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주택단지 내 공동주택 하부에 위치하는 근린생활시설은 공동주택의 부속용도로 판단하는_2026.02.26
주택단지 내 공동주택 하부에 위치하는 근린생활시설은 공동주택의 부속용도로 판단하는_2026.02.26 - 이미지 2

주택단지 내 공동주택 하부에 위치하는 근린생활시설은 공동주택의 부속용도로 판단하는_2026.02.26

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■ 질의
질의 1
이 질의는 동일한 사항에 대해 각 지역 허가권자마다 서로 상반되게 운영을 하고 있어 질의드립니다.
공동주택 하부에 위치하는 상가를 채광방향 이격거리 계산 시 건축물의 높이에 포함하는지에 대한 구체적인 사항은 현지 현황을 잘 알고 있는 허가권자에게 문의하라고 한 결과를 정리하여 질의드립니다.

이 질의를 다시 하는 이유는 이 질의 회신 하나 때문에 전국에 미치는 파급효과가 매우 크기 때문입니다.
이전 담당자들의 타당한 근거에 따른 질의회신 내용과 각 지역별 회신 내용을 꼼꼼히 살펴보시고 법 규정 그대로 복사해서 붙여넣기 하지마시고 성실한 답변 부탁드립니다.

기 질의회신(신청번호: 1AA-2602-0445945)에서 주택단지 내 공동주택 하부에 근린생활시설이 있는 경우 채광방향이격 시 건축물의 높이에 근린생활시설의 높이를 포함해야 한다고 회신을 하였는데 건축법 시행령 제119조제1항제5호나목 후단에 공동주택을 다른 용도와 복합하여 건축하는 경우에는 공동주택의 가장 낮은 부분을 그 건축물의 지표면으로 본다고 명시하고 있고, 상가의 경우 건축법시행령[별표1] 용도별 건축물의 종류에 따른 용도에 해당 할 경우 “부속용도”에 해당되지 않을 것으로 판단되고, 주택단지 내 근린생활시설은 영리를 목적으로 하고 있음에도 불구하고 공동주택과 다른 용도가 아닌 공동주택의 부속용도로 판단하는 근거가 건축법 시행령 제2조제13호라목인지요?

만약, 공동주택의 부속용도에 근린생활시설이 포함된다면 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조제4호에 따라 전유부분이 아닌 공유부분에 속하게 되기 때문에 공동주택관리법에 따라 비영리단체인 관리주체 입주자대표회의가 영리를 목적으로하는 근린생활시설을 운영하는 법리적 모순이 발생합니다.

또한, 면적 배분 시 근린생활시설이 부속용도에 속하게 되면 전유부분이 아닌 공유부분에 속하므로 바닥면적 배분 시 아파트 소유자들이 근린생활시설의 면적을 전유부분의 비율에 따라 지분을 나눠 배분하는 문제가 발생하게 되고, 이렇게 되면 근린생활시설을 주택공급에 관한 규칙에 따라 별도로 분양을 할 수 없는 문제가 발생하게 되어 법리적으로 또한 모순이 발생하게 됩니다.

따라서 주택법 제2조제14호에 따라 공동주택의 복리시설임에도 불구하고 영리를 목적으로 하는 근린생활시설은 주택단지 내 관리주체인 입주자대표회의에서 운영할 수 없고, 근린생활시설은 별도로 분양을 하기 때문에 소유지분을 아파트 소유자들에게 나눠서 배분할 수도 없으며, 아파트의 공용부분이 아니므로 부속용도라고 보기 어렵고 부속용도가 아니면 주된 용도이므로 공동주택과 다른 용도가 되므로 건축법 시행령 제119조제1항제5호나목 후단에 따라 채광방향 이격거리 산정을 위한 건축물의 높이 산정 시 근린생활시설은 다른 용도로 보고 높에 산정에서 제외가 된다고 해석이 되는데 맞는지요?

질의 2
과거 개정 전에는 전용주거지역 및 일반주거지역을 제외한 지역에서 완화를 해 주었으나 2016년 1월 6일 보도 자료에 따라 국토교통 현장점검회의 시 지역에 대한 형평성 문제로 건축법 시행령을 개정하여 2016년 7월 19일부터 해당 전용주거지역 및 일반주거지역 삭제되어 지역과 상관없이 공동주택을 다른 용도와 복합하여 건축하는 경우 공동주택의 가장 낮은 부분을 그 건축물의 지표면으로 본다고 개정한 사항이기 때문에 질의 드립니다.
개정 후 공동주택 하부에 다른 용도가 오면 그 용도가 복리시설이든지 부속용도이든지 여부를 떠나서 형태만 보고 판단하고 운영을 한 여러 지방자치 단체 질의회신 결과를 첨부하오니 참고 바랍니다.

또한 첨부한 기 질의회신(신청번호: 1AA-2404-1145385)에서
건축법 시행령 제119조제1항제5호단서에 따라 전용주거지역 및 일반주거지역 외의 지역에 적용하던 공동주택을 다른 용도와 복합하여 건축하는 경우에는 공동주택의 가장 낮은 부분을그 건축물의 지표면으로 본다라는 내용 중
지표면 산정 시 기존 전용주거지역 및 일반주거지역을 삭제한 사유가 무엇인지요?(첨부한 2016년 1월 6일, 보도자료 참조) 라는 질의에 대해 아래와 같이 회신하였습니다.

회신
“상업용 건물은 채광확보 기준을 적용하지 않고 있으므로 공동주택과 상업용이 복합된 건축물이 서로 마주보는 경우 인동거리는 상업 건축물 높이를 제외하고 공동주택의 높이를 기준으로 산정하도록 하기 위한 취지임을 알려드리며, 이때 공동주택을 다른 용도와 복합하여 건축하는 경우에는 공동주택의 가장 낮은 부분을 그 건축물의 지표면으로 보아 적용해야 할 것입니다.”

최근 기 질의회신(신청번호: 1AA-2602-0445945)과 상반되는 이전 기 질의회신(신청번호: 1AA-2404-1145385 )이 잘못 회신된건가요?

