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(주)비타민그룹의 질의회신 전자문서 출판본(용적률 중복완화 요약편)_지역별
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용적률 중복완화편은 (주)비타민그룹의 질의회신 전자문서 출판본 중 건축관련법 요약편을 기초로 하여 작성되었습니다. 건축관련법 요약편은 현재 별매중이며 모든 (주)비타민그룹의 질의회신 전자문서 출판본 요약편 시리즈의 기초가 되는 책입니다.
용적률 중복완화(인센티브 또는 중첩완화)는 건축에서 가장 중요한 요소 중에 하나입니다. 용적률 중복완화의 기준이 되는 2021년 10월 8일 신설 된 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제78조제7항 본문의 “대통령령으로 정하고 있는 해당 용도지역별 용적률 최대한도”에 대한 해석은 사업성을 극대화 할 수 있느냐 없느냐의 갈림길이기 때문입니다.
이 문서의 내용이 무슨 내용인지 모른다면 용적률을 1560%까지 가능함에도 계획설계 시 지방자치단체의 조례에 따라 1000% 또는 1300%나 그 이하가 최대 용적률인줄알고 설계할 수 있습니다. 따라서 이 문서는 용적률을 어느 정도까지 중복 가능한지 판가름을 해주는 중요한 자료가 되기 때문에 가치가 매우 크다고 할 수 있습니다.
또한 각 지역마다 오피스텔을 주거에 포함하는지 비주거에 포함하는지 주택연면적에 포함하는지에 대한 답변이 담겨있습니다. 분양할 수 있는 오피스텔의 면적에 관련된 내용으로 사업성에 지대한 영향을 미치는 내용 중 하나입니다.
각 지역 담당 주무관에 따라 한번에 정확히 회신을 하는 지역도 있고 몇 번이고 다시 재질의해서 답변을 얻은 지역도 있습니다. 아직도 답변을 정확히 하지 않은 지자체가 있어 추후 내용은 지속적으로 수정 보완 업그레이드 될 예정입니다.
재질의가 발생하는 주요원인은 질의 내용을 자세히 읽어보지 않고 습관적으로 답변을 하는 것이 첫 번째 문제이고 두 번째는 관련 첨부파일을 애초에 보지 않거나 자세히 보지 않아서 똑 같은 답변을 하는 것입니다. 세 번째로는 용적률 중복완화에 대한 내용은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제78조제7항에 따라 동법 시행령에 대한 해석은 국토교통부에서 해석을 하는 것이 맞는데 지방자치단체에서 조례로 가져와서 해석을 할려고 하는데서 많은 문제가 발생하는 것 같습니다.
용적률 중복(중첩)완화와 관련하여 법제처 해석 번호 21-0142와 21-0144이 있으며, 이 두가지 모두 중복 불가 해석을 하고 있으며 불가 해석이 있기 전에는 설계 시 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제78조제1항에 따라 시행령 제85조제1항의 범위 내에서 조례 고시 용적률을 기준 용적률로 하여 각 법에서 정한 용적률 완화 내용을 중복 적용 받아 운영되어 왔습니다. 법제처의 중복완화 불가해석 이후 2021년 7월 26일 국회의원 14인의 국계법 일부 개정 입법 절차를 거쳐 2021년 10월 8일 국계법 제78조제7항으로 신설 이후 현재는 중복적용 완화 부분이 좀 더 명확해졌으며, 아울러 심의를 거칠 경우 용적률 최대한도를 초과할 수도 있도록 중복완화의 범위를 더 높였습니다.
또한, 기존에는 서울특별시에서만 도시계획조례 별표 3 상업지역내 주거복합건축물의 용도 비율 및 용적률 제1호가목에 주거용 외의 용도 즉 비주거에 준주택인 오피스텔은 제외한다고 운영해 오던 것(제2호가목의 주거용에 속하지도 않음)을 법제처의 법 해석(법제처 20-0492, 2020. 12. 30., 민원인) 중 주거복합에서 공동주택과 오피스텔만으로 구성될 경우 주거복합이 아니다라는 해석이후 또 한번 전국적으로 주거복합에 대한 비율 문제가 발생합니다. 이 부분은 확인결과 각 지방자치단체의 사정에 따라 해석이 다르며 이 문서 이후 어떤 지역은 오피스텔이 주거에 속하는지 여부가 달라질 수도 있습니다.
