경상남도 함양군의 경우 지하층 거실 설치 금지에 관한 적용 제외 운영 기준_2024.04.15

■ 질의⇒

이 질의는 특정 대지가 없는 법해석에 대한 내용으로 서울특별시의 각 구별로 드리는 질의입니다.

첨부한 지방자치단체에 문의하라는 국토교통부 기 질의회신(신청번호: 1AA-2006-0913315)을 거쳐 첨부한 서울특별시 기 질의회신(신청번호: 1AA-2404-0664236)에서 “허가권자인 서울특별시의 경우 하나의 주택단지의 동일 필지 내 공동주택 하부에 위치하는 주택법 제2조제14호의 근린생활시설이 건축법 시행령 제2조제13호의 부속용도 또는 부속건축물로 해석하는지요”질의한 결과 아래와 같이 회신하였습니다.

“주된 용도의 기능에 필수적인 용도로서 관계법령에서 주된 용도의 부수시설로 설치할 수 있도록 규정하고 있는 시설에 해당한다면 부속용도로 볼 수 있을 것이나, 부속용도에 해당하는지 여부 등은 건축물의 구조, 기능, 이용형태 등 현황과 관계법령 등을 종합적으로 검토하여 허가권자가 판단할 사항임을 알려드리니, 보다 자세한 사항은 관련 자료를 구비하시어 종합행정을 담당하고 있는 해당지역 허가권자에게 문의하여 주시기 바랍니다.” 라고 회신하였습니다. 이에 대해 전화질의한 결과 서울특별시는 민간아파트의 주택건설사업계획은 사무위임조례에 따라 각 구청에 위임한 상태이므로 각 구청에 문의하라고 해서 특정대지가 없지만 서울특별시의 각 구에 질의드립니다.

질의1

서울특별시 용산구의 경우 주택건설사업계획승인 시 주택과는 별도로 분양되고 관리주체가 입주자대표회의와는 다른 근린생활시설을 부속용도 인허가를 운영중인지? 아니면 주용도로 인허가를 운영중인지?

건축법 시행령 제2조제13호가목에는 국토교통부에서 회신한 바와 같이 ‘주된 용도의 기능에 필수적인 용도’인 경우에는 부속용도이나 현재 주택법 및 주택건설기준 등에 관한 규정에서 주민공동시설처럼 근린생활시설이 필수용도가 아니지만, 건축법 시행령 제2조제13호라목에 따라 ‘관계 법령에서 주된 용도의 부수시설로 설치할 수 있게 규정하고 있는 시설, 그 밖에 국토교통부장관이 이와 유사하다고 인정하여 고시하는 시설의 용도’는 부속용도로 규정하고 있기 때문입니다.

현재 주택단지 내 근린생활시설의 경우 주택법상 필수용도는 아닙니다. 주택단지 내 하나의 필지에 있을 뿐 소유권이 입주민과는 아무런 상관이 없는 별도 분양건축물이며, 주차장도 따로 쓰고 생활폐기물 보관시설 및 관리사무소, 관리비 등도 모두 따로 사용 및 운영하고 있고 공동주택 하부에 위치하여 공동주택과 하나의 건축물일지라도 공동주택과는 별개로 독립적으로 운영되고 있기 때문입니다.

질의 2

이 질의를 드리는 출발점은 바로 일반상업지역과 중심상업지역이 아닌 지역에서 일반 주택단지의 공동주택 아래 근린생활시설이 있는 주거복합 형태일 때 채광방향 이격거리 산정 시 지표면 산정 때문입니다.

근린생활시설이 부속용도일 경우

건축법 시행령 제119조제1항제5호나목단서의 “공동주택을 다른 용도와 복합하여 건축하는 경우에는 공동주택의 가장 낮은 부분을 그 건축물의 지표면으로 본다.”에서 ‘다른 용도’에 주택단지 내 ‘근린생활시설’을 포함하여 운영중인지요? 과거에는 전용주거지역과 일반주거지역을 제외한 지역에서만 이 규정을 적용했으나 2016년 7월19일부터 지역규정이 삭제된 상태이기 때문에 현재는 어느 지역에 있든지 공동주택을 다른 용도와 복합하여 건축하는 경우에는 공동주택의 가장 낮은 부분을 그 건축물의 지표면으로 본다는 의견이 있어 어떻게 운영하고 있는지 질의드립니다.

근린생활시설이 부속용도면 땅이 있는 부분을 계산 시 지표면으로 보고 채광방향 이격 시 건축물의 높이를 계산하고 주용도일 경우 공동주택의 가장 낮은 부분을 지표면으로 보고 채광방향 이격거리 시 건축물의 높이를 계산합니다.

◆ 타 지역 질의 회신 첨부

1. 광주광역시(신청번호: 1AA-2404-0664547)

가. 귀하께서 질의하신 내용은 구체적인 사업계획 내용(위치, 용도, 규모 등 현황)이 제시되지 않아 명확한 답변을 드리기 어려우나,

나. 주택단지 내 ‘근린생활시설’은 「주택법」제2조제14호에 따라 주택단지의 입주자 등의 생활복리를 위한 복리시설 중 하나이며, 「건축법 시행령」[별표1] “용도별 건축물의 종류” 제3호에 따라 다양한 용도의 건축물을 포함하고 있습니다.

다. ‘부속용도(건축물)’에 대해서는 「건축법 시행령」제2조제12호·13호에 정의하고 있으며 주택법령에서는 주택단지 내 ‘근린생활시설’에 대해 주용도 또는 부속용도(건축물)에 해당되는지 여부에 관해서는 별도로 정하고 있지 않으나,

라. 주 또는 부속용도 건축물 해당 여부는 사업주체가 사업계획승인 신청 시 사업계획 내용(공동주택 계약면적에 포함하여 공급할 지 여부 등)에 따라 구분(주/부속)하여 신청 가능하므로, 사업계획승인신청서 또는 건축물 대장 등의 관계 서류를 통하여 확인하시거나 계획하시기 바랍니다.

