설명
■ 질의
질의1
역세권 용도지역 변경 시 중첩완화 용적률 최대 가능 범위에 대한 질의입니다.
서울특별시 역세권 활성화사업 운영기준(이하 ‘운영기준’) 3-2-1 및 3-2-2의 용적률의 중첩완화 최대용적률은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제78조제7항의 범위 내여야 하는지요?
정확한 한계 용적률에 대한 내용이 없어 질의드립니다.
예를 들면
운영기준 3-2-1의 표에서 상한용적률이 800%일 경우 3-3-2에 따라 가, 나, 다, 라목을 각각 상한용적률인 800%에 모두 가산하는 경우
지구단위계획인 경우 국토계획법 제52조제3항에 따라 지구단위계획으로 정하는 범위이내여야 하는지요?
지구단위계획 외의 지역의 경우 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제85조제1항제8호의 1천300퍼센트의 1.2배인 1,560%이내여야 하는지요?
아니면 800%의 1.2배인 960%이내여야 하는지요?
질의 2
운영기준 3-2-2에서 상한 용적률에 가산할 수 있는 4단계 상향 용적률의 최대용적률에 대한 기준이 있는지요?
예를 들면, 3-2-1의 표에서 용도지역 변경 전 제2종일반주거지역(7층 이하) 변경 후 일반상업지역의 상한 용적률이 800%일 때
3-2-2에 따라 가목의 창의 · 혁신 디자인 건축물 유도를 위해 특별건축구역 지정으로 용적률을 완화받는 경우
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제78조제7항이 적용되어 시행령에서 정한 용도지역별 최고 용적률의 1.2배를 초과 할 수 없는지요?
질의 3
운영기준 4-1-2에 따라 역세권 활성화사업의 공공시설인 공공임대주택은 무상으로 기부채납하는지요?
아니면, 분양가가 아닌 실제 소요된 비용(토지비+건축공사비)으로 기부채납하는지요?
질의 4
운영기준 4-1-5의 나목에 따라 기부채납 공공임대주택 설치에 따른 가산 용적률의 경우
공공시설 등 기부채납 용적률 인센티브 운영기준에 따라 비용을 계산하여 적용하는지요?
질의 5
서울특별시 역세권 활성화사업 운영기준 1-3-1의 승강장의 기준은 승객이 탑승을 위해 기다리는 바닥 슬래브 플랫폼의 끝선 기준인지?
질의 6
현장에서 250m 또는 350m 거리 측정시 무슨 도면(예: 지형도)을 근거로 측정하는지요?
질의 7
사업주체의 자금난 또는 PF 등 국내 경기침체로 사용승인 예정일보다 사업이 지연되는 경우 서울특별시는 진행중인 역세권 활성화사업에 대해 어떤조치를 취하는지요?
첨부 파일
240305_역세권 활성화사업 운영기준.pdf
240416_역세권 활성화사업 설명회 자료.pdf
붙임2_공공시설 등 기부채납 용적률 인센티브 운영기준 개정 방침_개정전문.pdf
서울특별시 도시·건축 창의·혁신디자인 시범사업 공모.pdf
창의 혁신 디자인 가이드라인(2023.4.)_시범사업 공모용.pdf
▣ 회신
귀하의 질의사항에 대해 검토한 의견은 다음과 같습니다.
먼저, 운영기준 3-2-1, 3-2-2의 용적률 기준과 관련하여 유선으로 설명드린 바와 같이 상한용적률이 800%인 경우 상한용적률에 가산할 수 있는 항목의 용적률 산정에 대하여는
① 창의혁신 디자인 건축물로 완화 받는 경우 「도시·건축 디자인 혁신 추진계획」에 따라 해당 사업 공모에 선정되어 부여받은 용적률(110%P 이내)을 가산 할 수 있으며,
② 관광숙박시설 건축에 따른 용적률 완화는 상한용적률의 1.2배 이내,
③ ZEB 인증 및 지능형 건축물 인증에 따른 용적률 완화의 합은 기준(허용) 용적률의 15% 이내에서 가산 할 수 있습니다.
다만, 두 개 이상의 항목을 중첩하여 완화 받으려는 경우 지원 자문단 자문을 통해 적정성을 인정받아야 함을 알려드립니다.
다음으로, 운영기준 4-1-1 역세권 활성화사업의 공공기여율은 용도지역 변경에 따른 증가용적률의 50%의 범위에서 공공시설등 기부채납이 이루어집니다.
이때, 라목에 따른 공공주택의 경우 토지는 기부채납으로 공공기여율에 포함되고, 건축물은 표준건축비로 매입하도록 하고 있으므로 공공주택 설치에 따른 별도의 가산 용적률이 적용되는 사항은 아닙니다.
또한, 역세권 가로구역 범위에 대한 승강장 경계 기준 자료는 운영기준 1-3-1 가목 하단에 안내된 바와 같이 행정안전부에서 제공하는 주소기반산업지원서비스의 ‘지하철역사’를 참고하도록 하고 있으며, 일반인의 정보접근이 어렵다는 의견이 있어 현재 서울시 내 328개 지하철역의 승강장 경계 기준 역세권 범위 자료를 작성 중으로,—– 이하 생략
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◎ 관계 법령
1-3-1. “역세권등”이란 대중교통의 편리한 이용이 가능한 지역으로서 보행으로 쉽게접근할 수 있어 도시활동이 집중되었거나 집중시킬 필요가 있는 일단의 가로구역으로 다음 각 목 어느 하나를 말한다.
