설명
■ 질의
질의 1
서울특별시의 경우 건축조례 제26조제2항제7호의 실내형 공개공지 설치 면적 제한이 있는지요?
즉, 2024년 11월 28일(목)에 발행한 서울시보 제4024호의 서울특별시고시 제2024-581호 서울특별시 지하 필로티 실내에 설치된 공개공지 등의 면적에 대한 완화적용 기준안 중 실내 조성 공개공지는 실내에 조성된 공개공지의 1/3에 해당하는 면적에 대하여 완화적용이 가능하다는 내용이 있고, 예를 들어 첨부한 서울특별시 도시관리계획(서초로 지구단위계획) 결정(변경) 및 지형도면고시 제34조(실내형 공개공지)제5항의 실내형 공개공지는 면적 150㎡, 높이 6m, 폭 6m 이상의 규모로 조성”해야 한다는 규정 외에 면적 상한에 대한 규정이 없어 질의드립니다.
즉, 실외에 공개공지를 설치하지않고 실내형 공개공지로만 설치해도 되는지 궁금합니다.
질의 2
실내형 공개공지도 용적률과 높이를 완화 적용 받는 공개공지이므로 건축조례 제26조의 규정 중 해당하는 공개공지 규정을 준수해야 하는지요?
첨부 파일
서울시보 제4024호 서울특별시 고시 제2024-581호 지하 필로티 실내의 공개공지 면적 완화 적용.jpg
서울특별시 도시관리계획 결정 및 지형도면 고시 중 실내형 공개공지.jpg
▣ 회신
「서울특별시 건축조례」제26조제2항제7호에 따라 기후 여건 등을 고려해 건축물 내부공간을 활용하여 조성되는 공간(실내형 공개공간)을 설치하는 경우 면적별 최소폭과 높이기준을 차등 적용하고 있으나, 실내형 공개공간의 면적 산정과 관련한 별도의 상한 제한은 두고 있지 —– 이하 생략
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◎ 관계 법령
◈ 서울특별시고시 제2024-581호
서울특별시 지하·필로티·실내에 설치된 공개공지 등의 면적에 대한 완화적용기준안
「서울특별시 건축 조례」 제26조제3항제3호에 따라 지하에 설치된 공개공지 또는 필로티구조로 구획된 공개공지 및 실내에 조성된 공개공지 등의 면적에 대한 완화적용 산정기준을 다음과 같이한다.
2024년 11월 28일
서 울 특 별 시 장
1. 지하 선큰형 공개공지
○ 지하 선큰형 공개공지의 1/3에 해당하는 면적에 대하여 완화적용
2. 필로티 구조로 구획된 공개공지
○ 필로티 구조로 구획된 공개공지의 1/3에 해당하는 면적에 대하여 완화적용
3. 실내 조성 공개공지
○ 실내에 조성된 공개공지의 1/3에 해당하는 면적에 대하여 완화적용
부 칙
이 기준은 고시한 날부터 시행한다.
제26조(공개 공지 등의 확보) ① 영 제27조의2제1항 및 제2항에 따라 공개 공지(空地: 공터) 또는 공개 공간(이하 “공개 공지 등”이라 한다)을 확보하여야 하는 대상건축물 및 면적은 다음 각 호와 같다. <개정 2010.4.22., 2016.5.19., 2018.1.4., 2018.7.19., 2020.3.26., 2020.12.31., 2024.5.20.>[1＋(공개공지 등 면적/대지면적)]×「서울특별시 도시계획 조례」 제48조에 따른 용적률[1＋(공개공지 등 면적/대지면적)]×법 제60조에 따른 높이제한 기준
1. 대상건축물 : 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 시설로서 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 5천제곱미터 이상인 건축물
가. 문화 및 집회시설
나. 판매시설(「농수산물 유통 및 가격안정에 관한 법률」 제2조에 따른 농수산물유통시설은 제외)
다. 업무시설
라. 숙박시설
마. 의료시설
바. 운동시설
사. 위락시설
아. 종교시설
자. 운수시설
차. 장례식장
2. 면적 : 제1호 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물이 확보하여야 하는 공개공지 등의 면적은 대지면적(일반인 출입이 부분적으로 제한되는 공항시설 등에 대하여는 그 출입이 제한되는 부분의 면적 제외)의 10퍼센트 이상으로 한다. 다만, 영 제31조제2항에 따라 지정한 건축선 후퇴부분의 면적은 공개공지 등의 면적에 포함하지 아니하며, 필로티구조로 구획되거나 제2항제6호에 따라 지하에 설치된 부분의 면적은 2분의 1로 한정하여 공개공지 등의 면적으로 산입한다.
가. 삭제 <2024.5.20.>
나. 삭제 <2024.5.20.>
다. 삭제 <2024.5.20.>
3. 대지 또는 건물 내에 설치하는 지하철의 출입구나 환기구는 제2항에도 불구하고 공개공지 등의 면적으로 산입한다.
② 영 제27조의2제3항에 따라 공개공지 등은 다음 각 호의 기준에 적합하게 설치하여야 한다. <개정 2016.1.7., 2016.5.19., 2018.7.19., 2019.7.18., 2021.12.30., 2024.5.20.>
1. 대지에 접한 도로 중 가장 넓은 도로변(한 면이 4분의 1 이상 접할 것)으로서 일반인의 접근(계단 이용 제외) 및 이용이 편리한 장소에 가로환경과 조화를 이루는 소공원(쌈지공원)형태로 설치한다. 다만, 가장 넓은 도로변에 설치가 불합리한 경우에는 위원회의 심의를 거쳐 그 위치를 따로 정할 수 있다.