· ‘근린생활시설’을 주용도 계획·신청 → 건축물 용도 : 제1종 또는 제2종 근린생활시설

· ‘근린생활시설’을 부속용도로 계획·신청 → 건축물 용도 : 공동주택(근린생활시설)

마. 아울러, 채광일조 등의 확보를 위한 건축물 높이 산정 기준과 관련하여 공동주택을 다른 용도와 복합하여 건축하는 경우에는 「건축법 시행령」제119조제1항제5호나목에 따라 공동주택의 가장 낮은 부분을 그 건축물의 지표면으로 보도록 규정하고 있음을 알려드립니다.

바. 따라서, 근린생활시설 용도구분, 높이산정 등 여부는 위 사항 등을 종합적으로 검토하여 판단하여야 할 사항으로 설계도서를 바탕으로 해당 사업장의 사업계획승인권자 또는 건축허가권자에게 문의하시기 바랍니다.

2. 대전광역시(신청번호: 1AA-2404-0664415)

귀하께서 질의하신 사항 중 「주택법」 제2조제14호가목에 해당하는 복리시설은 공동주택 입주자 등의 복리 증진을 위한 공동시설로 볼 수 있으나, 개별 분양을위한 근린생활시설의 경우는 입주자 복리 증진을 위한시설로 보기 어려울 것으로 판단됩니다.

따라서, 「건축법 시행령」 제119조제1항제5호나목 단서에 따라 공동주택을 다른 용도와 복합하여 건축하는 경우에는 공동주택의 가장 낮은 부분을 그 건축물의 지표면으로 보는 규정은 공동주택의 가장 최하층을 지표면으로 산정해야 할 것으로 해석됩니다.

3. 세종특별자치시(신청번호: 1AA-2405-0094090)

– 주택법에 따른 주택단지 입주자 등의 생활복리를 위한 복리시설 중 근린생활시설은 건축법 시행령 제2조 제13호에 따라 관계법령에서 주된 용도의 부수시설로 설치할수 있게 규정하고 있는 시설로서 부속용도로 볼 수 있을 것으로 사료되며 질의하신 입주자 공유가 아닌 별도 분양 목적의 근린생활시설의 경우 주용도에 해당될 것으로 사료됩니다.

– 아울러, 공동주택을 다른 용도와 복합하여 건축하는 경우에는 공동주택의 가장 낮은 부분을 그 건축물의 지표면으로 볼 수 있으며 구체적인 사항은 사업계획 내용 등을 자세한 자료를 제출하여야 답변이 가능함을 안내드립니다.

4. 울산광역시(신청번호: 1AA-2404-0664567)

가. 공동주택 내 근린생활시설이 부속용도인지 여부에 대하여는, 귀하께서 첨부한 국토부 질의회신 내용과 같이 관련서류 등을 구비하여 당해 허가권자에게 문의하여 주시기 바랍니다.

나. 채광등의 확보를 위한 높이산정 기준(지표면)에 대하여는,「건축법 시행령」제119조 제1항 제5호 나목의 규정에 의하여 인접 대지경계선 등의 방향으로 채광을 위한 창문 등을 두는 경우와 하나의 대지에 두동 이상을 건축하는 경우에 해당하는 공동주택은 채광 등의 확보를 위하여 다른용도(공동주택 외)와 복합하여 건축하는 경우에는 공동주택의 가장 낮은 부분을 그 건축물의 지표면으로 보고 있으나, 보다 상세한 사항은 관련서류를 구비하여 당해 허가권자에게 문의하여 주시기 바랍니다.

5. 인천광역시(신청번호: 1AA-2404-0664292)

– 「주택법」 제2조제14호제가목에 따른 근린생활시설은 복리시설로 주택단지의 입주자 등의 생활복리를 위한 공동시설로 정의되어 있으나 주택법령 상 근린생활시설을 주용도 또는 부속용도로 분류하는 기준이 명시되어 있지 않은 바, 해당 공동주택의 도면 등 관련서류의 검토를 통해 시설의 구조, 기능, 사용목적 등 제반사항을 고려하여 승인권자가 결정해야할 사항으로 판단됩니다.

– 「건축법 시행령」 제119조제1항제5호나목에 따라 「건축법」 제61조제2항에 따른 높이산정 시, 공동주택을 다른 용도와 복합하여 건축하는 경우에는 공동주택의 가장 낮은 부분을 그 건축물의 지표면으로 본다고 규정하고 있으므로, 공동주택이 아닌 용도를 제외한 공동주택의 가장 낮은 부분을 그 건축물의 지표면으로 보는 것이 타당할 것으로 사료됩니다.

6. 제주특별자치도(신청번호: 1AA-2404-0664676)

○ 주상복합 형태로 공동주택과 함께 건축하는 분양목적인 근린생활시설은 부속 용도 건축물에 해당되지 않을 것으로 사료되며,

○ 건축법 시행령 제1항제5호나목 단서규정에 따라 건축법 제61조제2항에 대한 일조 등의 확보를 위한 높이를 산정 시 공동주택 하부에 근린생활을 건축할 경우 근린생활시설 상부를 지표면으로 산정하고 있습니다.

첨부 파일

2024.04.17_서울특별시의 경우 하나의 주택단지 내 공동주택 하부에 및 타 지역 질의회신 자료.pdf

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