설명
■ 질의
새로 제정된 건축물 면적, 높이 등 세부 산정기준에 대해 기존에 운영해오던 질의회신 답변 사례들이 많이 있는데 시행일 이후 부터는 본 기준을 어떻게 해석하고 운영하는지 궁금한 점이 몇가지 있어 질의드립니다.
질의 1
외부계단의 바닥면적 산정 예시는 한쪽에만 벽이 있는 경우인데 이 벽과 직교하는 벽을 한개 더 설치하면 각 벽의 맞은편 끝선에서 1미터를 제외한 나머지를 바닥면적에 산입하는지요 아니면 벽이 2개는 캔틸레버 외부계단이 아니므로 1미터 후퇴하지않고 전부를 바닥면적에 산입하는지요?
질의 2
발코니 면적은 건축물 면적, 높이 등 세부 산정기준 2.3바닥면적 2.3.2의 2)에 따라 전면과 측면 모두 발코니의 끝선으로 산정하는지요?
질의 3
건축물 면적, 높이 등 세부 산정기준의 적용 시점은 2021년 12월 30일 시행일 이전에 건축심의, 건축인허가(건축허가, 건축신고)를 접수한 경우에도 적용을 해야 하는지요? 또한 설계변경(허가 및 신고사항의 변경) 시 면적, 높이 등을 변경하는 경우에는 2021년 12월 30일 이후에 진행하는 경우이므로 이 규정을 적용해야 하는지요?
질의 4
건축물 면적, 높이 등 세부 산정기준의 2.3.2의 9)에서 문맥 상 “상부에 건축물 이용자 편의를 위해 비나 눈, 먼지 등을 차단하기 위한 지붕을 설치하는 경우” 에서 “상부에 건축물 또는 이용자 편의를 위해”가 맞지않은지요? “또는”이 없어 문맥의 흐름이 잘 읽혀지지않아 질의 드립니다.
질의 5
건축물 면적, 높이 등 세부 산정기준의 2.2.2.의 (6)에서 처마, 차양, 부연이 아닌 사람이 발로 밟고 다니는 외부 복도나 연결통로나 거실(거주, 직무, 작업, 집회, 오락)이 있는 건축물이 오는 경우에는 외벽의 중심선 적용 예시에 따라 돌출부분의 하부는 2.2.2.의 5)의 (2)인 경우를 제외하고는 건축면적에 산입하는 것으로 이해가 됩니다.
이런 경우 지면과 접한 돌출부분의 하부[2.2.2.의 5)의 (2) 예시그림 참조]는 외벽의 중심선 적용 예시에 따라 바닥면적에도 산입을 해야 하는지요? 왜냐하면 당해 층에 벽, 기둥 구획이 없는 부분이기 때문입니다. 부분 필로티 개념으로 보고 하부층에 벽, 기둥 구획의 중심선이 없으므로 바닥면적에는 산입을 하지않는지요? 지면과 접한 캔틸레버 형태의 돌출된 건축물의 하부의 바닥면적 산정에 대한 규정이 없어 질의드립니다.
질의 6
건축물 면적, 높이 등 세부 산정기준의 2.2.2.의 (6)에서 벽기둥 등으로 지지되는 처마, 차양, 부연 등의 예시 그림에서 지붕도 포함하는지요?
질의 7
제3장 건축물의 높이 및 층수 산정기준 3.1 건축물의 높이 3.1.2.의 1)의 (2) 예시 그림에서 대지의 지표면이 전면도로보다 높은 경우 예시(주상복합 건축물)에서 공동주택 외의 용도에 오피스텔도 포함인지요? 현재 주거복합 비율 산정 시 주거 부분에 오피스텔을 포함하기 때문에 질의드립니다. 주거에는 속하지만 건축법 시행령 용도별 건축물의 종류의 공동주택에는 속하지않으므로 오피스텔이 포함되지않는지요?