당시 보도 자료에
주상복합건축물의 동간 이격거리 산정방법은 다음과 같다 에서
“그런데, 주상복합 건축물의 이격거리 적용을 위한 높이를 산정 시 일조, 채광과 관계가 없는 상업시설 층(높이)까지 포함하는 것은 부적절하다는 의견이 지난해 국토교통 현장점검회의 시 제시되었다.”

따라서 기 질의회신(신청번호: 1AA-2602-0445945)은 개정전 상태로 되돌리는 답변을 하셔서 아래 각 지역별 허가권자들의 질의회신 결과를 첨부하여 질의드리오니 주택단지 내 공동주택 하부에 위치하는 상가 건축물인 근린생활시설을 채광방향 이격거리 적용 시 건축물의 높이에 포함해야 하는지 여부에 대해 명확한 답변 부탁드립니다.

※ 각 지역별 회신
◆ 채광방향 이격거리 적용 시 건축물의 높이에서 상가 부분은 제외한다는 질의회신 사례
경기도 구리시(신청번호: 1AA-2601-0702321)
가. 「건축법 시행령」제119조제1항제5호제나목에 따라 「건축법」제61조제2항에 따른 높이를 산정할 때 공동주택을 다른 용도와 복합하여 건축하는 경우에는 공동주택의 가장 낮은 부분을 그 건축물의 지표면으로 본다고 규정하고 있어, 주용도가 근린생활시설인 복리시설과 공동주택을 복합하여 건축하는 경우 공동주택의 용도(부속용도 포함)의 가장 낮은 부분부터 산정될 것으로 사료되나, 자세한 사항은 관련 도면 등을 첨부하여 허가 담당자와 협의하여 주시기 바랍니다.

경기도 김포시(신청번호: 1AA-2601-0702593)
o 건축법 시행령 제119조제1항제5호나목 후단에 따르면 공동주택을 다른 용도와 복합하여 건축하는 경우에는 공동주택의 가장 낮은 부분을 그 건축물의 지표면으로 본다. 라고 규정하고 있으며,
o 이때, 공동주택이라 함은 공동주택 용도에 해당하는 부속용도도 포함하는 것으로 사료되며, 해당 근린생활시설이 공동주택의 부속용도가 아닌 경우라면 높이 산정 시 포함되지 않을 것으로 판단되나, 보다 구체적인 사항은 사업계획승인 계획을 종합적으로 검토하여 판단하여야 할 사항임을 알려드립니다.

경기도 성남시(신청번호: 1AA-2601-0702955)
가. 주택단지 내 아파트 하부에 설치되는 주용도가 근린생활시설인 복리시설이 있는 경우, 채광방향 이격거리 산정을 위한 건축물 높이에 해당 근린생활시설의 높이도 건축물의 높이에 산입하는지 여부
「건축법시행령」제119조제1항제5호나목 단서조항에 따르면 법 제61조 제2항에 따른 높이를 산정할 때 공동주택을 다른 용도와 복합하여 건축하는 경우에는 공동주택의 가장 낮은 부분을 그 건축물의 지표면으로 보도록 규정하고 있습니다.
따라서, 질의 대상인 분양목적의 근린생활시설이 공동주택과 다른 용도일 경우라면 공동주택의 가장 낮은 부분을 지표면으로 보아야 할 것으로 사료됩니다.

경기도 양평군(신청번호: 1AA-2601-0703455)
건축법 시행령 제119조제1항제5호에는 법 제61조제2항에 따른 높이를 산정할 때 공동주택을 다른 용도와 복합하여 건축하는 경우에는 공동주택의 가장 낮은 부분을 그 건축물의 지표면으로 본다고 명시하고 있고, 근린생활시설은 공동주택의 부속용도로 보기 어려우므로 채광방향 이격거리 산정 시 근린생활시설의 높이를 제외하고 산정해야 할 것으로 판단됩니다.

경기도 포천시(신청번호: 1AA-2601-0703759)
○ 「건축법 시행령」 제119조제1항제5호나목에 따르면 「건축법」 제61조제2항(일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한)에 따른 건축물의 높이를 산정할 때 공동주택을 다른 용도와 복합하여 건축하는 경우에는 공동주택의 가장 낮은 부분을 그 건축물의 지표면으로 보아 건축물의 높이를 산정하도록 규정하고 있습니다.
○ 이에 따라 질의하신 사안과 같이 공동주택과 복합하여 건축된 근린생활시설 부분에 대해서는 채광창 방향 이격거리 산정 시 건축물의 높이 산정에 포함되지 않는 것으로 해석됩니다.

서울특별시 강남구(신청번호: 1AA-2601-0671211)
아파트 단지 내 설치되는 부대 및 복리시설에 해당하는 관리사무소, 경로당이 건축법 시행령 제2조제13호 라목에 따라 관계 법령에서 주된용도의 부수시설로 설치할 수 있게 규정하고 있는 시설인 경우에는 “부속용도”에 해당되므로 건축물대장에 아파트 용도로 표기하여야 하며, 상가의 경우에는 “부속용도”에 해당되지 않으므로 각 업종에 따른 용도로 건축물대장에 표기하여야 할 것으로 사료되며, 구체적인 사항은 관련 도서를 구비하시어 관할 허가권자에게 문의하시길 바랍니다.

서울특별시 광진구(신청번호: 1AA-2601-0701125)
주상복합 형태의 공동주택의 높이 산정의 경우「건축법 시행령」제119조제1항제5호나목에 따라 ‘「건축법」제61조제2항에 따른 높이를 산정할 때 공동주택을 다른 용도와 복합하여 건축하는 경우에는 공동주택의 가장 낮은 부분을 그 건축물의 지표면으로 본다’라고 규정되어 있음을 알려드립니다.

서울특별시 구로구(신청번호: 1AA-2601-0701328)
공동주택과 근린생활시설 복합건물의 채광 높이 산정 시 공동주택의 가장 낮은 부분을 건축물의 지표면으로 보아야 하나 보다 구체적인 사항은 관련 도서 등을 갖추어 문의하시기 바랍니다.

