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[ 서언 ]
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용적률 중복완화편은 (주)비타민그룹의 질의회신 전자문서 출판본 중 건축관련법 요약편을 기초로 하여 작성되었습니다. 건축관련법 요약편은 현재 별매중이며 모든 (주)비타민그룹의 질의회신 전자문서 출판본 요약편 시리즈의 기초가 되는 책입니다.
용적률 중복완화(인센티브 또는 중첩완화)는 건축에서 가장 중요한 요소 중에 하나입니다. 용적률 중복완화의 기준이 되는 2021년 10월 8일 신설 된 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제78조제7항 본문의 “대통령령으로 정하고 있는 해당 용도지역별 용적률 최대한도”에 대한 해석은 사업성을 극대화 할 수 있느냐 없느냐의 갈림길이기 때문입니다.
이 문서의 내용이 무슨 내용인지 모른다면 용적률을 1560%까지 가능함에도 계획설계 시 지방자치단체의 조례에 따라 1000% 또는 1300%나 그 이하가 최대 용적률인줄알고 설계할 수 있습니다. 따라서 이 문서는 용적률을 어느 정도까지 중복 가능한지 판가름을 해주는 중요한 자료가 되기 때문에 가치가 매우 크다고 할 수 있습니다.
또한 각 지역마다 오피스텔을 주거에 포함하는지 비주거에 포함하는지 주택연면적에 포함하는지에 대한 답변이 담겨있습니다. 분양할 수 있는 오피스텔의 면적에 관련된 내용으로 사업성에 지대한 영향을 미치는 내용 중 하나입니다.
각 지역 담당 주무관에 따라 한번에 정확히 회신을 하는 지역도 있고 몇 번이고 다시 재질의해서 답변을 얻은 지역도 있습니다. 아직도 답변을 정확히 하지 않은 지자체가 있어 추후 내용은 지속적으로 수정 보완 업그레이드 될 예정입니다.
재질의가 발생하는 주요원인은 질의 내용을 자세히 읽어보지 않고 습관적으로 답변을 하는 것이 첫 번째 문제이고 두 번째는 관련 첨부파일을 애초에 보지 않거나 자세히 보지 않아서 똑 같은 답변을 하는 것입니다. 세 번째로는 용적률 중복완화에 대한 내용은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제78조제7항에 따라 동법 시행령에 대한 해석은 국토교통부에서 해석을 하는 것이 맞는데 지방자치단체에서 조례로 가져와서 해석을 할려고 하는데서 많은 문제가 발생하는 것 같습니다.
용적률 중복(중첩)완화와 관련하여 법제처 해석 번호 21-0142와 21-0144이 있으며, 이 두가지 모두 중복 불가 해석을 하고 있으며 불가 해석이 있기 전에는 설계 시 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제78조제1항에 따라 시행령 제85조제1항의 범위 내에서 조례 고시 용적률을 기준 용적률로 하여 각 법에서 정한 용적률 완화 내용을 중복 적용 받아 운영되어 왔습니다. 법제처의 중복완화 불가해석 이후 2021년 7월 26일 국회의원 14인의 국계법 일부 개정 입법 절차를 거쳐 2021년 10월 8일 국계법 제78조제7항으로 신설 이후 현재는 중복적용 완화 부분이 좀 더 명확해졌으며, 아울러 심의를 거칠 경우 용적률 최대한도를 초과할 수도 있도록 중복완화의 범위를 더 높였습니다.
또한, 기존에는 서울특별시에서만 도시계획조례 별표 3 상업지역내 주거복합건축물의 용도 비율 및 용적률 제1호가목에 주거용 외의 용도 즉 비주거에 준주택인 오피스텔은 제외한다고 운영해 오던 것(제2호가목의 주거용에 속하지도 않음)을 법제처의 법 해석(법제처 20-0492, 2020. 12. 30., 민원인) 중 주거복합에서 공동주택과 오피스텔만으로 구성될 경우 주거복합이 아니다라는 해석이후 또 한번 전국적으로 주거복합에 대한 비율 문제가 발생합니다. 이 부분은 확인결과 각 지방자치단체의 사정에 따라 해석이 다르며 이 문서 이후 어떤 지역은 오피스텔이 주거에 속하는지 여부가 달라질 수도 있습니다.
본 질의는 법제처의 법 해석 이후 용적률 중복완화에 대해 국회의 입법절차를 거쳐 법(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제78조제7항)을 신설한 이후 해당 법령의 법 해석에 대한 법제처, 국토교통부와 지방자치단체들의 질의회신을 지역별, 가나다순, 날짜순으로 정리하였습니다. 아직 답변을 하지않은 지역이 있어 추후 내용 추가 보완 예정입니다.
현재까지 질의회신 확인 지역은 다음과 같습니다.(추후 변경 될 수 있음)
강원도는 강릉시, 속초시, 원주시, 춘천시, 평창군이고 경기도는 고양시, 과천시, 광명시, 광주시, 구리시, 군포시, 김포시, 남양주시, 부천시, 성남시, 수원시, 시흥시, 안양시, 양주시, 오산시, 용인시, 의정부시, 이천시, 파주시, 평택시, 하남시, 화성시이며, 경상남도 양산시, 경상북도 김천시, 경주시, 구미시, 포항시이고, 광주광역시, 대구광역시, 대전광역시, 부산광역시, 서울특별시, 세종특별자치시, 울산광역시, 인천광역시, 제주특별자치도며, 전라남도 나주시, 목포시, 무안군, 여수시, 전라북도 군산시, 전주시이고, 충청남도 계룡시, 아산시, 천안시, 청양군, 홍성군이며 충청북도 청주시입니다.(붉은색 부분이 금번에 업그레이드한 부분입니다)
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본 문서 자료의 출처는 국민신문고, 법제처, 국토교통부입니다.
2022년 12월 12일
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