설명
■ 질의
부동산개발 산업과에서 답변 바랍니다.
부동산개발업이 없는 토지소유자인 시행사가 부동산개발업이 있는 신탁사와 공동사업 시 부동산개발업이 없는 시행사로 건축물 공급 전 건축주 변경 가능한지요?
건축심의 접수는 부동산개발업이 없는 토지 소유자인 시행사로 접수했고, 부동산개발업이 없는 토지 소유자는 건축허가 접수가 불가하여, 건축허가는 부동산개발업이 있는 신탁사로 접수를 한 상태입니다. 따라서 건축물을 공급하는 분양 전에 건축주를 다시 부동산개발업이 없는 토지소유자로 변경가능한지요?
▣ 회신
ㅇ 타인에게 공급할 목적으로 일정 규모(건축물의 경우 연면적 3천 제곱미터 또는 연간 5천 제곱미터 이상, 토지의 경우 면적 5천 제곱미터 또는 연간 1만 제곱미터) 이상의 부동산 개발을 업으로 영위하려는 경우, 「부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률」(이하 “법”) 제4조 및 같은 법 시행령(이하 “시행령”) 제3조에 따라 “시·도지사”에게 부동산개발업 등록을 하여야 하며, 부동산개발업의 등록 시기는 최초 개발행위 허가 시점 이전이어야 합니다.
ㅇ 한편, 토지소유자는 법 제4조제4항에 따라, 등록사업자(법 제4조에 따라 등록을 한 부동산개발업자)와 공동으로 부동산개발을 할 수 있으며, 이 경우 토지소유자와 등록사업자를 공동사업주체로 봅니다. 토지소유자가 등록사업자와 공동으로 부동산개발업 등록대상인 부동산 개발을 하려는 경우,
– 토지소유자는 시행령 제7조에 따라 부동산개발 대상 토지의 소유권을 확보하고 있어야 하며(토지 소유권 확보 여부는 등기부등본을 통해 확인), 개발행위 허가 이전에 등록사업자와 협약을 체결해야 합니다. 협약 체결과 관련된 세부사항은 「부동산개발 공동사업의 협약에 관한 규정」(국토교통부 고시)에 규정되어 있습니다.
ㅇ 질의하신 사항과 관련하여, 토지소유자와 부동산개발업 등록사업자가 공동사업협약을 맺어 건축허가 등 부동산개발 관련 인·허가를 받은 경우,
– 부동산개발업 등록을 하지 않은 토지소유자는 단독으로 부동산개발업법 상 등록 대상인 규모 이상의 부동산을 개발할 수 없으므로, 해당 부동산 개발이 종료되지 않은 시점에 관련 인·허가를 신청한 사업주체를 토지소유자로 변경할 수 없을 것으로 판단됩니다.
ㅇ 그 외, 건축허가 등 인·허가 관련 사항은 인·허가권자인 관할 지자체에 문의하여 주시기 바랍니다.
◎ 관계 법령
부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률 ( 약칭: 부동산개발업법 )
[시행 2023. 10. 19.] [법률 제19383호, 2023. 4. 18., 일부개정]
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. 개정 2008. 3. 21., 2015. 8. 11., 2020. 6. 9.
1. “부동산개발”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 행위를 말한다. 다만, 시공을 담당하는 행위는 제외한다.
가. 토지를 건설공사의 수행 또는 형질변경의 방법으로 조성하는 행위
나. 건축물을 건축ㆍ대수선ㆍ리모델링 또는 용도변경 하거나 공작물을 설치하는 행위. 이 경우 “건축”, “대수선”, “리모델링”은 「건축법」 제2조제1항제8호부터 제10호까지의 규정에 따른 “건축”, “대수선” 및 “리모델링”을 말하고, “용도변경”은 같은 법 제19조에 따른 “용도변경”을 말한다.
2. “부동산개발업”이란 타인에게 공급할 목적으로 부동산개발을 수행하는 업을 말한다.
3. “부동산개발업자”란 부동산개발업을 수행하는 자를 말한다.
4. “등록사업자”란 제4조에 따라 등록을 한 부동산개발업자를 말한다.
5. “공급”이란 부동산개발을 수행하여 그 행위로 조성ㆍ건축ㆍ대수선ㆍ리모델링ㆍ용도변경 또는 설치되거나 될 예정인 부동산, 그 부동산의 이용권으로서 대통령령으로 정하는 권리(이하 “부동산등”이라 한다)의 전부 또는 일부를 타인에게 판매 또는 임대하는 행위를 말한다.
제4조(부동산개발업의 등록 등)
④ 토지소유자는 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 등록사업자와 공동으로 부동산개발을 할 수 있다. 이 경우 토지소유자와 등록사업자를 공동사업주체로 보며, 공동사업주체 간의 구체적인 업무ㆍ비용 및 책임의 분담 등에 관하여는 대통령령으로 정한다.
부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률 시행령 ( 약칭: 부동산개발업법 시행령 )
[시행 2023. 10. 19.] [대통령령 제33765호, 2023. 9. 26., 일부개정]
제7조(공동사업주체의 부동산개발) ① 법 제4조제4항에 따라 등록사업자와 공동으로 부동산개발을 하려는 토지소유자는 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어야 한다.
1. 부동산개발의 대상이 되는 토지의 소유권을 확보하고 있을 것
2. 제1호의 토지가 저당권ㆍ가등기담보권ㆍ가압류 등(이하 이 호에서 “저당권등”이라 한다)의 목적으로 되어 있는 경우에는 해당 부동산의 판매 전까지 그 저당권등을 말소할 것. 다만, 저당권등의 권리자로부터 해당 사업의 시행에 대한 동의를 받은 때에는 그러하지 아니하다.
② 제1항에 따라 공동으로 부동산개발을 하려는 토지소유자와 등록사업자는 개발된 부동산의 사용ㆍ처분, 수익의 분배, 사업비의 부담, 사업기간, 그 밖에 사업추진상의 각종 책임 등에 관하여 협약을 체결하여야 한다.
③ 국토교통부장관은 제2항에 따른 토지소유자와 등록사업자 사이의 협약 사항에 관한 표준적인 기준을 정하여 고시하고, 그에 따를 것을 권장할 수 있다. 신설 2010. 4. 13., 2013. 3. 23.
(출처: 국민신문고)
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