질의 8
2.2 건축면적 2.2.2.의 2) 및 2.3 바닥면적 2.3.2.의 9)에서 “단열재를 구조체의 외기측에 설치하는 단열공법으로 건축된 건축물”로 되어 있어 부분적으로 일부 기둥이 있는 경우도 포함하는지요? 가령 기둥과 보로 된 일체식 구조인 철근콘크리트 라멘조 구조의 일부 외벽이 외단열로 된 부분도 동일하게 건축면적과 바닥면적 산정 시 내력벽의 중심선으로 산정이 가능한지요? 아니면 건축물 전체가 외단열공법일 때만 적용하는지요? 기존 질의회신에는 부분적으로 내력벽인 경우도 적용가능하다고 했으나 현재는 어떻게 운영하는지 궁금하여 질의 드립니다.
질의 9
벽, 기둥의 구획이 없는 건축물의 바닥면적 산정 예시에서 주유소의 주유하는 상부의 캐노피 처럼 건축물의 지붕 전체가 캐노피인 경우만 적용하는지? 아니면 부분적으로 처마, 차양, 부연처럼 돌출되는 일반건축물의 지붕에도 적용하는지요? 기존 질의 회신에는 일반건축물에도 지붕의 경우 1미터 이상 돌출 시 1미터를 제외한 나머지 부분은 바닥면적에 산입하여 운영해 왔습니다.
질의 10
질의 9에서 지붕이 아닌 건축물(지붕이 아닌 연결통로, 연결복도, 거실이 있는 건축물)이 상부에 오는 경우에도 1미터를 제외한 나머지를 산입하는지요? 아니면 질의 5의 질의 처럼 상부의 건축물이 오면 지붕이 아니므로 수평투영되는 부분의 면적은 모두 건축면적에 산입하고 바닥면적은 하부가 벽, 기둥구획이 부분 필로티 구조(벽면적의 2분의 1이상 오픈)에 해당하는지를 보고 바닥면적 산입여부를 결정해야 하는지요? 기존 질의회신에는 상부에 건축물이 위치하는 경우 지면과 접한 경우 해당 층의 벽, 기둥 구획 여부를 보고 판단했으나 새로 제정된 세부 산정기준은 어떻게 운영하는지 궁금하여 질의드립니다.
▣회신
ㅇ (질의 “1”에 대하여) 건축물의 ‘바닥면적’은 건축법 시행령 제119조제1항제3호에 따라 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 하는 것이나, 다만, 외부계단을 지지하는 벽ㆍ기둥 등의 구획이 없고, 새시 등으로 구획되지 않은 개방형 외부계단의 바닥면적은 그 끝부분으로부터 수평거리 1미터를 후퇴한 선으로 둘러싸인 수평투영면적으로 산정하는 것입니다.
– 이와 관련, 질의의 내용만으로 건축물 구조 등 구체적인 사항을 알 수 없어 명확한 답변은 어려우나, 직교하는 두 벽에 설치된 외부계단이 상기 단서규정에 해당하는 경우 가장 긴 외벽에 접한 계단의 끝부분으로부터 수평거리 1미터를 후퇴한 선으로 둘러싸인 수평투영면적으로 산정하여야 할 것으로 사료되나, 보다 구체적인 사항은 관련 자료를 구비하시어 해당지역 시장, 군수, 구청장 등 허가권자에게 문의하여 주시기 바랍니다
ㅇ (질의 “2”에 대하여) 건축법 시행령 제119조제1항제3호나목에 따르면 건축물의 노대등의 바닥은 난간 등의 설치 여부에 관계없이 노대등의 면적(외벽의 중심선으로부터 노대등의 끝부분까지의 면적을 말한다)에서 노대등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값을 뺀 면적을 바닥면적에 산입하는 것으로, 이때 발코니의 면적은 전면과 측면 모두 발코니의 끝부분(마감면)을 기준으로 산정하는 것입니다.
ㅇ (질의 “3”에 대하여) ‘건축물 면적, 높이 등 세부 산정기준(이하 “기준”이라 한다)’은 「건축법」제84조 및 같은 법 시행령 제119조제5항에 따라 건축물의 면적, 높이 및 층수 등의 산정방법에 관한 구체적인 적용사례 및 적용방법 등을 참고할 수 있도록 규정한 사항이며, 부칙 제1조에 따라 이 기준이 발령한 날부터 시행하는 것입니다.
ㅇ (질의 “4”에 대하여) 기준 2.3.2 9)의 하단에서 ‘해당 건축물의 이용자에 대한 편의’를 위한 규정임을 알려드립니다.