본 질의는 법제처의 법 해석 이후 용적률 중복완화에 대해 국회의 입법절차를 거쳐 법(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제78조제7항)을 신설한 이후 해당 법령의 법 해석에 대한 법제처, 국토교통부와 지방자치단체들의 질의회신을 지역별, 가나다순, 날짜순으로 정리하였습니다. 아직 답변을 하지않은 지역이 있어 추후 내용 추가 보완 예정입니다.
현재까지 질의회신 확인 지역은 다음과 같습니다.(추후 변경 될 수 있음)
강원도는 강릉시, 속초시, 원주시, 춘천시이고 경기도는 고양시, 과천시, 광명시, 광주시, 구리시, 군포시, 김포시, 남양주시, 부천시, 성남시, 수원시, 시흥시, 안양시, 양주시, 오산시, 용인시, 의정부시, 이천시, 파주시, 평택시, 하남시, 화성시이며, 경상남도 양산시, 경상북도 경주시, 구미시, 포항시이고, 광주광역시, 대구광역시, 대전광역시, 부산광역시, 서울특별시, 세종특별자치시, 울산광역시, 인천광역시, 제주특별자치도며, 전라남도 목포시, 전라북도 군산시, 전주시이고, 충청남도 계룡시, 아산시, 천안시, 홍성군이며 충청북도 청주시입니다.
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(주)비타민그룹의 질의회신 전자문서 출판본은 앞으로 다양한 소제목으로 지속적으로 꾸준히 출판 예정이며 각 문서의 뒷 부분에는 건축관련 자재와 협력업체를 소개합니다.
■ 목차(지역별)
질의, 판례, 해석 제목 쪽
겉표지
표제지 ⅰ
서언 ⅱ
목차 ⅳ
[ 법제처 ] 2
2021.04.21_민원인-「건축법」에 따른 용적률의 특례를 중첩적으로 적용할 수 있는지 여부(「건축법」 제8조 등 관련) 3
2021.05.04_민원인 – 「건축법」에 따른 용적률의 특례 및 다른 법령에 따른 용적률의 특례를 중첩적으로 적용할 수 있는지 여부(「건축법」 제56조 등 관련) 6
[ 국토교통부 ] 11
2010.09.14_공개공지설치 후 건축법 제60조 건축물의 높이 제한 완화받을 수 있는지 여부 12
2016.03.13_용적률 완화 적용 문의 15
2016.06.17_국토계획법에 따른 용도지역별 최대용적률의 적용 18
2021.08.02_용적률 및 높이의 중복 완화 적용 가능여부 20
2021.10.09_국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제78조 용적률완화에 대한 해석 23
2021.10.29_용적률 완화 중첩 시 대통령령으로 정하고 있는 해당 용도지역별 용적률 최대한도의 해석 26
2021.11.25_오피스텔은 공동주택으로 해석하는지요 28
2022.02.23_용적률 최대한도에 대한 국토교통부의 해석이 있음에도 불구하고 29
2022.03.18_국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제78조제7항의 용적률 최대한도에 대한 해석 31
[ 강원도 ] 35
2022.02.28_강원도 강릉시 도시계획조례 제59조제1항 관련 상업지역내 36
2022.03.25_강원도 강릉시의 경우 용적률 최대한도에 대한 국토교통부의 해석이 있음에도 40
2022.02.28_강원도 속초시 도시계획조례 제55조제1항 관련 상업지역내 주상복합건축물 43
2022.03.25_강원도 속초시의 경우 용적률 최대한도에 대한 국토교통부의 해석이 있음에도 47
2022.04.06_강원도 속초시의 국계법 제78조제7항에 대한 해석이 국토교통부 해석보다 50
2022.02.28_강원도 원주시 도시계획조례 제54조제1항 관련 상업지역내 53
2022.02.28_강원도 춘천시 도시계획조례 제56조제1항 관련 상업지역내 주상복합건축물 56
[ 경기도 ] 61
2022.02.14_경기도 고양시 도시계획조례 제61조제2항 관련 별표 1 상업지역내 62
2022.03.11_경기도 고양시의 국계법 시행령으로 정하고 있는 해당 용도지역별 65
2022.02.23_경기도 과천시 도시계획조례 제58조제1항 및 제3항 관련 상업지역 68
2022.03.11_경기도 과천시의 국계법 시행령으로 정하고 있는 해당 용도지역별 용적률 72