서울특별시 동작구(신청번호: 1AA-2601-0701528)
아파트 단지 내 설치되는 복리시설이「건축법 시행령」제2조제13호 라목에 따른 ‘부속용도’이거나「주택법」제2조제14호 각 목에 따른 ‘복리시설’에 해당하는 등 관계법령에서 주된 용도의 부수시설로 설치할 수 있게 규정하고 있는 시설인 경우 주용도에 따라 공동주택(아파트) 용도로 표기하여야 할 것이며, 영리 목적의 상가의 경우 부속용도에 해당하지 않으므로 각 업종에 따른 용도로 표기하여야 할 것으로 사료됩니다.

서울특별시 마포구(신청번호: 1AA-2601-0701635)
귀하께서 문의하신 공동주택 단지 내 설치되는 복리시설의 경우 건축법시행령제2조제13호에 따라 설비, 대피, 위생, 사무, 주차 그 밖에 이와 비슷한 시설의 용도에 해당하는 경우와 관계 법령에서 주된 용도의 부수시설로 설치할 수 있게 규정하고 있는 시설의 경우 “부속용도”에 해당할 것으로 판단됩니다. 그러나, 상가의 경우 건축법시행령[별표1] 용도별 건축물의 종류에 따른 용도에 해당 할 경우 “부속용도”에 해당되지 않을 것으로 판단되나, 건축도서 등 관련 자료가 없음에 답변이 어려운 점 양해부탁드리며, 자세한 사항은 설계도서 등 관련 자료를 구비하시어 문의하여 주시기 바랍니다.

서울특별시 송파구(신청번호: 1AA-2601-0701780)
건축물의 높이 기준은 사업계획승인신청 서류 및 관계도면을 다각적으로 검토하여야 하나, 일반적인 사항으로 답변드린다면 『건축법 시행령』 제119조제1항제5호나목 단서 규정은 공동주택 용도의 가장 최하층을 지표면으로 산정해야하므로 공동주택의 하부에 공동주택이 아닌 근린생활시설 용도가 위치한다면 해당 부분을 제외한 공동주택의 가장 최하층을 기준으로 건축물의 높이를 산정해야 할 것으로 사료됩니다.

서울특별시 은평구(신청번호: 1AA-2601-0701995)
「건축법 시행령」제119조제1항제5호나목 단서에 따르면 공동주택을 다른 용도와 복합하여 건축하는 경우에는 공동주택의 가장 낮은 부분을 건축물의 지표면으로 본다고 규정하고 있습니다. 귀하께서 질의하신 시설이 공동주택의 부속용도가 아닌 근린생활시설(분양 목적 상가 등)인 경우에는 공동주택 외의 용도와 복합된 것으로 보아 해당 시설의 상단을 지표면으로 산정하여 건축물의 높이를 계산하는 것이 타당할 것으로 사료됩니다.

서울특별시 중랑구(신청번호: 1AA-2601-0702117)
「건축법 시행령」 제119조제1항제5호나목에 따르면 「건축법」 제61조제2항에 따른 높이를 산정함에 있어, 공동주택을 다른 용도와 복합하여 건축하는 경우에는 공동주택의 가장 낮은 부분을 그 건축물의 지표면으로 본다고 규정하고 있으며, 동 규정은 공동주택과 다른 용도가 복합된 건축물에 적용되는 높이 산정 기준을 정한 것입니다.
이에 따라, 귀하께서 문의하신 근린생활시설이 기능 및 이용형태 등이 공동주택과 명확히 구분되어 달리 사용되는 경우라면 공동주택과 다른 용도로 보아 해당 규정에 따른 건축물 높이 산정 시 근린생활시설의 높이는 제외되는 것으로 해석될 수 있으나, 구체적인 적용 여부는 해당 건축물의 도면 등을 종합적으로 검토하여 판단하여야 할 사항임을 알려드립니다.

부산광역시 강서구(신청번호: 1AA-2602-0046396)
「건축법 시행령」 제119조제1항제5호나목에 따르면 「건축법」 제61조제2항의 일조 확보를 위한 공동주택의 높이 제한을 적용할 때, 공동주택을 다른 용도와 복합하여 건축하는 경우 공동주택의 가장 낮은 부분을 그 건축물의 지표면으로 보도록 규정하고 있습니다. 따라서 공동주택의 하부에 위치한 근린생활시설이 부속용도가 아닌 주용도에 해당된다면 근린생활시설의 높이를 제외한 공동주택의 가장 낮은 부분부터 높이를 산정해야 할 것입니다.

부산광역시 금정구(신청번호: 1AA-2602-0046448)
「건축법 시행령」제119조제1항제5호나목 단서에 따르면 법 제61조제2항에 따른 높이를 산정할 때 공동주택을 다른 용도와 복합하여 건축하는 경우에는 공동주택의 가장 낮은 부분을 그 건축물의 지표면으로 본다고 규정되어 있습니다.
따라서, 공동주택 채광 방향 높이 산정 시 하부 근린생활시설 높이는 산입되지 아니함을 알려드립니다.

부산광역시 동래구(신청번호: 1AA-2602-0047228)
「건축법 시행령」제119조제1항제5호나목에 따라 법 제61조제2항에 따른 높이를 산정할 때 공동주택을 다른 용도와 복합하여 건축하는 경우에는 공동주택의 가장 낮은 부분을 그 건축물의 지표면으로 본다고 규정되어 있어, 공동주택의 채광 방향 높이 산정 시 하부 근린생활시설은 높이 산정에 포함되지 아니함을 알려드립니다.

인천광역시 계양구(신청번호: 1AA-2602-0036850)
「건축법」제61조 및 같은 법 시행령 제119조제1항제5호나목 단서에 공동주택을 다른 용도와 복합적으로 건축하는 경우에는 공동주택의 가장 낮은 부분을 그 건축물의 지표면으로 본다고 규정하고 있음에 따라,
주상복합 형태의 공동주택 하부에 주용도인 근린생활시설이 있는 경우 채광 등의 확보를 위하여 정하는 높이에 근린생활시설 부분은 산입하지 않음을 알려드리오니 참고하시기 바랍니다.