ㅇ (질의 “5”, “9”, “10”에 대하여) 건축법 시행령 제119조제1항제3호에 따라 건축물의 바닥면적은 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 하는 것으로, 하부층이 벽이나 기둥 등으로 구획되어 있는 경우로서 해당 구획의 바깥쪽으로 상부층이 돌출된 구조의 경우에도 동일하게 적용하는 것입니다.
– 또한, 일반적으로 처마, 차양 등은 건축물의 지붕부분이 외벽(외곽기둥) 밖으로 내민 부분을 말하는 것으로,
—– 이하 생략
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◎ 관계 법령
건축물 면적, 높이 등 세부 산정기준
[시행 2021. 12. 30.] [국토교통부고시 제2021-1422호, 2021. 12. 30., 제정]
2.2 건축 면적
2.2.1. 건축면적은 건축물의 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥으로 한다)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다.
2.2.2. 다음 각 항목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 항목에서 정하는 기준에 따라 산정한다.
1) 처마, 차양, 부연(附椽), 그 밖에 이와 비슷한 것으로서 그 외벽의 중심선으로부터 수평거리가 1미터 이상 돌출된 부분이 있는 건축물의 건축면적은 그 돌출된 끝부분으로부터 다음의 구분에 따른 수평거리를 후퇴한 선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다.
4) 다음의 경우에는 건축면적에 산입하지 않는다.
(1) 지표면으로부터 1미터 이하에 있는 부분(창고 중 물품을 입출고하기 위하여 차량을 접안시키는 부분의 경우에는 지표면으로부터 1.5미터 이하에 있는 부분)
(2) 지면과 접하는 저층의 일부를 높이 8미터 이상으로 개방하여 보행통로나 공지 등으로 활용할 수 있는 구조ㆍ형태일 것
(6) 그 밖의 건축물 : 1미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리
2) 단열재를 구조체의 외기측에 설치하는 단열공법으로 건축된 건축물의 경우에는 건축물의 외벽 중 내측 내력벽의 중심선을 기준으로 산정한 면적을 건축면적으로 한다.
2.3 바닥면적
2.3.1. 건축물의 바닥면적은 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 산정한다.
2.3.2. 다음 각 항목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 항목에서 정하는 바에 따른다.
1) 벽ㆍ기둥의 구획이 없는 건축물은 그 지붕 끝부분으로부터 수평거리 1미터를 후퇴한 선으로 둘러싸인 수평투영면적으로 한다.
2) 건축물의 노대등의 바닥은 난간 등의 설치 여부에 관계없이 노대등의 면적(외벽의 중심선으로부터 노대등의 끝부분까지의 면적을 말함)에서 노대등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값을 뺀 면적을 바닥면적에 산입한다.
7) 단열재를 구조체의 외기측에 설치하는 단열공법으로 건축된 건축물의 경우에는 단열재가 설치된 외벽 중 내측 내력벽의 중심선을 기준으로 산정한 면적을 바닥면적으로 한다.
9) 지하주차장의 경사로(지상층에서 지하 1층으로 내려가는 부분으로 한정)는 바닥면적에 산입하지 아니한다.
제3장 건축물의 높이 및 층수 산정기준
3.1 건축물의 높이
3.1.1. 건축물의 높이는 지표면으로부터 그 건축물의 상단까지의 높이[건축물의 1층 전체에 필로티(건축물을 사용하기 위한 경비실, 계단실, 승강기실, 그 밖에 이와 비슷한 것을 포함)가 설치되어 있는 경우에는 「건축법」 제60조 및 제61조제2항을 적용할 때 필로티의 층고를 제외한 높이]로 한다.
3.1.2. 다음 각 항목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 항목에서 정하는 바에 따른다.
1) 「건축법」 제60조에 따른 건축물의 높이는 전면도로의 중심선으로부터의 높이로 산정한다. 다만, 전면도로가 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그에 따라 산정한다.
(1) 건축물의 대지에 접하는 전면도로의 노면에 고저차가 있는 경우에는 그 건축물이 접하는 범위의 전면도로부분의 수평거리에 따라 가중 평균한 높이의 수평면을 전면도로면으로 본다.
(2) 건축물의 대지의 지표면이 전면도로보다 높은 경우에는 그 고저차의 2분의 1의 높이만큼 올라온 위치에 그 전면도로의 면이 있는 것으로 본다.
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