2022.03.15_경기도 과천시는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제78조제7항 75
2022.03.17_경기도 과천시의 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제78조제7항 77
2022.04.04_국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제78조제7항 본문의 단서 규정에 대한(과천시) 80
2022.04.11_경기도 과천시의 경우 국계법 제78조제7항의 국토교통부의 해석과 다른 의견인지 82
2022.02.23_경기도 광명시 도시계획조례 제42조제1항 및 제2항 관련 86
2022.03.11_경기도 광명시의 국계법 시행령으로 정하고 있는 해당 용도지역별 90
2022.03.25_경기도 광명시의 경우 용적률 최대한도에 대한 국토교통부의 해석이 있음에도 93
2022.02.21_경기도 광주시 도시계획조례 제60조제1항 관련 별표 8 일반상업지역 96
2022.03.11_경기도 광주시의 국계법 시행령으로 정하고 있는 해당 용도지역별 99
2022.03.15_경기도 광주시는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제78조제7항 103
2022.03.25_경기도 광주시의 경우 용적률 최대한도에 대한 국토교통부의 해석이 있음에도 105
2022.02.27_경기도 구리시 도시계획조례 제59조제1항 관련 상업지역내 108
2022.02.27_경기도 군포시 도시계획조례 제53조제1항 및 제2항 관련 별표 18 112
2022.02.26_경기도 김포시 도시계획조례 제59조제1항 관련 별표 23 116
2022.03.25_경기도 김포시의 경우 용적률 최대한도에 대한 국토교통부의 해석이 있음에도 120
2022.02.23_경기도 남양주시 도시계획조례 제47조제1항 관련 일반상업지역 123
2022.03.11_경기도 남양주시의 국계법 시행령으로 정하고 있는 해당 용도지역별 용적률 126
2022.02.23_경기도 부천시 도시계획조례 제35제2항 및 제57조 일반상업지역내 129
2022.02.12_경기도 성남시 도시계획조례 별표 1 상업지역 내 132
2022.02.17_경기도 수원시 도시계획조례 제70조 제1항제8호에서 일반상업지역 135
2022.03.10_경기도 수원시의 국계법 시행령으로 정하고 있는 해당 용도지역별 용적률 138
2022.02.27_경기도 시흥시 도시계획조례 제34조제1항 및 제2항 관련 별표 14 상업지역내 141
2022.02.26_경기도 안양시 도시계획조례 제50조제1항 관련 별표 17 상업지역 145
2022.02.26_경기도 양주시 도시계획조례 제56조제1항 및 제2항 관련 별표 25 149
2022.04.22_경기도 양주시의 경우 국계법 제78조제7항에 대해 국토교통부와 해석을 153
2022.02.23_경기도 오산시 도시계획조례 제51조제1항 관련 별표 18 상업지역 156
2022.03.11_경기도 오산시의 국계법 시행령으로 정하고 있는 해당 용도지역별 159
2022.03.25_경기도 오산시의 경우 용적률 최대한도에 대한 국토교통부의 해석이 있음에도 162
2022.04.22_경기도 오산시의 용적률 중복완화 최대한도는 대통령령 기준인지 165
2022.02.23_경기도 용인시 도시계획조례 제55조제1항 관련 170
2022.02.28_경기도 의정부시 도시계획조례 제46조제1항 관련 상업지역내 주상복합건축물 173
2022.02.24_경기도 이천시 도시계획조례 제56조제1항 관련 일반상업지역 176
2022.03.11_경기도 이천시의 국계법 시행령으로 정하고 있는 해당 용도지역별 용적률 179
2022.02.16_경기도 파주시 도시계획조례 제33조제1항 관련 별표 26 상업지역 182
2022.03.11_경기도 파주시의 국계법 시행령으로 정하고 있는 해당 용도지역별 용적률 185
2022.02.27_경기도 평택시 도시계획조례 제61조제1항 관련 상업지역내 188
2022.02.23_경기도 하남시 도시계획조례 제53조제1항 관련 일반상업지역 191
2022.02.17_경기도 화성시 도시계획조례 제28조 관련 별표 8제2호가목에서 195
