한 사항의 변경으로 행정진행 시 문제가 되는 부분이 있는지요?
현재 법제처의 해석은 현실을 전혀 배려하지않아 실효성이 없기 때문입니다.
첨부 질의회신
2019.09.17_민원인 – 「주택법 시행규칙」 제2조제2호나목의 공용면적이 같은 규칙 제13조제3항제2호의 “호당 또는 세대당 주택공급면적”에 해당하는지 여부
▣ 회신
ㅇ 주택법 시행규칙 제13조제3항제2호에 따라 세대당 주택공급면적이 변경되는 경우에는 입주예정자 80% 이상의 동의를 얻어 사업계획 변경승인을 받아야 하며, 여기서 주택공급면적이란 바닥면적에 산입되는 면적으로서 사업주체가 공급하는 주택의 면적을 의미하는 것으로, 같은 법 시행규칙 제2조제2호에 따른 주거전용면적 및 공용면적이 모두 포함되며,
ㅇ 다만 예외적으로 같은 법 시행규칙 제13조제3항제2호가목에 따라 세대당 공용면적 중 같은 법 시행규칙 제2조제2호가목에 따른 복도, 계단, 현관 등 공동주택 지상층에 있는 공용면적이 2% 이내에서 증감되는 경우에는 입주자 동의를 받지 않고 사업계획변경승인이 가능하도록 규정하고 있습니다.
ㅇ 따라서, 귀 하께서 추진하고자 하는 주민공동시설의 면적변경으로 주택공급면적이 변경되고, 해당 주민공동시설이 같은 법 시행규칙 제2조제2호가목에 따른 면적에 해당하지 않는다면
—– 이하 생략
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◎ 관계법령
주택법 시행규칙
[시행 2022. 2. 11.] [국토교통부령 제1107호, 2022. 2. 11., 일부개정]
제2조(주거전용면적의 산정방법) 「주택법」(이하 “법”이라 한다) 제2조제6호 후단에 따른 주거전용면적(주거의 용도로만 쓰이는 면적을 말한다. 이하 같다)의 산정방법은 다음 각 호의 기준에 따른다. 개정 2018. 4. 2.
2. 공동주택의 경우: 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적. 다만, 2세대 이상이 공동으로 사용하는 부분으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 공용면적은 제외하며, 이 경우 바닥면적에서 주거전용면적을 제외하고 남는 외벽면적은 공용면적에 가산한다.
가. 복도, 계단, 현관 등 공동주택의 지상층에 있는 공용면적
나. 가목의 공용면적을 제외한 지하층, 관리사무소 등 그 밖의 공용면적
제13조(사업계획의 변경승인신청 등)
⑤ 법 제15조제4항 단서에서 “국토교통부령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 다만, 제1호ㆍ제3호 및 제7호는 사업주체가 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사인 경우로 한정한다.
1. 총사업비의 20퍼센트의 범위에서의 사업비 증감. 다만, 국민주택을 건설하는 경우로서 지원받는 주택도시기금(「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금을 말한다)이 증가되는 경우는 제외한다.
2. 건축물이 아닌 부대시설 및 복리시설의 설치기준 변경으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 변경
가. 해당 부대시설 및 복리시설 설치기준 이상으로의 변경일 것
나. 위치변경(「건축법」 제2조제1항제4호에 따른 건축설비의 위치변경은 제외한다)이 발생하지 아니하는 변경일 것
3. 대지면적의 20퍼센트의 범위에서의 면적 증감. 다만, 지구경계의 변경을 수반하거나 토지 또는 토지에 정착된 물건 및 그 토지나 물건에 관한 소유권 외의 권리를 수용할 필요를 발생시키는 경우는 제외한다.
4. 세대수 또는 세대당 주택공급면적을 변경하지 아니하는 범위에서의 내부구조의 위치나 면적 변경(법 제15조에 따른 사업계획승인을 받은 면적의 10퍼센트 범위에서의 변경으로 한정한다)
5. 내장 재료 및 외장 재료의 변경(재료의 품질이 법 제15조에 따른 사업계획승인을 받을 당시의 재료와 같거나 그 이상인 경우로 한정한다)
6. 사업계획승인의 조건으로 부과된 사항을 이행함에 따라 발생되는 변경. 다만, 공공시설 설치계획의 변경이 필요한 경우는 제외한다.
7. 건축물의 설계와 용도별 위치를 변경하지 아니하는 범위에서의 건축물의 배치조정 및 주택단지 안 도로의 선형변경
8. 「건축법 시행령」 제12조제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항의 변경
건축법 시행령
[시행 2022. 2. 11.] [대통령령 제32411호, 2022. 2. 11., 타법개정]
제12조(허가ㆍ신고사항의 변경 등) ③ 법 제16조제2항에서 “대통령령으로 정하는 사항”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항을 말한다. 개정 2016.1.19
1. 건축물의 동수나 층수를 변경하지 아니하면서 변경되는 부분의 바닥면적의 합계가 50제곱미터 이하인 경우로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 경우
가. 변경되는 부분의 높이가 1미터 이하이거나 전체 높이의 10분의 1 이하일 것
나. 허가를 받거나 신고를 하고 건축 중인 부분의 위치 변경범위가 1미터 이내일 것
다. 법 제14조제1항에 따라 신고를 하면 법 제11조에 따른 건축허가를 받은 것으로 보는 규모에서 건축허가를 받아야 하는 규모로의 변경이 아닐 것
2. 건축물의 동수나 층수를 변경하지 아니하면서 변경되는 부분이 연면적 합계의 10분의 1 이하인 경우(연면적이 5천 제곱미터 이상인 건축물은 각 층의 바닥면적이 50제곱미터 이하의 범위에서 변경되는 경우만 해당한다). 다만, 제4호 본문 및 제5호 본문에 따른 범위의 변경인 경우만 해당한다.
3. 대수선에 해당하는 경우
4. 건축물의 층수를 변경하지 아니하면서 변경되는 부분의 높이가 1미터 이하이거나 전체 높이의 10분의 1 이하인 경우. 다만, 변경되는 부분이 제1호 본문, 제2호 본문 및 제5호 본문에 따른 범위의 변경인 경우만 해당한다.
5. 허가를 받거나 신고를 하고 건축 중인 부분의 위치가 1미터 이내에서 변경되는 경우. 다만, 변경되는 부분이 제1호 본문, 제2호 본문 및 제4호 본문에 따른 범위의 변경인 경우만 해당한다.
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