■ 질의
상가집합건물 1층의 호실 일부와 2층 호실 일부를 하나의 영업시설로 사용하기 위하여, 2층 각호실의 경계벽을 철거하고 1층과 2층을 연결하는 내부계단을 설치하려면, 다른 구분소유자의 몇%의 동의를 받아야 하는지
▣ 회신
• 2층 각 호실의 경계벽을 제거하는 행위나 1, 2층간 내부계단을 설치하는 행위는 원칙적으로 각 호실의 구조적독립성을 소멸시키는 행위이나, 대법원 1999. 6. 2. 자 98마1438 결정과 같이 구분건물로서의 복원을 전제로한 임시적 제거나 내부계단설치가 이루어진 경우에는 각 호실간 구분소유권이 유지된다고 볼 수 있습니다.
• 또한 내부계단이 1, 2층의 각 전유부분 호실 사이에 설치되더라도, 건물의 층간 사이의 공간은 건물 전체의 전선, 배수관 등이 통과하는 공간이자 층간 소음방지효과라는 구분소유자 공동의 이익과도 관련이 있는 공간이므로 건물의 전체 공용부분이라고 보아야 할 것입니다. 내부계단 설치를 위해 건물 바닥의 콘크
리트 슬라브를 철거하는 행위 역시 건물 전체의 보존에 해로운 행위나 그 밖에 건물의 관리 및 사용에 관하여 구분소유자 공동의 이익에 어긋나는 행위가 될 수 있습니다(집합건물법 제5조 제1항).
• 따라서 사안의 콘크리트 바닥 철거 및 내부계단 설치행위는 집합건물법 제15조 소정의 ‘공용부분의 변경’에 해당하며, 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 3/4 이상의 결의로써 결정해야 하며(제15조 제1항), 서면 또는 전자적 방법에 의한 결의로 결정할 경우에는 구분소유자
및 의결권의 각 4/5이상의 합의를 얻어야 합니다(제41조 제1항).
• 그밖에도 공용부분의 변경이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 하므로(제15조 제2항), 본 사안의 경우 이와 같은 구분소유자 결의 및 승낙의 요건을 모두 구비해야 할 것입니다.
출처 : 집합건물 관리 업무 매뉴얼(서울특별시)
◎ 관계 법령
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 ( 약칭: 집합건물법 )
[시행 2021. 2. 5.] [법률 제16919호, 2020. 2. 4., 일부개정]
제5조(구분소유자의 권리ㆍ의무 등) ① 구분소유자는 건물의 보존에 해로운 행위나 그 밖에 건물의 관리 및 사용에 관하여 구분소유자 공동의 이익에 어긋나는 행위를 하여서는 아니 된다.
② 전유부분이 주거의 용도로 분양된 것인 경우에는 구분소유자는 정당한 사유 없이 그 부분을 주거 외의 용도로 사용하거나 그 내부 벽을 철거하거나 파손하여 증축ㆍ개축하는 행위를 하여서는 아니 된다.
③ 구분소유자는 그 전유부분이나 공용부분을 보존하거나 개량하기 위하여 필요한 범위에서 다른 구분소유자의 전유부분 또는 자기의 공유(共有)에 속하지 아니하는 공용부분의 사용을 청구할 수 있다. 이 경우 다른 구분소유자가 손해를 입었을 때에는 보상하여야 한다.
④ 전유부분을 점유하는 자로서 구분소유자가 아닌 자(이하 “점유자”라 한다)에 대하여는 제1항부터 제3항까지의 규정을 준용한다.
[전문개정 2010. 3. 31.]
제15조(공용부분의 변경) ① 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의로써 결정한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제38조제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정할 수 있다. <개정 2020. 2. 4.>
- 공용부분의 개량을 위한 것으로서 지나치게 많은 비용이 드는 것이 아닐 경우
- 「관광진흥법」 제3조제1항제2호나목에 따른 휴양 콘도미니엄업의 운영을 위한 휴양 콘도미니엄의 공용부분 변경에 관한 사항인 경우
② 제1항의 경우에 공용부분의 변경이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다.
[전문개정 2010. 3. 31.]
제41조(서면 또는 전자적 방법에 의한 결의 등) ① 이 법 또는 규약에 따라 관리단집회에서 결의할 것으로 정한 사항에 관하여 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상이 서면이나 전자적 방법 또는 서면과 전자적 방법으로 합의하면 관리단집회에서 결의한 것으로 본다. 다만, 제15조제1항제2호의 경우에는 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수가 서면이나 전자적 방법 또는 서면과 전자적 방법으로 합의하면 관리단집회에서 결의한 것으로 본다. <개정 2012. 12. 18.>
② 구분소유자들은 미리 그들 중 1인을 대리인으로 정하여 관리단에 신고한 경우에는 그 대리인은 그 구분소유자들을 대리하여 관리단집회에 참석하거나 서면 또는 전자적 방법으로 의결권을 행사할 수 있다. <개정 2012. 12. 18.>
③ 제1항의 서면 또는 전자적 방법으로 기록된 정보에 관하여는 제30조를 준용한다. <개정 2012. 12. 18.>
[전문개정 2010. 3. 31.]
[제목개정 2012. 12. 18.]
