설명
■ 질의
질의 1
경기도 하남시 도시계획조례 제53조제1항 관련 일반상업지역 내 공동주택과 주거용 외의 용도가 복합된 건축물의 용도비율 및 용적률 인센티브에 대하여 질의드립니다.
공동주택과 주거용 외의 용도가 복합된 건축물에 대한 공동주택 부분의 면적(%)에서 첨부한 기 질의회신(2021.11.25_오피스텔은 공동주택으로 해석하는지요)에 따라 공동주택 부분의 면적에 오피스텔도 포함인지요?
첨부한 문서에서 최근에 법제처(와 국토교통부는 주거용(공동주택 부분)에 오피스텔을 포함하는 내용으로 답변을 하였는데 경기도 하남시도 동일하게 주거용에 오피스텔을 포함하는지요?
질의 2
공동주택과 주거용 외의 용도가 복합된 건축물로서 공동주택 부분의 면적이 연면적의 합계의 90퍼센트 미만 시 일반상업지역은 1300% 이하라고 되어 있는데 용적률 인센티브를 받더라도 주상복합건축물의 용적률은 일반상업지역의 경우 경기도 하남시 도시계획조례 용적률 최대한도는 1300% 이하인지요?
질의 3
일반상업지역의 경우 용적률인센티브를 받으면 인센티브를 받은 용적률에서 연면적의 합계에 대한 공동주택 부분의 면적을 적용하는지요?
예를들면, 기준용적률 1300% + 200%(각 종 법 규정에 따른 인센티브 용적률) = 1500% 일 때 1500%의 공동주택 부분의 면적이 연면적의 합계의 90퍼센트 미만이면 되는지요?
질의 4
주거복합이 아닌 일반건축물인 경우에는 첨부한 국토교통부 기 질의회신(2021.10.29_용적률 완화 중첩 시 대통령령으로 정하고 있는 해당 용도지역별 용적률 최대한도의 해석)에 따라 일반상업지역의 경우 1300%를 기준용적률로 하여 각 법에서 정하고 있는 여러가지 용적률 인센티브(공개공지, 녹색건축인증, 건축물 에너지효율 인증 등급, 녹색건측 인증 등급, 제로에너지건축물인증, 기부채납 등)를 통해 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제78조제7항제2호 “지구단위계획구역 외의 지역: 제1항 및 제2항에 따라 대통령령으로 정하고 있는 해당 용도지역별 용적률 최대한도의 120퍼센트 이하”에 따라 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제85조제1항제8호의 최대한도인 1천 300퍼센트의 1.2배인 1560%까지 가능한지요?
아니면 1천 300퍼센트까지는 용적률 인센티브를 적용할 수 있고 1천 300퍼센트를 초과하여 1560%까지는 경기도 하남시 도시ㆍ건축 공동위원회 심의를 거쳐야 하며, 위원회 심의에서 기반시설의 설치 및 그에 필요한 용지의 확보가 충분하다고 인정하는 경우에만 1300%를 초과할 수 있는지요?
각 지역마다 국토교통부 및 여러 지자체와 달리해석하여 적용하는 지역이 있어서 질의드립니다.
첨부 질의회신
2020.12.30_민원인-「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표 8 제1호나목의 “주거용”의 의미
2021.10.29_용적률 완화 중첩 시 대통령령으로 정하고 있는 해당 용도지역별 용적률 최대한도
2021.11.25_오피스텔은 공동주택으로 해석하는지요
▣회신
○ (질의1) 공동주택과 주거용 외의 용도가 복합된 건축물에 대한 공동주택 부분의 면적에서 공동주택부분의 면적에 오피스텔도 포함인지요?
○ (답변1) 공동주택 부분의 면적에는 공동주택 외의 주거용 건축물(준주택 등)의 면적은
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○ (질의2) 용적률 인센티브를 받더라도 주상복합건축물의 용적률은 일반상업지역의 경우 경기도 하남시 도시계획조례 용적률 최대한도는 1,300%이하인지요?
○ (질의4) 일반상업지역의 경우 1300%를 기준용적률로 하여 각 법에서 정하고 있는 여러가지 용적률 인센티브(공개공지, 녹색건축인증, 건축물 에너지효율 인증 등급, 녹색건측 인증 등급, 제로에너지건축물인증, 기부채납 등)를 통해 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제78조 제7항 제2호 “지구단위계획구역 외의 지역: 제1항 및 제2항에 따라 대통령령으로 정하고 있는 해당 용도지역별 용적률 최대한도의 120퍼센트 이하”에 따라 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제85조제1항제8호의 최대한도인 1천 300퍼센트의 1.2배인 1560%까지 가능한지요?아니면 1천 300퍼센트까지는 용적률 인센티브를 적용할 수 있고 1천 300퍼센트를 초과하여 1560%까지는 경기도 하남시 도시ㆍ건축 공동위원회 심의를 거쳐야 하며, 위원회 심의에서 기반시설의 설치 및 그에 필요한 용지의 확보가 충분하다고 인정하는 경우에만 1300%를 초과할 수 있는지요?