인천광역시 옹진군(신청번호: 1AA-2602-0046137)
「건축법」제61조(일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한)조항에 따른 채광을 위한 높이와 이격거리 검토에 관한 사항으로 이해됩니다. 「건축법 시행령」제86조제3항에 따라 채광을 위한 이격거리 계산은 공동주택에 대하여만 적용하는 것이며, 공동주택과 구분된 용도의 근린생활시설이라면 이를 적용하지 않을것으로 사료되며, 보다 자세한 사항은 해당 근린생활시설의 평면,구조,기능,이용형태 등 현지현황 및 관계볍령, 제출도서(설계도면) 등을 검토하여 판단하여야 함을 알려드립니다.

◆ 채광방향 이격거리 적용 시 건축물의 높이에서 상가 부분은 포함한다는 질의회신 사례
경기도 동두천시(신청번호: 1AA-2601-0702932)
질의하신 바와 같이 공동주택 하부에 주용도가 근린생활시설인 복리시설이 주상복합 형태로 함께 건축되는 경우, 채광방향 이격거리 계산 시에는 공동주택 부분뿐만 아니라 근린생활시설을 포함한 건축물 전체의 높이를 산입하여 이격거리를 산정하여야 함을 알려드립니다.

경기도 하남시(신청번호: 1AA-2601-0703773)
공동주택(아파트)의 일조·채광 산정 시 「건축법 시행령」 제119조제1항제5호나목에 의거 공동주택과 다른 용도와 복합하여 건축하는 경우 공동주택의 가장 낮은 부분을 지표면으로 높이를 산정하도록 규정하고 있으나, 공동주택 하부에 위치하는 시설이 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제6조 단지안의 시설(부대시설 및 복리시설)인 경우 해당 높이를 포함하여 산정하여야 할 것으로 판단됩니다.

서울특별시 중구(신청번호: 1AA-2601-0702027)
주택단지 내 주상복합 형태일 경우 복리시설인 근린생활시설에 대한 일조권 적용 방법과 관련하여「건축법」제61조 및 동법 시행령 제86조 상 일조권 산정 시 복리시설은 높이에서 제외한다는 규정은 부존재 함을 알려드립니다.

인천광역시 남동구(신청번호: 1AA-2602-0036858)
「건축법(이하 법)」 제61조 제2항에 따른 높이를 산정할 때, 공동주택을 다른 용도와 복합하여 건축하는 경우에는 공동주택의 가장 낮은 부분을 그 건축물의 지표면으로 보아 건축물의 높이를 산정하는 것으로, 이때 공동주택이라 함은 공동주택의 용도에 해당하는 부속용도도 포함하여 산정하는 것이 타당할 것으로 판단되는 바, 질의하신 시설이 주택단지의 입주자 등의 생활복리를 위한 공동주택의 부속용도에 해당할 경우 공동주택 외의 용도로 보기 어려울 것으로 사료됩니다.

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■ 질의
질의 1
이 질의는 동일한 사항에 대해 각 지역 허가권자마다 서로 상반되게 운영을 하고 있어 질의드립니다.
공동주택 하부에 위치하는 상가를 채광방향 이격거리 계산 시 건축물의 높이에 포함하는지에 대한 구체적인 사항은 현지 현황을 잘 알고 있는 허가권자에게 문의하라고 한 결과를 정리하여 질의드립니다.

이 질의를 다시 하는 이유는 이 질의 회신 하나 때문에 전국에 미치는 파급효과가 매우 크기 때문입니다.
이전 담당자들의 타당한 근거에 따른 질의회신 내용과 각 지역별 회신 내용을 꼼꼼히 살펴보시고 법 규정 그대로 복사해서 붙여넣기 하지마시고 성실한 답변 부탁드립니다.

기 질의회신(신청번호: 1AA-2602-0445945)에서 주택단지 내 공동주택 하부에 근린생활시설이 있는 경우 채광방향이격 시 건축물의 높이에 근린생활시설의 높이를 포함해야 한다고 회신을 하였는데 건축법 시행령 제119조제1항제5호나목 후단에 공동주택을 다른 용도와 복합하여 건축하는 경우에는 공동주택의 가장 낮은 부분을 그 건축물의 지표면으로 본다고 명시하고 있고, 상가의 경우 건축법시행령[별표1] 용도별 건축물의 종류에 따른 용도에 해당 할 경우 “부속용도”에 해당되지 않을 것으로 판단되고, 주택단지 내 근린생활시설은 영리를 목적으로 하고 있음에도 불구하고 공동주택과 다른 용도가 아닌 공동주택의 부속용도로 판단하는 근거가 건축법 시행령 제2조제13호라목인지요?

만약, 공동주택의 부속용도에 근린생활시설이 포함된다면 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조제4호에 따라 전유부분이 아닌 공유부분에 속하게 되기 때문에 공동주택관리법에 따라 비영리단체인 관리주체 입주자대표회의가 영리를 목적으로하는 근린생활시설을 운영하는 법리적 모순이 발생합니다.

또한, 면적 배분 시 근린생활시설이 부속용도에 속하게 되면 전유부분이 아닌 공유부분에 속하므로 바닥면적 배분 시 아파트 소유자들이 근린생활시설의 면적을 전유부분의 비율에 따라 지분을 나눠 배분하는 문제가 발생하게 되고, 이렇게 되면 근린생활시설을 주택공급에 관한 규칙에 따라 별도로 분양을 할 수 없는 문제가 발생하게 되어 법리적으로 또한 모순이 발생하게 됩니다.

따라서 주택법 제2조제14호에 따라 공동주택의 복리시설임에도 불구하고 영리를 목적으로 하는 근린생활시설은 주택단지 내 관리주체인 입주자대표회의에서 운영할 수 없고, 근린생활시설은 별도로 분양을 하기 때문에 소유지분을 아파트 소유자들에게 나눠서 배분할 수도 없으며, 아파트의 공용부분이 아니므로 부속용도라고 보기 어렵고 부속용도가 아니면 주된 용도이므로 공동주택과 다른 용도가 되므로 건축법 시행령 제119조제1항제5호나목 후단에 따라 채광방향 이격거리 산정을 위한 건축물의 높이 산정 시 근린생활시설은 다른 용도로 보고 높에 산정에서 제외가 된다고 해석이 되는데 맞는지요?