가. 역세권 : 지하철, 국철 및 경전철 등의 역(사업계획 또는 실시계획 승인 받아개통이 예정된 역을 포함한다)의 승강장 경계로부터 직각으로 아래에 해당하는 거리 이내 지역을 중심으로 한 가로구역
1) 도심 및 광역·지역중심 범역 내 역1) 또는 2개 노선 이상이 교차하는 환승역 : 350m
2) 지구중심 및 비중심지 범역 내 역(환승역 제외) : 250m
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 ( 약칭: 국토계획법 )
[시행 2023. 6. 28.] [법률 제19117호, 2022. 12. 27., 타법개정]
제78조(용도지역에서의 용적률)
⑦ 이 법 및 「건축법」 등 다른 법률에 따른 용적률의 완화에 관한 규정은 이 법 및 다른 법률에도 불구하고 다음 각 호의 구분에 따른 범위에서 중첩하여 적용할 수 있다. 다만, 용적률 완화 규정을 중첩 적용하여 완화되는 용적률이 제1항 및 제2항에 따라 대통령령으로 정하고 있는 해당 용도지역별 용적률 최대한도를 초과하는 경우에는 관할 시ㆍ도지사, 시장ㆍ군수 또는 구청장이 제30조제3항 단서 또는 같은 조 제7항에 따른 건축위원회와 도시계획위원회의 공동 심의를 거쳐 기반시설의 설치 및 그에 필요한 용지의 확보가 충분하다고 인정하는 경우에 한정한다. <신설 2021. 10. 8.>
1. 지구단위계획구역: 제52조제3항에 따라 지구단위계획으로 정하는 범위
2. 지구단위계획구역 외의 지역: 제1항 및 제2항에 따라 대통령령으로 정하고 있는 해당 용도지역별 용적률 최대한도의 120퍼센트 이하
[전문개정 2009. 2. 6.]
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 ( 약칭: 국토계획법 시행령 )
[시행 2024. 3. 19.] [대통령령 제34319호, 2024. 3. 19., 일부개정]
제85조(용도지역 안에서의 용적률) ①법 제78조제1항 및 제2항에 따른 용적률은 다음 각 호의 범위에서 관할구역의 면적, 인구규모 및 용도지역의 특성 등을 고려하여 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 도시ㆍ군계획조례가 정하는 비율을 초과할 수 없다. <개정 2012. 4. 10., 2019. 8. 6., 2021. 1. 5.>
1. 제1종전용주거지역 : 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하
2. 제2종전용주거지역 : 50퍼센트 이상 150퍼센트 이하
3. 제1종일반주거지역 : 100퍼센트 이상 200퍼센트 이하
4. 제2종일반주거지역 : 100퍼센트 이상 250퍼센트 이하
5. 제3종일반주거지역 : 100퍼센트 이상 300퍼센트 이하
6. 준주거지역 : 200퍼센트 이상 500퍼센트 이하
7. 중심상업지역 : 200퍼센트 이상 1천500퍼센트 이하
8. 일반상업지역 : 200퍼센트 이상 1천300퍼센트 이하
서울특별시 도시계획 조례 시행규칙
[시행 2023. 12. 29.] [서울특별시규칙 제4606호, 2023. 12. 29., 타법개정]
제2조(정의) 이 규칙에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.<개정 2009. 6. 25., 2011. 9. 8., 2013. 4. 11., 2015. 4. 16., 2016. 1. 14., 2018. 8. 2., 2019. 10. 10., 2020.10.15., 2023.12.29.>
1. “기준용적률”이란 지구단위계획구역에서 전면도로의 폭, 경관, 그 밖의 기반시설 등 입지적 여건을 고려하여 「서울특별시 도시계획 조례」(이하 “조례”라 한다) 제55조제1항부터 제4항까지와 제16항의 용적률의 범위 안에서 블록별, 필지별로 별도로 정한 용적률을 말한다.
2. “허용용적률”이란 지구단위계획을 통하여 정해지는 용적률로서 인센티브로 제공되는 용적률(획지계획, 상한용적률을 적용받지 않는 공동개발, 건축물용도, 대지 안의 공지, 친환경 계획요소, 주차 및 차량동선 등 해당 지구단위계획에서 정한 사항을 이행하는 경우 제공되는 용적률)과 기준용적률을 합산한 용적률의 범위 안에서 별도로 정한 용적률을 말한다.
3. “상한용적률”이란 건축주가 토지를 공공시설등의 부지로 제공(기부채납의 경우에 한한다.이하 같다)하거나 공공시설등을 설치하여 제공(시설과 부지를 함께 제공하는 경우를 포함한다)하는 경우 또는 공공시설등 확보를 위하여 공동개발을 지정하거나 지구단위계획 결정을 통하여 추가로 부여되는 용적률을 기준용적률 또는 허용용적률과 합산한 용적률의 범위 안에서 별도로 정한 용적률을 말한다.
(출처: 국민신문고)
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