설명
■ 질의
질의 1
하나의 주택단지 내에 동을 구분하여 한 동은 도시형 생활주택으로 한 동은 사업계획승인 대상 아파트로 지을 수 있는지 여부에 대해
기 질의회신(신청번호: 1AA-2512-1269747)에서 국토교통부는 아래와 같이 회신하였습니다.
“ㅇ 「주택법 시행령」 제10조제2항에서는 하나의 건축물에는 도시형 생활주택과 그밖의 주택을 함께 건축할 수 없으며, 다만, 도시형 생활주택과 주거전용면적이 85㎡를 초과하는 주택 1세대를 함께 건축하거나, 준주거지역 또는 상업지역에서 아파트형 주택과 도시형 생활주택 외의 주택을 함께 건축하는 경우는 예외로 규정하고 있는바, 하나의 건축물이 아닌 하나의 주택단지 내에서 일반 공동주택과 도시형 생활주택을 별개의 건축물로 건설하는 것은 가능할 것으로 판단됩니다.
ㅇ 또한, 하나의 건축물 여부에 대한 판단은 일반적으로 한 동의 건축물 단위로 보고 있으므로, 질의와 같이 지하주차장으로 연결되어 있으나 지상층은 각각 건축물로 되어 있다면 하나의 건축물로 판단하기는 어려울 것으로 사료되며, 사업계획승인에 관한 구체적인 사항은 사업계획서, 설계도서 등 관련 서류를 구비하여 해당 지역사업계획승인권자(지자체)에 문의하여 주시기 바랍니다.”
일반상업지역과 중심상업지역에 다수의 건축물이 일체적으로 연결된 하나의 건축물인 경우
아파트와 도시형생활주택을 하나의 건축물로 지을 수 있는지요?
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 별표 8제1호나목(1)의 일반분양 공동주택인 5개층 이상인 주택인 아파트와 별표8 제1호나목(2)의 300세대 미만의 도시형 생활주택을 다수의 건축물이 일체적으로 연결된 하나의 건축물로 지을 수 있는지요?
아니면 아파트 동과 도시형 생활주택 동을 각각 분리하고 지하주차장도 각 동별로 분리해야 하는지요?
질의 2
사업계획승인 절차를 거치는 것으로 가능하다면
이 때의 도시형 생활주택은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 [별표 8] 제1호나목(2)에 따라 주거전용면적이 60제곱미터 이하인 소형주택이어야 하는지요?
질의 3
일반상업지역과 중심상업지역에서는 지하주차장이 구조, 기능, 형태적으로 연결된 다수의 건축물이 일체적으로 연결된 하나의 건축물은 지을 수 있는지요?
첨부 파일
2025.12.03_하나의 주택단지 내에 동을 구분하여 한 동은 도시형 생활주택으로 한 동은 사업.pdf
▣ 회신
ㅇ 「주택법 시행령」 제10조제2항에서는 하나의 건축물에는 도시형 생활주택과 그 밖의 주택을 함께 건축할 수 없으며, 다만, 도시형 생활주택과 주거전용면적이 85제곱미터를 초과하는 주택 1세대를 함께 건축하거나, 준주거지역 또는 상업지역에서 아파트형 주택과 도시형 생활주택 외의 주택을 함께 건축하는 경우는 예외로 한다고 규정하고 있는바, —– 이하 생략
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◎ 관계 법령
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 ( 약칭: 국토계획법 시행령 )
[시행 2025. 10. 2.] [대통령령 제35628호, 2025. 7. 1., 일부개정]
■ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 [별표 8] <개정 2025. 1. 21.>
중심상업지역안에서 건축할 수 없는 건축물(제71조제1항제7호 관련)
1. 건축할 수 없는 건축물
가. 「건축법 시행령」 별표 1 제1호의 단독주택(다른 용도와 복합된 것은 제외한다)
나. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호의 공동주택. 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 공동주택은 제외한다.
(1) 공동주택과 주거용 외의 용도가 복합된 건축물(다수의 건축물이 일체적으로 연결된 하나의 건축물을 포함한다)로서 공동주택 부분의 면적이 연면적의 합계의 90퍼센트(도시ᆞ군계획조례로 90퍼센트 미만의 범위에서 별도로 비율을 정한 경우에는 그 비율) 미만인 것
(2) 「주택법」 제2조제20호에 따른 도시형 생활주택(주거전용면적이 60제곱미터 이하인 경우로 한정한다)
■ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 [별표 9] <개정 2023. 5. 15.>
일반상업지역안에서 건축할 수 없는 건축물(제71조제1항제8호 관련)
2. 지역 여건 등을 고려하여 도시·군계획조례로 정하는 바에 따라 건축할 수 없는 건축물
가. 「건축법 시행령」 별표 1 제1호의 단독주택
나. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호의 공동주택[공동주택과 주거용 외의 용도가 복합된 건축물(다수의 건축물이 일체적으로 연결된 하나의 건축물을
포함한다)로서 공동주택 부분의 면적이 연면적의 합계의 90퍼센트(도시·군계획조례로 90퍼센트 미만의 비율을 정한 경우에는 그 비율) 미만인 것은 제외한다]
서울특별시 도시계획 조례
[시행 2026. 1. 5.] [서울특별시조례 제9948호, 2026. 1. 5., 일부개정]
[별표 8]
중심상업지역 안에서 건축할 수 없는 건축물(제33조제7호 관련)
1. 중심상업지역 안에서는 영 별표 8 제1호의 각 목의 건축물과 영 별표 8 제2호에 따라 다음 각 목의 건축물을 건축할 수 없다.
가. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호의 공동주택(별표 16에 따라 공동주택과 주거용 외의 용도가 복합된 것은 제외한다)
나. 「건축법 시행령」 별표 1 제9호의 의료시설 중 격리병원
다. 「건축법 시행령」 별표 1 제19호의 위험물저장 및 처리시설 중 위험물 제조소·저장소·취급소
라. 「건축법 시행령」 별표 1 제23호의 교정시설
마. 「건축법 시행령」 별표 1 제27호의 관광휴게시설 중 휴게소, 공원·유원지, 관광지에 부수되는 시설
2. 영 별표 8 제1호의 다목과 라목 규정에 따라 주거지역 경계로부터 50미터(주거지역 경계가 너비 6미터 이상 도로에 접한 경우 도로 너비를 거리 산정 시 포함하여 계산한다. 이하 같다) 이내의 지역 안에서는 「건축법 시행령」 별표 1 제15호 숙박시설 중 일반숙박시설 및 생활숙박시설과 제16호 위락시설로의 용도로 건축 또는 용도변경을 할 수 없으며, 주거지역 경계로부터 50미터 초과, 200미터까지는 건축물의 용도·규모 또는 형태가 주거환경·교육환경 등 주변환경에 맞지 않다고 허가권자가 인정하는 경우에는 해당 도시계획위원회의 심의를 거쳐 건축 또는 용도변경을 제한할 수 있다.
서울특별시 도시계획 조례
[시행 2026. 1. 5.] [서울특별시조례 제9948호, 2026. 1. 5., 일부개정]
[별표 16] <개정 2025. 5. 19.>
상업지역 안에서 주거복합건물의 용도 비율 및 용적률
(별표 8 제1호가목, 별표 9 제1호나목, 별표 10 제1호가목, 제50조제1호 관련)
1. 상업지역 안에서 주거복합건물 건축 시 주거용 외의 용도로 사용되는 부분의 면적(부대시설의 면적을 포함한다)은 전체 연면적의 10퍼센트(의무 비율) 이상으로 한다. 이 경우 주거용 외의 용도 비율(의무 비율)에서 「주택법 시행령」 제4조에 따른 준주택은 제외한다.
2. 상업지역 안에서 주거복합건물의 용적률
상업지역 안에서 주거복합건물의 용적률은 제48조제7호부터 제9호까지 정한 용적률 이하로 하되 주거용 용적률은 다음과 같이 한다.
가. 주거용으로 사용되는 부분의 용적률(주거용 부대시설의 용적률을 포함한다)은 400퍼센트 이하로 한다.
나. 가목에도 불구하고 「공공주택 특별법」 제2조제1호가목, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호 및 제5호에 따른 임대주택 추가 확보 시(증가하는 용적률의 2분의1에 해당하는 용적률) 주거용으로 사용되는 부분의 용적률은 중심상업지역 및 서울도심을 제외한 일반상업지역은 600퍼센트 이하, 서울도심 내의 일반상업지역과 근린상업지역은 500퍼센트 이하로 한다.
다. 가목과 나목에도 불구하고 다음의 어느 하나에 해당하는 용도를 도입하는 경우, 해당 용적률과 같은 비율의 주거용 용적률을 추가로 허용할 수 있다.
1) 법 제2조제3호에 따른 도시기본계획(생활권계획을 포함한다)상의 중심지 육성방향에 부합하는 용도로 시도시계획위원회, 시공동위원회 등 도시계획 심의를 위한 해당 위원회에서 인정하는 용도
2) 그 밖에 지역의 전략적 육성, 시 정책목적 달성 등을 위해 시도시계획위원회, 시공동위원회 등 도시계획 심의를 위한 해당 위원회에서 필요하다고 인정하는 용도
라. 가목과 나목에도 불구하고 다음 요건의 어느 하나에 해당하는 경우에는 시도시계획위원회ㆍ시도시재정비위원회 또는 시시장정비사업심의위원회 등 해당 위원회의 심의를 거쳐 주거용으로 사용되는 부분의 용적률(주거용 부대시설의 용적률을 포함한다)을 가목과 나목에서 정한 주거용 용적률 이상으로 할 수 있다.
1) 도시ㆍ주거환경정비기본계획에 따라 시장이 주거기능의 입지가 필요하다고 인정하여 선정한 지역
2) 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」에 따른 재정비촉진지구
3) 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」에 따른 시장정비사업 추진계획 승인대상 전통시장
4) 「민간임대주택에 관한 특별법」에 의한 공공지원민간임대주택 공급촉진지구
5) 시장이 임대주택 공급을 위해 필요하다고 인정하여 선정한 지역
(출처: 국민신문고)
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