2. 2개소 이내로 설치하되, 1개소의 최소 면적은 90제곱미터 이상으로 한다. 다만, 설치 의무 면적이 90제곱미터 미만인 경우에는 1개소에 해당 면적 확보시 최소면적 기준을 충족한 것으로 본다.
3. 최소폭은 9미터 이상으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 건축위원회 심의를 통해 2분의 1까지 완화할 수 있다.
가. 설치 의무 면적이 90제곱미터 미만인 경우
나. 대지여건 상 일부 대지 폭이 9미터 이상을 확보하기 어려운 경우
4. 필로티구조로 할 경우에는 유효높이가 8미터 이상
5. 조경ㆍ벤치ㆍ파고라ㆍ시계탑ㆍ분수ㆍ야외무대(지붕 등 그 밖에 시설물의 설치를 수반하지 아니한 것으로 한정한다)ㆍ소규모 공중화장실(33제곱미터 미만으로서 허가권자와 건축주가 협의된 경우로 한정한다) 등 다중의 이용에 편리한 시설을 설치
6. 공개공지 등은 지상에 설치하도록 하되, 상부가 개방된 구조로 지하철 연결통로에 접하거나 다수 공중이 이용 가능한 공간으로서 위원회의 심의를 거쳐 지하부분(제1호에도 불구하고 계단 이용 가능)에도 설치할 수 있다.
7. 제1호부터 제4호 및 제6호에도 불구하고 법 제43조에서 정하는 공개공지 등으로서 기후 여건 등을 고려해 건축물 내부공간을 활용하여 조성되는 공개공간(이하 “실내형 공개공간”라 한다)의 경우에는 다음 각 목에서 정하는 바에 따른다.
가. 일반인의 접근이 편리하고 다수 공중이 이용가능한 공간으로 설치
나. 최소면적 150㎡이상인 경우 : 최소폭 6m이상, 최소높이 : 층수 2개층 이상
다. 최소면적 500㎡이상인 경우 : 최소폭 9m이상, 최소높이 : 층수 3개층 이상
라. 최소면적 1,000㎡이상인 경우 : 최소폭 12m이상, 최소높이 : 층수 4개층 이상
③ 영 제27조의2제4항에 따른 건축기준의 완화는 다음 각 호와 같다. <개정 2015.10.8., 2016.5.19., 2018.7.19., 2020.3.26., 2024.5.20., 2025.5.19.>
1. 용적률의 완화 : 다음 산식에 따라 산출된 용적률 이하
2. 건축물 높이의 제한 완화 : 다음 산식에 따라 산출된 높이 이하
3. 제1호 및 제2호의 건축기준 완화적용 시 공개공지 등의 면적은 법 제42조에 따른 조경면적을 제외한 면적으로 산정하며, 제2항에 따라 지하에 설치된 공개공지 또는 필로티구조로 구획된 공개공지 및 실내에 조성된 공개공지 등에 대한 완화적용 기준은 시장이 별도로 정할 수 있다.
④ 시장은 다음 각 호의 경우에 소요 비용의 일부를 지원할 수 있으며, 지원대상과 절차, 지원금액의 한도 및 시ㆍ구간 부담비율 등은 시장이 따로 정한다. <신설 2016.1.7., 2018.7.19., 2020.3.26.>
1. 설치 후 5년이 경과된 공개공지 등을 리모델링하는 경우
2. 제6항제3호에 따라 전문가가 공개공지 등을 점검하는 경우
⑤ 영 제27조의2제6항에 따라 공개공지 등에서는 연간 60일 이내의 기간 동안 주민들을 위한 문화행사를 열거나 판촉활동을 할 수 있다. 다만, 울타리를 설치하는 등 공중이 해당 공개공지 등을 이용하는데 지장을 주는 행위를 해서는 아니되며, 공개공지 등에서 개최되는 행사의 범위 및 관련 절차, 이용시간 및 행위 제한 등 실행에 필요한 사항은 시장이 따로 정한다. <신설 2016.1.7., 2016.5.19.>
⑥ 공개공지 등은 다음 각 호의 기준에 적합하게 관리하여야 한다. <신설 2019.7.18.>
1. 공개공지 등이 설치된 장소마다 출입 부분에 별표 3의 설치기준에 따라 안내판(안내도 포함)을 1개소 이상 설치하여야 한다.
2. 공개공지 등을 설치한 건축물의 건축주는 사용승인 신청 시 별지 제4호서식에 따른 관리대장을 제출하여야 한다.
3. 구청장은 위법이 발생하지 않도록 연 1회 이상 확인ㆍ관리하여야 하며, 2년에 1회 이상 공개공지 등의 관리실태 및 활용방안에 관한 전문가 점검을 실시할 수 있다.
⑦ 「공공주택 특별법」 제35조제1항에 따른 사업계획승인 대상인 공공임대주택에서 공개 공지 설치 대상 건축물과 대상이 아닌 건축물이 같은 대지에 포함된 경우에는 공공주택 통합심의위원회의 심의를 통해 공개 공지의 면적을 완화할 수 있다. <신설 2025.7.14.>
[전문개정 2009.11.11.]
[제목개정 2018.7.19.]
(출처: 국민신문고)
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