설명
■ 질의
질의 1
공동주택단지 내 사용인가를 득한 지하주차장의 벽과 바닥과 천장에 반사경을 붙이고, 주차 안내 표지 도장을 하는 경우 공동주택관리법 시행규칙 제15조의 어떤 행정절차(동의율 포함)를 거쳐야 하는지?
질의 2
공동주택단지 내 사용인가를 득한 후 부분적으로 조경고사로인해 조경을 다시 심을 경우 적법한 범위 내에서 조경계획도를 변경하여 다른 수종으로 변경가능한지 여부와 이 때 공동주택관리법 시행규칙 제15조의 어떤 행정절차(동의율 포함)를 거쳐야 하는지?
질의 3
학교 및 학원 버스 대기공간이 부족하여 공간을 확보하기 위해 단지 내 일부를 버스대기주차공간으로 할 경우 공동주택관리법 상 어떤 행정절차(동의율 포함)를 거쳐야 하는지?
질의 4
공동주택 단지 내 조경의 일부를 텃밭으로 만들거나 또는 텃밭을 없애고 조경공간으로 만들 경우 공동주택관리법 상 어떤 행정절차(동의율 포함)를 거쳐야 하는지?
질의 5
주택법에 따라 사업주체가 인허가를 진행하는 것과 공동주택관리법에 따라 관리주체가 행위허가를 진행하는 것에 차이점이 무엇인지요? 사업주체의 인허가 득한 사항을 관리주체가 관리 및 운영을 하면서 필요에 따라 배치도 등을 적법한 절차를 거쳐 수정, 변경, 개정이 가능한지요?
▣ 회신
○ 「공동주택관리법」(이하 ‘법’이라 함) 제35조제1항에 따라 공동주택(일반인에게 분양되는 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)의 입주자등 또는 관리주체가 공동주택을 사업계획에 따른 용도 외의 용도에 사용하는 행위 등을 하려는 경우 대통령령으로 정하는 기준 및 절차 등에 따라 시장·군수·구청장에게 허가를 받거나 신고를 하여야 하고, 행위에 대한 허가 또는 신고의 기준은 같은 법 시행령 제35조제1항[별표3]에서 정하고 있으며,
– 위 규정 등과 관련하여 위반 등이 있을 경우 같은 법 제94조에 따른 —– 이하 생략
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○ 공동주택관리법령상 행위허가 또는 신고에 있어 다수의 입주민이 공동으로 생활하는 공동주택은 「주택건설기준 등에 관한 규정」등에 적합하게 설계·건설되고 사용승인되었으므로 당초 사용검사 받은대로 사용하는 것이 원칙이고,
– 같은 법 제35조제1항제3호에 따른 국토교통부령으로 정하는 경미한 행위, 즉 같은 법 시행규칙 제15조제1항제1호부터 제11호까지의 행위를 제외하고는 행위허가 또는 신고를 —– 이하 생략
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◎ 관계 법령
공동주택관리법
[시행 2025. 1. 1.] [법률 제20385호, 2024. 3. 19., 타법개정]
제35조(행위허가 기준 등) ① 공동주택(일반인에게 분양되는 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)의 입주자등 또는 관리주체가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하려는 경우에는 허가 또는 신고와 관련된 면적, 세대수 또는 입주자나 입주자등의 동의 비율에 관하여 대통령령으로 정하는 기준 및 절차 등에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받거나 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고를 하여야 한다. <개정 2019. 4. 23., 2021. 8. 10.>
1. 공동주택을 사업계획에 따른 용도 외의 용도에 사용하는 행위
2. 공동주택을 증축ㆍ개축ㆍ대수선하는 행위(「주택법」에 따른 리모델링은 제외한다)
3. 공동주택을 파손하거나 해당 시설의 전부 또는 일부를 철거하는 행위(국토교통부령으로 정하는 경미한 행위는 제외한다)
3의2. 「주택법」 제2조제19호에 따른 세대구분형 공동주택을 설치하는 행위
4. 그 밖에 공동주택의 효율적 관리에 지장을 주는 행위로서 대통령령으로 정하는 행위
② 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제1항에 따른 신고를 받은 경우 그 내용을 검토하여 이 법에 적합하면 신고를 수리하여야 한다. <신설 2021. 8. 10.>
③ 제1항에 따른 행위에 관하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 관계 행정기관의 장과 협의하여 허가를 하거나 신고의 수리를 한 사항에 관하여는 「주택법」 제19조를 준용하며, 「건축법」 제19조에 따른 신고의 수리를 한 것으로 본다. <개정 2016. 1. 19., 2021. 8. 10.>
④ 공동주택의 시공 또는 감리 업무를 수행하는 자는 공동주택의 입주자등 또는 관리주체가 허가를 받거나 신고를 하지 아니하고 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하는 경우 그 행위에 협조하여 공동주택의 시공 또는 감리 업무를 수행하여서는 아니 된다. 이 경우 공동주택의 시공 또는 감리 업무를 수행하는 자는 입주자등 또는 관리주체가 허가를 받거나 신고를 하였는지를 사전에 확인하여야 한다. <개정 2021. 8. 10.>
⑤ 공동주택의 입주자등 또는 관리주체가 제1항에 따른 행위에 관하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받거나 신고를 한 후 그 공사를 완료하였을 때에는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 사용검사를 받아야 하며, 사용검사에 관하여는 「주택법」 제49조를 준용한다. <개정 2016. 1. 19., 2021. 8. 10.>
⑥ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제1항에 해당하는 자가 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 제1항부터 제3항까지에 따른 허가를 받거나 신고를 한 경우에는 그 허가나 신고의 수리를 취소할 수 있다. <개정 2021. 8. 10.>
공동주택관리법 시행령
[시행 2025. 4. 15.] [대통령령 제35451호, 2025. 4. 15., 일부개정]
제35조(행위허가 등의 기준 등) ① 법 제35조제1항 각 호의 행위에 대한 허가 또는 신고의 기준은 별표 3과 같다.