질의 2
과거 개정 전에는 전용주거지역 및 일반주거지역을 제외한 지역에서 완화를 해 주었으나 2016년 1월 6일 보도 자료에 따라 국토교통 현장점검회의 시 지역에 대한 형평성 문제로 건축법 시행령을 개정하여 2016년 7월 19일부터 해당 전용주거지역 및 일반주거지역 삭제되어 지역과 상관없이 공동주택을 다른 용도와 복합하여 건축하는 경우 공동주택의 가장 낮은 부분을 그 건축물의 지표면으로 본다고 개정한 사항이기 때문에 질의 드립니다.
개정 후 공동주택 하부에 다른 용도가 오면 그 용도가 복리시설이든지 부속용도이든지 여부를 떠나서 형태만 보고 판단하고 운영을 한 여러 지방자치 단체 질의회신 결과를 첨부하오니 참고 바랍니다.

또한 첨부한 기 질의회신(신청번호: 1AA-2404-1145385)에서
건축법 시행령 제119조제1항제5호단서에 따라 전용주거지역 및 일반주거지역 외의 지역에 적용하던 공동주택을 다른 용도와 복합하여 건축하는 경우에는 공동주택의 가장 낮은 부분을그 건축물의 지표면으로 본다라는 내용 중
지표면 산정 시 기존 전용주거지역 및 일반주거지역을 삭제한 사유가 무엇인지요?(첨부한 2016년 1월 6일, 보도자료 참조) 라는 질의에 대해 아래와 같이 회신하였습니다.

회신
“상업용 건물은 채광확보 기준을 적용하지 않고 있으므로 공동주택과 상업용이 복합된 건축물이 서로 마주보는 경우 인동거리는 상업 건축물 높이를 제외하고 공동주택의 높이를 기준으로 산정하도록 하기 위한 취지임을 알려드리며, 이때 공동주택을 다른 용도와 복합하여 건축하는 경우에는 공동주택의 가장 낮은 부분을 그 건축물의 지표면으로 보아 적용해야 할 것입니다.”

최근 기 질의회신(신청번호: 1AA-2602-0445945)과 상반되는 이전 기 질의회신(신청번호: 1AA-2404-1145385 )이 잘못 회신된건가요?

당시 보도 자료에
주상복합건축물의 동간 이격거리 산정방법은 다음과 같다 에서
“그런데, 주상복합 건축물의 이격거리 적용을 위한 높이를 산정 시 일조, 채광과 관계가 없는 상업시설 층(높이)까지 포함하는 것은 부적절하다는 의견이 지난해 국토교통 현장점검회의 시 제시되었다.”

따라서 기 질의회신(신청번호: 1AA-2602-0445945)은 개정전 상태로 되돌리는 답변을 하셔서 아래 각 지역별 허가권자들의 질의회신 결과를 첨부하여 질의드리오니 주택단지 내 공동주택 하부에 위치하는 상가 건축물인 근린생활시설을 채광방향 이격거리 적용 시 건축물의 높이에 포함해야 하는지 여부에 대해 명확한 답변 부탁드립니다.

※ 각 지역별 회신
◆ 채광방향 이격거리 적용 시 건축물의 높이에서 상가 부분은 제외한다는 질의회신 사례
경기도 구리시(신청번호: 1AA-2601-0702321)
가. 「건축법 시행령」제119조제1항제5호제나목에 따라 「건축법」제61조제2항에 따른 높이를 산정할 때 공동주택을 다른 용도와 복합하여 건축하는 경우에는 공동주택의 가장 낮은 부분을 그 건축물의 지표면으로 본다고 규정하고 있어, 주용도가 근린생활시설인 복리시설과 공동주택을 복합하여 건축하는 경우 공동주택의 용도(부속용도 포함)의 가장 낮은 부분부터 산정될 것으로 사료되나, 자세한 사항은 관련 도면 등을 첨부하여 허가 담당자와 협의하여 주시기 바랍니다.

경기도 김포시(신청번호: 1AA-2601-0702593)
o 건축법 시행령 제119조제1항제5호나목 후단에 따르면 공동주택을 다른 용도와 복합하여 건축하는 경우에는 공동주택의 가장 낮은 부분을 그 건축물의 지표면으로 본다. 라고 규정하고 있으며,
o 이때, 공동주택이라 함은 공동주택 용도에 해당하는 부속용도도 포함하는 것으로 사료되며, 해당 근린생활시설이 공동주택의 부속용도가 아닌 경우라면 높이 산정 시 포함되지 않을 것으로 판단되나, 보다 구체적인 사항은 사업계획승인 계획을 종합적으로 검토하여 판단하여야 할 사항임을 알려드립니다.

경기도 성남시(신청번호: 1AA-2601-0702955)
가. 주택단지 내 아파트 하부에 설치되는 주용도가 근린생활시설인 복리시설이 있는 경우, 채광방향 이격거리 산정을 위한 건축물 높이에 해당 근린생활시설의 높이도 건축물의 높이에 산입하는지 여부
「건축법시행령」제119조제1항제5호나목 단서조항에 따르면 법 제61조 제2항에 따른 높이를 산정할 때 공동주택을 다른 용도와 복합하여 건축하는 경우에는 공동주택의 가장 낮은 부분을 그 건축물의 지표면으로 보도록 규정하고 있습니다.
따라서, 질의 대상인 분양목적의 근린생활시설이 공동주택과 다른 용도일 경우라면 공동주택의 가장 낮은 부분을 지표면으로 보아야 할 것으로 사료됩니다.

경기도 양평군(신청번호: 1AA-2601-0703455)
건축법 시행령 제119조제1항제5호에는 법 제61조제2항에 따른 높이를 산정할 때 공동주택을 다른 용도와 복합하여 건축하는 경우에는 공동주택의 가장 낮은 부분을 그 건축물의 지표면으로 본다고 명시하고 있고, 근린생활시설은 공동주택의 부속용도로 보기 어려우므로 채광방향 이격거리 산정 시 근린생활시설의 높이를 제외하고 산정해야 할 것으로 판단됩니다.

