현 지구단위계획구역의 용도를 기존 지식산업센터에서 아파트로 변경할려면 절차와_2025.11.04

설명

■ 질의
현 지구단위계획구역의 용도를 기존 지식산업센터에서 아파트로 변경할려면 지구단위계획수립지침 제8절 건축물의 용도에 따라 규정한 적법한 절차와 기간이 어느 정도 소요되는지요? 최소 2년 이상 걸리는지요?

▣ 회신
국토계획법 제4장 제1절에서 도시·군관리계획(지구단위계획 포함) 수립절차에 대하여 규정하며, 기초조사, 주민의견 청취(14일 이내), 관계기관 협의(30일 이내), 도시·건축공동위원회 심의 등을 규정하고 있으나,
—– 이하 생략
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◎ 관계 법령
지구단위계획수립지침
[시행 2024. 5. 29.] [국토교통부훈령 제1765호, 2024. 5. 29., 일부개정]

제8절 건축물의 용도
3-8-1. 지구단위계획구역의 지정목적, 용도지역ㆍ용도지구의 특성 등을 고려하여 적절한 건축물의 용도를 지정할 수 있다. 이 경우 구역지정 목적과 관계없는 과도한 용도지정으로 민원이 발생하지 않도록 유의하고, 주변지역의 토지이용 및 건축물 현황을 고려하여 당해 지역에 필요한 시설이 우선 입지되도록 고려한다.
3-8-2. 다음과 같은 경우 3-2-9. 및 법 제76조에 따라 구역안에서 허용되는 건축물의 범위안에서 건축물의 용도를 따로 제한할 수 있다.
(1) 주요 간선도로변에 주택이나 영세상가가 난립함으로써 가로의 성격이나 분위기 저해가 예상되는 경우
(2) 주요 간선도로나 상점가 전면에 불량시설, 혐오시설의 위치가 예상되는 경우
(3) 용도의 무원칙한 혼재로 용도간 불경제가 발생할 수 있는 경우
(4) 주거용지 또는 학교 인근지역에 대하여 주거 및 교육환경을 보호할 필요가 있어 일반숙박시설 및 위락시설의 건축을 제한하거나 녹지등 차단시설을 설치하도록 할 경우
(5) 기타 지구단위계획구역안의 합리적 토지이용 등을 위하여 필요한 경우
3-8-3. 3-2-9. 및 법에 따라 허용되는 용도라 하더라도 입지특성상 계획목표에 맞지 않는 경우에는 일부 용도를 제한하며, 건축물 전체에 대하여 불허용도를 지정하는 것과 같이 규제위주로 용도를 제한하기 보다는 권장용도를 주요소로 활용하여 시설유치를 유도한다. 보행공간의 활성화를 도모할 필요가 있는 가로에 면한 건축물에 대해서는 1층 전면권장용도를 적극 활용한다.
3-8-4. 당해 구역의 미관을 아름답게 하거나 구역의 기능활성화를 도모하기 위하여 특정용도의 건축물만 입지시킬 필요가 있는 경우에는 다음에 해당하는 건축물의 용도를 지정할 수 있다.
(1) 예식장, 극장 등 여러 사람이 한꺼번에 모이거나 흩어져 교통혼잡을 야기할 우려가 있어 주변의 공공주차장과 연계 또는 넓은 광장 바로 옆에 있게 하는 것이 좋은 시설
(2) 자동차서비스센터 등 필수시설이나 환경에 나쁜 영향을 줄 수 있어 특정지역에 설치하는 것이 좋은 시설
(3) 도시ㆍ군계획시설은 아니나 공공적 성격이 강하여 특별히 확보하여야 하는 시설
(4) 특정기능을 갖는 거리나 단지로 만들고자 하는 경우
(5) 기타 토지이용의 현황 등을 고려할 때 필요하다고 생각되는 경우
3-8-5. 지정용도는 복수로 할 수 있으며 지정용도가 적용되는 건축물의 위치와 지정용도의 규모를 함께 지정할 수 있다. 예를 들어, A라는 건축물에 B라는 용도를 지정하는 경우 ‘B용도는 A건축물의 1층에 입지하여야 하며, B용도의 바닥면적은 A건축물 바닥연면적의 80%를 넘을 수 없다’와 같이 정할 수 있다.
3-8-6. 권장용도는 당해 구역의 개발방향에 따라 특정용도를 갖는 건축물의 건축을 유도하는 것이 바람직하다고 판단될 경우에 지정한다. 예를 들어, 전문상가단지, 주상복합단지, 전원주택단지, 유통센터 등을 만들기 위하여 건축물의 용도를 지정하고자 하는 경우 등이다.
3-8-7. 구역의 특색, 쾌적한 주거환경, 보행동선 유도계획 등이 구체화되도록 건축물의 배치ㆍ형태ㆍ구조와 지역의 특성 등을 감안하여 전층ㆍ1층전면ㆍ지하1층 등 건축물의 층별로 용도를 지정할 수 있다. 특히, 보행자 특성, 상업시설내 고객의 쇼핑형태, 주변여건 등과 어울리는 지역이 되도록 유도할 필요가 있는 경우에는 1층 전면용도의 지정을 검토할 수 있으며, 공공지하공간의 이용과 연계하는 것이 바람직할 경우에는 지하 1층의 용도지정을 고려할 수 있다.
3-8-8. 불허용도를 지정하는 경우에는 다음 사항을 고려한다.
(1) 일률적인 전체 구역의 불허용도는 지양하고 일정한 성격의 구역으로 구분한 후 구역마다 특성에 맞는 용도를 지정하도록 한다.
(2) 불허용도의 범위가 너무 크면 개발의욕을 떨어뜨릴 수 있으므로 시장성을 고려하여 선택에 융통성이 가미된 용도계획을 수립한다.
(3) 구역의 성격에 현저히 나쁜 영향을 미치는 것만 불허하고 주변 구역에서 불허용도에 대한 서비스를 받을 수 있는 가능성을 고려한다.
3-8-9. 건축물의 용도를 제한하고자 하는 경우에는 용도와 개발규모의 연계방안을 강구하여 적정밀도 및 용도를 유지하여 쾌적한 구역환경이 조성되도록 한다. 이 경우 필요한 경우에는 건축물의 용도에 따라 용적률을 차등적용하는 방안을 강구할 수 있다.
3-8-10. 백화점ㆍ예식장ㆍ주유소와 같은 인구집중 유발시설이나 주변환경에 현저한 영향을 미치는 시설을 입지시키고자 하는 경우에는 대지의 최소면적, 도로, 주변지역에의 영향 등 제반조건을 종합적으로 검토한다.
3-8-11. 공공시설용지로 활용하고자 하는 나대지인 경우에는 “공공시설용지”와 같이 대지에 대한 용도로 지정할 수 있고, 시설물의 종류로 지정하여 용도간 상충이 일어나지 않는 범위안에서 복수의 공공시설 용도로 지정하여 활용에 융통성을 부여하도록 한다.

(출처: 국민신문고)

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