2022.02.26_경기도 화성시의 국계법 시행령으로 정하고 있는 해당 용도지역별 용적률 199
2022.03.18_경기도 화성시의 지구단위계획구역의 경우 국계법 시행령으로 202
[ 경상남도 ] 206
2022.02.28_경상남도 양산시 도시계획조례 제60조제1항 및 제8항 관련 별표 26 207
2022.03.25_경상남도 양산시의 경우 용적률 최대한도에 대한 국토교통부의 해석이 있음에도 211
2022.04.08_경상남도 양산시의 국계법 제78조제7항에 대한 해석이 국토교통부 해석보다 214
2022.04.21_경상남도 양산시의 경우 국계법 제78조제7항은 국토교통부 및 타지방자치단체와 다른 217
[ 경상북도 ] 224
2022.02.27_경상북도 경주시 도시계획조례 제86조제1항 관련 상업지역내 225
2022.03.11_경주시의 국계법 시행령으로 정하고 있는 해당 용도지역별 용적률 228
2022.02.28_경상북도 구미시 도시계획조례 제64조제1항 관련 상업지역내 주상복합건축물 231
2022.02.28_경상북도 포항시 도시계획조례 제26조제1항 관련 상업지역내 주상복합건축물 234
[ 특별시 및 광역시, 특별자치도 ] 239
2022.02.13_광주광역시 도시계획조례 별표 24 상업지역 내 주거복합건물 240
2022.02.12_대구광역시 도시계획조례 별표 2 상업지역 안에서 주거복합건축물 244
2022.02.14_대전광역시 도시계획조례 제50조제7항 관련 별표 30 상업지역안에서 247
2022.03.11_대전광역시의 국계법 시행령으로 정하고 있는 해당 용도지역별 250
2022.04.04_대전광역시의 경우 상업지역안에서의 주거복합 비율에서 오피스텔이 비주거 253
2022.02.07_부산광역시 도시계획조례 별표 21 중심 일반 근린상업지역 내 주거복합 254
2022.02.12_서울특별시 도시계획조례 별표 3 상업지역 내 주거복합건축물의 용도 비율 258
2022.02.28_세종특별자치시 도시계획조례 제54조제1항 관련 상업지역내 261
2022.02.16_울산광역시 도시계획조례 제46조 관련 별표 24 건폐율 및 용적률에서 265
2022.02.26_울산광역시 도시계획조례 제46조 관련 용적률의 용도 비율 273
2022.03.25_울산광역시의 경우 용적률 최대한도에 대한 국토교통부의 해석이 있음에도 276
2022.02.12_인천광역시 도시계획조례 별표 2 준주거지역과 상업지역에서 279
2022.02.28_제주특별자치도 도시계획조례 제61조제1항 및 제3항 관련 별표 38 283
[ 전라남도 ] 288
2022.02.27_전라남도 목포시 도시계획조례 제51조제1항 및 제7항 관련 별표 20 289
[ 전라북도 ] 294
2022.02.26_전라북도 군산시 도시계획조례 제60조제1항 관련 중심상업지역 295
2022.02.28_전라북도 전주시 도시계획조례 제47조제1항 관련 상업지역내 298
[ 충청남도 ] 302
2022.02.27_충청남도 계룡시 도시계획조례 제60조제1항 관련 상업지역 주거복합 303
2022.03.25_충청남도 계룡시의 경우 용적률 최대한도에 대한 국토교통부의 해석이 있음에도 307
2022.02.26_충청남도 아산시 도시계획조례 제56조제1항 관련 상업지역 310
2022.02.28_충청남도 천안시 도시계획조례 제61조제1항 관련 상업지역내 주상복합건축물 314
2022.02.27_충청북도 청주시 도시계획조례 제67조제1항 및 제27조제1항제2호가목 317
2022.02.27_충청남도 홍성군 도시계획조례 제53조제1항 관련 상업지역내 321
2022.03.25_충청남도 홍성군의 경우 용적률 최대한도에 대한 국토교통부의 해석이 있음에도 325
[ 충청북도 ] 329
2022.03.11_청주시의 국계법 시행령으로 정하고 있는 해당 용도지역별 330
2022.03.25_충청북도 청주시의 경우 용적률 최대한도에 대한 국토교통부의 해석이 있음에도 333
참고문헌 및 홈페이지 336
업그레이드 이력 및 내용 337
건축자재 소개 338
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