경기도 포천시(신청번호: 1AA-2601-0703759)
○ 「건축법 시행령」 제119조제1항제5호나목에 따르면 「건축법」 제61조제2항(일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한)에 따른 건축물의 높이를 산정할 때 공동주택을 다른 용도와 복합하여 건축하는 경우에는 공동주택의 가장 낮은 부분을 그 건축물의 지표면으로 보아 건축물의 높이를 산정하도록 규정하고 있습니다.
○ 이에 따라 질의하신 사안과 같이 공동주택과 복합하여 건축된 근린생활시설 부분에 대해서는 채광창 방향 이격거리 산정 시 건축물의 높이 산정에 포함되지 않는 것으로 해석됩니다.

서울특별시 강남구(신청번호: 1AA-2601-0671211)
아파트 단지 내 설치되는 부대 및 복리시설에 해당하는 관리사무소, 경로당이 건축법 시행령 제2조제13호 라목에 따라 관계 법령에서 주된용도의 부수시설로 설치할 수 있게 규정하고 있는 시설인 경우에는 “부속용도”에 해당되므로 건축물대장에 아파트 용도로 표기하여야 하며, 상가의 경우에는 “부속용도”에 해당되지 않으므로 각 업종에 따른 용도로 건축물대장에 표기하여야 할 것으로 사료되며, 구체적인 사항은 관련 도서를 구비하시어 관할 허가권자에게 문의하시길 바랍니다.

서울특별시 광진구(신청번호: 1AA-2601-0701125)
주상복합 형태의 공동주택의 높이 산정의 경우「건축법 시행령」제119조제1항제5호나목에 따라 ‘「건축법」제61조제2항에 따른 높이를 산정할 때 공동주택을 다른 용도와 복합하여 건축하는 경우에는 공동주택의 가장 낮은 부분을 그 건축물의 지표면으로 본다’라고 규정되어 있음을 알려드립니다.

서울특별시 구로구(신청번호: 1AA-2601-0701328)
공동주택과 근린생활시설 복합건물의 채광 높이 산정 시 공동주택의 가장 낮은 부분을 건축물의 지표면으로 보아야 하나 보다 구체적인 사항은 관련 도서 등을 갖추어 문의하시기 바랍니다.

서울특별시 동작구(신청번호: 1AA-2601-0701528)
아파트 단지 내 설치되는 복리시설이「건축법 시행령」제2조제13호 라목에 따른 ‘부속용도’이거나「주택법」제2조제14호 각 목에 따른 ‘복리시설’에 해당하는 등 관계법령에서 주된 용도의 부수시설로 설치할 수 있게 규정하고 있는 시설인 경우 주용도에 따라 공동주택(아파트) 용도로 표기하여야 할 것이며, 영리 목적의 상가의 경우 부속용도에 해당하지 않으므로 각 업종에 따른 용도로 표기하여야 할 것으로 사료됩니다.

서울특별시 마포구(신청번호: 1AA-2601-0701635)
귀하께서 문의하신 공동주택 단지 내 설치되는 복리시설의 경우 건축법시행령제2조제13호에 따라 설비, 대피, 위생, 사무, 주차 그 밖에 이와 비슷한 시설의 용도에 해당하는 경우와 관계 법령에서 주된 용도의 부수시설로 설치할 수 있게 규정하고 있는 시설의 경우 “부속용도”에 해당할 것으로 판단됩니다. 그러나, 상가의 경우 건축법시행령[별표1] 용도별 건축물의 종류에 따른 용도에 해당 할 경우 “부속용도”에 해당되지 않을 것으로 판단되나, 건축도서 등 관련 자료가 없음에 답변이 어려운 점 양해부탁드리며, 자세한 사항은 설계도서 등 관련 자료를 구비하시어 문의하여 주시기 바랍니다.

서울특별시 송파구(신청번호: 1AA-2601-0701780)
건축물의 높이 기준은 사업계획승인신청 서류 및 관계도면을 다각적으로 검토하여야 하나, 일반적인 사항으로 답변드린다면 『건축법 시행령』 제119조제1항제5호나목 단서 규정은 공동주택 용도의 가장 최하층을 지표면으로 산정해야하므로 공동주택의 하부에 공동주택이 아닌 근린생활시설 용도가 위치한다면 해당 부분을 제외한 공동주택의 가장 최하층을 기준으로 건축물의 높이를 산정해야 할 것으로 사료됩니다.

서울특별시 은평구(신청번호: 1AA-2601-0701995)
「건축법 시행령」제119조제1항제5호나목 단서에 따르면 공동주택을 다른 용도와 복합하여 건축하는 경우에는 공동주택의 가장 낮은 부분을 건축물의 지표면으로 본다고 규정하고 있습니다. 귀하께서 질의하신 시설이 공동주택의 부속용도가 아닌 근린생활시설(분양 목적 상가 등)인 경우에는 공동주택 외의 용도와 복합된 것으로 보아 해당 시설의 상단을 지표면으로 산정하여 건축물의 높이를 계산하는 것이 타당할 것으로 사료됩니다.

서울특별시 중랑구(신청번호: 1AA-2601-0702117)
「건축법 시행령」 제119조제1항제5호나목에 따르면 「건축법」 제61조제2항에 따른 높이를 산정함에 있어, 공동주택을 다른 용도와 복합하여 건축하는 경우에는 공동주택의 가장 낮은 부분을 그 건축물의 지표면으로 본다고 규정하고 있으며, 동 규정은 공동주택과 다른 용도가 복합된 건축물에 적용되는 높이 산정 기준을 정한 것입니다.
이에 따라, 귀하께서 문의하신 근린생활시설이 기능 및 이용형태 등이 공동주택과 명확히 구분되어 달리 사용되는 경우라면 공동주택과 다른 용도로 보아 해당 규정에 따른 건축물 높이 산정 시 근린생활시설의 높이는 제외되는 것으로 해석될 수 있으나, 구체적인 적용 여부는 해당 건축물의 도면 등을 종합적으로 검토하여 판단하여야 할 사항임을 알려드립니다.

부산광역시 강서구(신청번호: 1AA-2602-0046396)
「건축법 시행령」 제119조제1항제5호나목에 따르면 「건축법」 제61조제2항의 일조 확보를 위한 공동주택의 높이 제한을 적용할 때, 공동주택을 다른 용도와 복합하여 건축하는 경우 공동주택의 가장 낮은 부분을 그 건축물의 지표면으로 보도록 규정하고 있습니다. 따라서 공동주택의 하부에 위치한 근린생활시설이 부속용도가 아닌 주용도에 해당된다면 근린생활시설의 높이를 제외한 공동주택의 가장 낮은 부분부터 높이를 산정해야 할 것입니다.