② 법 제35조제1항제4호에서 “대통령령으로 정하는 행위”란 다음 각 호의 행위를 말한다. <개정 2018. 11. 20.>
1. 공동주택의 용도폐지
2. 공동주택의 재축ㆍ증설 및 비내력벽의 철거(입주자 공유가 아닌 복리시설의 비내력벽 철거는 제외한다)
③ 법 제35조제1항에 따라 허가를 받거나 신고를 하려는 자는 허가신청서 또는 신고서에 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다.
④ 공동주택의 지하층은 주민공동시설로 활용할 수 있다. 이 경우 관리주체는 대피시설로 사용하는 데 지장이 없도록 이를 유지ㆍ관리하여야 한다. <개정 2017. 1. 10.>
공동주택관리법 시행규칙
[시행 2025. 4. 15.] [국토교통부령 제1482호, 2025. 4. 15., 일부개정] 전체조문보기
제15조(행위허가 신청 등) ① 법 제35조제1항제3호에서 “국토교통부령으로 정하는 경미한 행위”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 말한다. <개정 2019. 1. 16., 2022. 12. 9.>
1. 창틀ㆍ문틀의 교체
2. 세대내 천장ㆍ벽ㆍ바닥의 마감재 교체
3. 급ㆍ배수관 등 배관설비의 교체
4. 세대 내 난방설비의 교체(시설물의 파손ㆍ철거는 제외한다)
5. 구내통신선로설비, 경비실과 통화가 가능한 구내전화, 지능형 홈네트워크 설비, 방송수신을 위한 공동수신설비 또는 영상정보처리기기의 교체(폐쇄회로 텔레비전과 네트워크 카메라 간의 교체를 포함한다)
6. 보안등, 자전거보관소, 안내표지판, 담장(축대는 제외한다) 또는 보도블록의 교체
7. 폐기물보관시설(재활용품 분류보관시설을 포함한다), 택배보관함 또는 우편함의 교체
8. 조경시설 중 수목(樹木)의 일부 제거 및 교체
9. 주민운동시설의 교체(다른 운동종목을 위한 시설로 변경하는 것을 말하며, 면적이 변경되는 경우는 제외한다)
10. 부대시설 중 각종 설비나 장비의 수선ㆍ유지ㆍ보수를 위한 부품의 일부 교체
11. 그 밖에 제1호부터 제10호까지의 규정에서 정한 사항과 유사한 행위로서 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 인정하는 행위
② 영 별표 3 제3호나목의 신고기준란 4) 및 같은 표 제6호나목의 신고기준란 1)에서 “국토교통부령으로 정하는 경미한 사항”이란 각각 「주택건설기준 등에 관한 규정」에 적합한 범위에서 다음 각 호의 시설을 사용검사를 받은 면적 또는 규모의 10퍼센트 범위에서 파손ㆍ철거 또는 증축ㆍ증설하는 경우를 말한다. <개정 2018. 12. 28., 2019. 1. 16., 2020. 11. 12., 2021. 8. 27., 2021. 10. 22., 2022. 12. 9., 2025. 4. 15.>
1. 주차장, 조경시설, 어린이놀이터, 관리사무소, 경비원 등 근로자 휴게시설, 경비실, 경로당 또는 입주자집회소
2. 대문, 담장 또는 공중화장실
3. 경비실과 통화가 가능한 구내전화 또는 영상정보처리기기
4. 보안등, 자전거보관소 또는 안내표지판
5. 옹벽, 축대[문주(문기둥)를 포함한다] 또는 주택단지 안의 도로
6. 폐기물보관시설(재활용품 분류보관시설을 포함한다), 택배보관함 또는 우편함
7. 주민운동시설(실외에 설치된 시설로 한정한다)
③ 영 별표 3 제6호가목의 허가기준란 1)다)에서 “국토교통부령으로 정하는 범위”란 다음 각 호의 기준을 모두 갖춘 경우를 말한다. <개정 2018. 12. 28., 2020. 11. 12., 2025. 4. 15.>
1. 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제2조제3호마목부터 차목까지의 규정(사목은 제외한다)에 따른 주민공동시설 또는 같은 영 제28조제1항제2호의 경비원 등 공동주택 관리 업무에 종사하는 근로자를 위한 휴게시설일 것
2. 제1호에 따른 시설로 증축하려는 필로티 부분의 면적 합계가 해당 주택단지 안의 필로티 부분 총면적의 100분의 30 이내일 것
3. 제2호에 따른 시설의 증축 면적을 해당 공동주택의 바닥면적에 산입하는 경우 용적률이 관계 법령에 따른 건축 기준에 위반되지 않을 것
④ 영 제35조제3항에 따른 허가신청서 또는 신고서는 각각 별지 제6호서식 또는 별지 제7호서식에 따른다.
