■ 질의
집합건물 공용부분에 관한 구분소유자 간의 권리관계는 어떻게 정해지는지
▣ 회신
• 공용부분은 구분소유권의 목적이 될 수 없고, 구분소유자 전원의 공유에 속합니다. 다만 일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것이 명백한 공용부분은 ‘일부공용부분’이라고 하여 그 일부의 구분소유자들의 공유에 속합니다(집합건물법 제10조).
• 공용부분의 각 공유자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있고(제11조), 각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따르며(제12조 제1항), 공용부분에 대한 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르며 전유부분과 공용부분의 분리처분은 금지됩니다(제13조). 공용부분의 변경은 관리단 집회에서 구분소유자 3/4 이상 및 의결권의 3/4이상의 결의로써 결정하며, 공용부분의 관리는 통상의 집회결의(구분소유자 1/2이상 및 의결권의 1/2이상)로써 결정합니다(제15조, 제16조). 공용부분의 각 공유자는 지분의 비율에 따라 공용부분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖이 의무를 부담하며 공용부분에서 생기는 이익을 취득합니다(제17조). 또한 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있습니다(제18조).
• 공용부분에 관한 사항 중 ①각 공유자의 지분권 비율, ②공용부분의 관리에 관한 사항, ③공용부분의 부담·수익의 비율은 규약으로 달리 정할 수 있습니다(제10조 제2항 단서, 제16조 제3항)
◎ 관계 법령
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 ( 약칭: 집합건물법 )
[시행 2021. 2. 5.] [법률 제16919호, 2020. 2. 4., 일부개정]
제10조(공용부분의 귀속 등) ① 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속한다. 다만, 일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 공용부분(이하 “일부공용부분”이라 한다)은 그들 구분소유자의 공유에 속한다.
② 제1항의 공유에 관하여는 제11조부터 제18조까지의 규정에 따른다. 다만, 제12조, 제17조에 규정한 사항에 관하여는 규약으로써 달리 정할 수 있다.
[전문개정 2010. 3. 31.]
제13조(전유부분과 공용부분에 대한 지분의 일체성) ① 공용부분에 대한 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다.
② 공유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 공용부분에 대한 지분을 처분할 수 없다.
③ 공용부분에 관한 물권의 득실변경(得失變更)은 등기가 필요하지 아니하다.
[전문개정 2010. 3. 31.]
제15조(공용부분의 변경) ① 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의로써 결정한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제38조제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정할 수 있다. <개정 2020. 2. 4.>
- 공용부분의 개량을 위한 것으로서 지나치게 많은 비용이 드는 것이 아닐 경우
- 「관광진흥법」 제3조제1항제2호나목에 따른 휴양 콘도미니엄업의 운영을 위한 휴양 콘도미니엄의 공용부분 변경에 관한 사항인 경우
② 제1항의 경우에 공용부분의 변경이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다.
제16조(공용부분의 관리) ① 공용부분의 관리에 관한 사항은 제15조제1항 본문 및 제15조의2의 경우를 제외하고는 제38조제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정한다. 다만, 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다. <개정 2020. 2. 4.>
② 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자는 제1항 본문에 따른 집회에 참석하여 그 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있다. 다만, 구분소유자와 점유자가 달리 정하여 관리단에 통지한 경우에는 그러하지 아니하며, 구분소유자의 권리ㆍ의무에 특별한 영향을 미치는 사항을 결정하기 위한 집회인 경우에는 점유자는 사전에 구분소유자에게 의결권 행사에 대한 동의를 받아야 한다. <신설 2012. 12. 18.>
③ 제1항 및 제2항에 규정된 사항은 규약으로써 달리 정할 수 있다. <개정 2012. 12. 18.>
④ 제1항 본문의 경우에는 제15조제2항을 준용한다. <개정 2012. 12. 18.>
[전문개정 2010. 3. 31.]