부산광역시 금정구(신청번호: 1AA-2602-0046448)
「건축법 시행령」제119조제1항제5호나목 단서에 따르면 법 제61조제2항에 따른 높이를 산정할 때 공동주택을 다른 용도와 복합하여 건축하는 경우에는 공동주택의 가장 낮은 부분을 그 건축물의 지표면으로 본다고 규정되어 있습니다.
따라서, 공동주택 채광 방향 높이 산정 시 하부 근린생활시설 높이는 산입되지 아니함을 알려드립니다.

부산광역시 동래구(신청번호: 1AA-2602-0047228)
「건축법 시행령」제119조제1항제5호나목에 따라 법 제61조제2항에 따른 높이를 산정할 때 공동주택을 다른 용도와 복합하여 건축하는 경우에는 공동주택의 가장 낮은 부분을 그 건축물의 지표면으로 본다고 규정되어 있어, 공동주택의 채광 방향 높이 산정 시 하부 근린생활시설은 높이 산정에 포함되지 아니함을 알려드립니다.

인천광역시 계양구(신청번호: 1AA-2602-0036850)
「건축법」제61조 및 같은 법 시행령 제119조제1항제5호나목 단서에 공동주택을 다른 용도와 복합적으로 건축하는 경우에는 공동주택의 가장 낮은 부분을 그 건축물의 지표면으로 본다고 규정하고 있음에 따라,
주상복합 형태의 공동주택 하부에 주용도인 근린생활시설이 있는 경우 채광 등의 확보를 위하여 정하는 높이에 근린생활시설 부분은 산입하지 않음을 알려드리오니 참고하시기 바랍니다.

인천광역시 옹진군(신청번호: 1AA-2602-0046137)
「건축법」제61조(일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한)조항에 따른 채광을 위한 높이와 이격거리 검토에 관한 사항으로 이해됩니다. 「건축법 시행령」제86조제3항에 따라 채광을 위한 이격거리 계산은 공동주택에 대하여만 적용하는 것이며, 공동주택과 구분된 용도의 근린생활시설이라면 이를 적용하지 않을것으로 사료되며, 보다 자세한 사항은 해당 근린생활시설의 평면,구조,기능,이용형태 등 현지현황 및 관계볍령, 제출도서(설계도면) 등을 검토하여 판단하여야 함을 알려드립니다.

◆ 채광방향 이격거리 적용 시 건축물의 높이에서 상가 부분은 포함한다는 질의회신 사례
경기도 동두천시(신청번호: 1AA-2601-0702932)
질의하신 바와 같이 공동주택 하부에 주용도가 근린생활시설인 복리시설이 주상복합 형태로 함께 건축되는 경우, 채광방향 이격거리 계산 시에는 공동주택 부분뿐만 아니라 근린생활시설을 포함한 건축물 전체의 높이를 산입하여 이격거리를 산정하여야 함을 알려드립니다.

경기도 하남시(신청번호: 1AA-2601-0703773)
공동주택(아파트)의 일조·채광 산정 시 「건축법 시행령」 제119조제1항제5호나목에 의거 공동주택과 다른 용도와 복합하여 건축하는 경우 공동주택의 가장 낮은 부분을 지표면으로 높이를 산정하도록 규정하고 있으나, 공동주택 하부에 위치하는 시설이 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제6조 단지안의 시설(부대시설 및 복리시설)인 경우 해당 높이를 포함하여 산정하여야 할 것으로 판단됩니다.

서울특별시 중구(신청번호: 1AA-2601-0702027)
주택단지 내 주상복합 형태일 경우 복리시설인 근린생활시설에 대한 일조권 적용 방법과 관련하여「건축법」제61조 및 동법 시행령 제86조 상 일조권 산정 시 복리시설은 높이에서 제외한다는 규정은 부존재 함을 알려드립니다.

인천광역시 남동구(신청번호: 1AA-2602-0036858)
「건축법(이하 법)」 제61조 제2항에 따른 높이를 산정할 때, 공동주택을 다른 용도와 복합하여 건축하는 경우에는 공동주택의 가장 낮은 부분을 그 건축물의 지표면으로 보아 건축물의 높이를 산정하는 것으로, 이때 공동주택이라 함은 공동주택의 용도에 해당하는 부속용도도 포함하여 산정하는 것이 타당할 것으로 판단되는 바, 질의하신 시설이 주택단지의 입주자 등의 생활복리를 위한 공동주택의 부속용도에 해당할 경우 공동주택 외의 용도로 보기 어려울 것으로 사료됩니다.

▣ 회신
건축법 시행령 제119조제2항제5호나목에서 법 제61조에 따른 건축물 높이를 산정할 때 건축물 대지의 지표면과 인접 대지의 지표면 간에 고저차가 있는 경우에는 그 지표면의 평균 수평면을 지표면으로 본다. 다만, 법 제61조제2항에 따른 높이를 산정할 때 해당 대지가 인접 대지의 높이보다 낮은 경우에는 해당 대지의 지표면을 지표면으로 보고, 공동주택을 다른 용도와 복합하여 건축하는 경우에는 공동주택의 가장 낮은 부분을 그 건축물의 지표면으로 본다고 규정하고 있으며,

건축법 시행령 제2조제13호에서 ‘부속용도’란 건축물의 주된 용도의 기능에 필수적인 용도로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 용도를 말하는 것으로 규정하고 있습니다.
가. 건축물의 설비, 대피, 위생, 그 밖에 이와 비슷한 시설의 용도
나. 사무, 작업, 집회, 물품저장, 주차, 그 밖에 이와 비슷한 시설의 용도
다. 구내식당ㆍ직장어린이집ㆍ구내운동시설 등 종업원 후생복리시설, 구내소각시설, 그 밖에 이와 비슷한 시설의 용도. 이 경우 다음의 요건을 모두 갖춘 휴게음식점(별표 1 제3호의 제1종 근린생활시설 중 같은 호 나목에 따른 휴게음식점을 말한다)은 구내식당에 포함되는 것으로 본다.
라. 관계 법령에서 주된 용도의 부수시설로 설치할 수 있게 규정하고 있는 시설, 그 밖에 국토교통부장관이 이와 유사하다고 인정하여 고시하는 시설의 용도