⑤ 영 제35조제3항에서 “국토교통부령으로 정하는 서류”란 다음 각 호의 구분에 따른 서류를 말한다. 이 경우 허가신청 또는 신고 대상인 행위가 다음 각 호의 구분에 따라 입주자등의 동의를 얻어야 하는 행위로서 소음을 유발하는 행위일 때에는 공사기간 및 공사방법 등을 동의서에 적어야 한다. <개정 2018. 12. 28., 2019. 10. 24., 2020. 11. 12., 2021. 10. 22.>
1. 용도변경의 경우
가. 용도를 변경하려는 층의 변경 전과 변경 후의 평면도
나. 공동주택단지의 배치도
다. 영 별표 3에 따라 입주자의 동의를 받아야 하는 경우에는 그 동의서
2. 개축ㆍ재축ㆍ대수선 또는 세대구분형 공동주택의 설치의 경우
가. 개축ㆍ재축ㆍ대수선을 하거나 세대구분형 공동주택을 설치하려는 건축물의 종별에 따른 「건축법 시행규칙」 제6조제1항 각 호의 서류 및 도서. 이 경우 「건축법 시행규칙」 제6조제1항제1호의2나목의 서류는 입주자 공유가 아닌 복리시설만 해당한다.
나. 영 별표 3에 따라 입주자의 동의를 받아야 하는 경우에는 그 동의서
3. 파손ㆍ철거(비내력벽 철거는 제외한다) 또는 용도폐지의 경우
가. 공동주택단지의 배치도
나. 영 별표 3에 따라 입주자의 동의를 받아야 하는 경우에는 그 동의서
3의2. 비내력벽 철거의 경우
가. 해당 건축물에서 철거하려는 벽이 비내력벽임을 증명할 수 있는 도면 및 사진
나. 영 별표 3에 따라 입주자의 동의를 받아야 하는 경우에는 그 동의서
4. 증축의 경우
가. 건축물의 종별에 따른 「건축법 시행규칙」 제6조제1항 각 호의 서류 및 도서. 이 경우 「건축법 시행규칙」 제6조제1항제1호의2나목의 서류는 입주자 공유가 아닌 복리시설만 해당한다.
나. 영 별표 3에 따라 입주자의 동의를 받아야 하는 경우에는 그 동의서
5. 증설의 경우
가. 건축물의 종별에 따른 「건축법 시행규칙」 제6조제1항제1호 및 제1호의2의 서류. 이 경우 「건축법 시행규칙」 제6조제1항제1호의2나목의 서류는 입주자 공유가 아닌 복리시설만 해당한다.
나. 영 별표 3에 따라 입주자의 동의를 받아야 하는 경우에는 그 동의서
⑥ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 영 제35조제3항에 따른 허가신청 또는 신고가 영 별표 3에 따른 기준에 적합한 경우에는 각각 별지 제8호서식의 행위허가증명서 또는 별지 제9호서식의 행위신고증명서를 발급하여야 한다.
⑦ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제6항에 따라 법 제35조제1항제3호의2에 따른 세대구분형 공동주택의 허가 증명서를 발급한 경우에는 별지 제9호의2서식의 세대구분형 공동주택 관리대장에 그 내용을 적고 관리해야 한다. <신설 2019. 10. 24.>
⑧ 입주자등 또는 관리주체는 법 제35조제5항에 따라 사용검사를 받으려는 경우에는 별지 제10호서식의 신청서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다. <개정 2019. 10. 24., 2022. 12. 9.>
1. 감리자의 감리의견서(「건축법」에 따른 감리대상인 경우만 해당한다)
2. 시공자의 공사확인서
⑨ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제8항에 따른 신청서를 받은 경우에는 사용검사의 대상이 허가 또는 신고된 내용에 적합한지를 확인한 후 별지 제11호서식의 사용검사필증을 발급하여야 한다. <개정 2019. 10. 24.>
(출처: 국민신문고)
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