○ (답변2, 4)「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제78조 제7항에 따라 “이 법 및 「건축법」 등 다른 법률에 따른 용적률의 완화에 관한 규정은 이 법 및 다른 법률에도 불구하고 다음 각 호의 구분에 따른 범위에서 중첩하여 적용할 수 있다. 다만, 용적률 완화 규정을 중첩 적용하여 완화되는 용적률이 제1항 및 제2항에 따라 대통령령으로 정하고 있는 해당 용도지역별 용적률 최대한도를 초과하는 경우에는 관할 시ㆍ도지사, 시장ㆍ군수 또는 구청장이 제30조제3항 단서 또는 같은 조 제7항에 따른 건축위원회와 도시계획위원회의 공동 심의를 거쳐 기반시설의 설치 및 그에 필요한 용지의 확보가 충분하다고 인정하는 경우에 한정한다” 1. 지구단위계획구역: 제52조제3항에 따라 지구단위계획으로 정하는 범위 2. 지구단위계획구역 외의 지역: 제1항 및 제2항에 따라 대통령령으로 정하고 있는 해당 용도지역별 용적률 최대한도의 120퍼센트 이하
※ 하남시 도시계획조례 제56조 제1항에 의거 상업지역 안에서 주상복합건축물의 용적률 강화
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○ (질의3) 일반상업지역의 경우 용적률 인센티브를 받으면 인센티브를 받은 용적률에서 연면적의 합계에 대한 공동주택 부분의 면적을 적용하는지요?
○ (답변3) 하남시 도시계획조례 별표8에 따라 공동주택[공동주택과 주거용 외의 용도가 복합된 건축물(다수의 건축물이 일체적으로 연결된 하나의 건축물을 포함한다)로서 공동주택 부분의 면적이 연면적의 합계의
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◎ 관계 법령
하남시 도시계획 조례
[시행 2021. 12. 31.] [경기도하남시조례 제2007호, 2021. 12. 31., 일부개정]
제53조 (용도지역 안에서의 용적률) ① 영 제85조제1항에 따라 각 용도지역의 용적률은 다음 각 호와 같다. 개정 2018.12.4
7. 중심상업지역 : 1천500퍼센트 이하개정 2006·1·6., 2015.3.2
8. 일반상업지역 : 1천300퍼센트 이하개정 2006·1·6., 2015.3.2
9. 근린상업지역 : 900퍼센트 이하 개정 2015.3.2
10. 유통상업지역 : 1천100퍼센트 이하 개정 2015.3.2
-생략-
[별표 8]
일반상업지역 안에서 건축할 수 없는 건축물(제30조제8호 관련)
도시계획조례로 정하는 바에 따라 건축할 수 없는 건축물
1. ｢건축법 시행령｣ 별표 1 제15호의 숙박시설 중 일반숙박시설 및 생활숙박시설(다만, 영 별표 10 제1호 나목(1), (2)는 제외하고, 조례로 정하도록 한 거리는 100미터로 한다. 다만 숙박시설로 허가를 받아 사용중인 건축물을 동일대지 내에서 건축하는 경우에는 거리제한에서 제외한다.)
2. ｢건축법 시행령｣ 별표 1 제16호의 위락시설(주거지역으로부터 30미터 밖에 있는 대지에 건축하는 것은 제외한다)
3. ｢건축법 시행령｣ 별표 1 제2호의 공동주택[공동주택과 주거용 외의 용도가 복합된 건축물(다수의 건축물이 일체적으로 연결된 하나의 건축물을 포함한다)로서 공동주택 부분의 면적이 연면적의 합계의 90퍼센트 미만인 것은 제외한다.
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 ( 약칭: 국토계획법 )
[시행 2022. 1. 13.] [법률 제17893호, 2021. 1. 12., 타법개정]
제78조(용도지역에서의 용적률)
⑦ 이 법 및 「건축법」 등 다른 법률에 따른 용적률의 완화에 관한 규정은 이 법 및 다른 법률에도 불구하고 다음 각 호의 구분에 따른 범위에서 중첩하여 적용할 수 있다. 다만, 용적률 완화 규정을 중첩 적용하여 완화되는 용적률이 제1항 및 제2항에 따라 대통령령으로 정하고 있는 해당 용도지역별 용적률 최대한도를 초과하는 경우에는 관할 시ㆍ도지사, 시장ㆍ군수 또는 구청장이 제30조제3항 단서 또는 같은 조 제7항에 따른 건축위원회와 도시계획위원회의 공동 심의를 거쳐 기반시설의 설치 및 그에 필요한 용지의 확보가 충분하다고 인정하는 경우에 한정한다. 신설 2021. 10. 8.
1. 지구단위계획구역: 제52조제3항에 따라 지구단위계획으로 정하는 범위
2. 지구단위계획구역 외의 지역: 제1항 및 제2항에 따라 대통령령으로 정하고 있는 해당 용도지역별 용적률 최대한도의 120퍼센트 이하
[전문개정 2009. 2. 6.]
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령
[시행 2021. 9. 10.] [대통령령 제31961호, 2021. 8. 31., 타법개정]
제85조(용도지역 안에서의 용적률) ①법 제78조제1항 및 제2항에 따른 용적률은 다음 각 호의 범위에서 관할구역의 면적, 인구규모 및 용도지역의 특성 등을 고려하여 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 도시ㆍ군계획조례가 정하는 비율을 초과할 수 없다. 개정 2012. 4. 10., 2019. 8. 6., 2021. 1. 5.
8. 일반상업지역 : 200퍼센트 이상 1천300퍼센트 이하
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