주택법 제2조제14호에 따른 주택단지의 복리시설 중 입주자 공유시설이 아닌 근린생활시설은 위 규정의 부수시설에는 해당하지 않아 공동주택의 부속용도가 아니라 공동주택과 다른 용도인 것으로 보고 건축법 제119조제2항제5호나목을 —– 이하 생략
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◎ 관계 법령
건축법 시행령
[시행 2025. 12. 18.] [대통령령 제35082호, 2024. 12. 17., 일부개정]
제2조(정의) 이 영에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2009. 7. 16., 2010. 2. 18., 2011. 12. 8., 2011. 12. 30., 2013. 3. 23., 2014. 11. 11., 2014. 11. 28., 2015. 9. 22., 2016. 1. 19., 2016. 5. 17., 2016. 6. 30., 2016. 7. 19., 2017. 2. 3., 2018. 9. 4., 2020. 4. 28., 2024. 12. 17.>
13. “부속용도”란 건축물의 주된 용도의 기능에 필수적인 용도로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 용도를 말한다.
가. 건축물의 설비, 대피, 위생, 그 밖에 이와 비슷한 시설의 용도
나. 사무, 작업, 집회, 물품저장, 주차, 그 밖에 이와 비슷한 시설의 용도
다. 구내식당ㆍ직장어린이집ㆍ구내운동시설 등 종업원 후생복리시설, 구내소각시설, 그 밖에 이와 비슷한 시설의 용도. 이 경우 다음의 요건을 모두 갖춘 휴게음식점(별표 1 제3호의 제1종 근린생활시설 중 같은 호 나목에 따른 휴게음식점을 말한다)은 구내식당에 포함되는 것으로 본다.
1) 구내식당 내부에 설치할 것
2) 설치면적이 구내식당 전체 면적의 3분의 1 이하로서 50제곱미터 이하일 것
3) 다류(茶類)를 조리ㆍ판매하는 휴게음식점일 것
라. 관계 법령에서 주된 용도의 부수시설로 설치할 수 있게 규정하고 있는 시설, 그 밖에 국토교통부장관이 이와 유사하다고 인정하여 고시하는 시설의 용도

제119조(면적 등의 산정방법) ① 법 제84조에 따라 건축물의 면적ㆍ높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다. <개정 2009. 6. 30., 2009. 7. 16., 2010. 2. 18., 2011. 4. 4., 2011. 6. 29., 2011. 12. 8., 2011. 12. 30., 2012. 4. 10., 2012. 12. 12., 2013. 3. 23., 2013. 11. 20., 2014. 11. 28., 2015. 4. 24., 2016. 1. 19., 2016. 7. 19., 2016. 8. 11., 2017. 5. 2., 2017. 6. 27., 2018. 9. 4., 2019. 10. 22., 2020. 10. 8., 2021. 1. 8., 2021. 5. 4., 2021. 11. 2., 2023. 9. 12., 2024. 5. 7., 2024. 6. 18., 2025. 8. 26.>
5. 건축물의 높이: 지표면으로부터 그 건축물의 상단까지의 높이[건축물의 1층 전체에 필로티(건축물을 사용하기 위한 경비실, 계단실, 승강기실, 그 밖에 이와 비슷한 것을 포함한다)가 설치되어 있는 경우에는 법 제60조 및 법 제61조제2항을 적용할 때 필로티의 층고를 제외한 높이]로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목에서 정하는 바에 따른다.

개정 전
건축법 시행령
[대통령령 제26909호, 2016. 1. 19, 일부개정]
나. 법 제61조에 따른 건축물 높이를 산정할 때 건축물 대지의 지표면과 인접 대지의 지표면 간에 고저차가 있는 경우에는 그 지표면의 평균 수평면을 지표면(법 제61조제2항에 따른 높이를 산정할 때 해당 대지가 인접 대지의 높이보다 낮은 경우에는 그 대지의 지표면을 말한다)으로 본다. 다만, 전용주거지역 및 일반주거지역을 제외한 지역에서 공동주택을 다른 용도와 복합하여 건축하는 경우에는 공동주택의 가장 낮은 부분을 그 건축물의 지표면으로 본다.

개정 후
건축법 시행령
[대통령령 제27365호, 2016. 7. 19, 일부개정]
나. 법 제61조에 따른 건축물 높이를 산정할 때 건축물 대지의 지표면과 인접 대지의 지표면 간에 고저차가 있는 경우에는 그 지표면의 평균 수평면을 지표면으로 본다. 다만, 법 제61조제2항에 따른 높이를 산정할 때 해당 대지가 인접 대지의 높이보다 낮은 경우에는 해당 대지의 지표면을 지표면으로 보고, 공동주택을 다른 용도와 복합하여 건축하는 경우에는 공동주택의 가장 낮은 부분을 그 건축물의 지표면으로 본다.

주택법
[시행 2026. 2. 3.] [법률 제21323호, 2026. 2. 3., 일부개정]
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2017. 12. 26., 2018. 1. 16., 2018. 8. 14., 2020. 6. 9., 2020. 8. 18., 2021. 12. 21., 2023. 6. 7., 2023. 12. 26.>
14. “복리시설”이란 주택단지의 입주자 등의 생활복리를 위한 다음 각 목의 공동시설을 말한다.
가. 어린이놀이터, 근린생활시설, 유치원, 주민운동시설 및 경로당
나. 그 밖에 입주자 등의 생활복리를 위하여 대통령령으로 정하는 공동시설

◎ 첨부한 2016년 1월 6일, 보도자료 참조
첨부 파일
2026.02.12_아파트 하부에 복리시설인 근린생활시설이 있는 경우 채광방향 이격거리 계산 시 근린.pdf
2024.04.29_전용주거지역 및 일반주거지역 외의 지역에 적용하던 다른 용도와 복합건축물의 지표면.pdf

(출처: 국민신문고)

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