설명
■ 질의
주택단지 내의 입주자 중 특정인이 계속 주택단지에 외부 사람은 공공보행통로 등 주택단지 내로 출입을 전면차단하고 담장을 쳐서라도 완전통제해야하며, 작은도서관은 주택단지 내 우리 도서관이므로 이웃 주민들이 출입을 못하도록 입주민 카드나 동번호와 비밀번호 입력해서 출입하도록 하고, 단지 내 티하우스는 외부인이 와서 음료를 마신다거나 휴식을 취하지 못하도록 시건장치를 해야한다고 인터넷포털 카페나 SNS 카톡방에서 지속적으로 주장할 경우 입주자대표회의는 이런 입주자등에 대해 어떤 조치를 할 수 있는지요? 이런 방향으로 흘러가면 전체적인 분위기가 매우 삭막한 주택단지가 되어 가고, 우리 이웃인 주택단지 주변인들과 빈익빈 부익부로 편가르기가 되어가며, 공동주택관리법 제21조 공동체 생활의 활성화를 저해하기 때문에 질의드립니다. 그냥 말이나 글로 그렇게 하지 마라고 얘기만 하면 되는지요? 아니면 경찰에 신고를 해야하는지요?
주택단지가 사유지에 지은 건축물이긴 하나 이런 주장은 국민의 주거수준 향상에 이바지함을 목적으로 하는 공동주택관리법의 취지와 맞지않고 국민의 주거안정과 주거수준의 향상에 이바지를 목적으로 하는 주택법의 취지와도 맞지않으며, 공공복리의 증진에 이바지하는 것을 목적으로 하는 건축법의 취지하고도 맞지않아 질의드립니다.
학교의 같은 반 친구가 주택단지의 어린이놀이터에 와서 놀지도 못하고 같은 반 친구랑 작은도서관에서 같이 공부하고 싶어도 입주자등이 아니어서 출입을 못해 함께 어울리지 못해 점점 삭막한 주택단지가 되어 가고 있는데 이것이 국토교통부가 원하는 대한민국 공동주택단지의 모습인가요?
▣ 회신
가. 「공동주택관리법 시행령」제14조제2항에 따르면, 단지 안의 전기ㆍ도로ㆍ상하수도ㆍ주차장ㆍ가스설비ㆍ냉난방설비 및 승강기 등의 유지ㆍ운영 기준(제8호), 제29조의2에 따른 인근 공동주택단지 입주자등의 주민공동시설 이용에 대한 허용 제안(제13의2호)을 입주자대표회의 의결사항으로 규정하고 있으며,
– 같은 법 시행령 제29조의2조제1항에 따르면, 관리주체는 입주자등의 이용을 방해하지 아니하는 한도에서 주민공동시설을 인근 공동주택단지 입주자등도 이용할 수 있도록 허용할 수 있다. 이 경우 영리를 목적으로 주민공동시설을 운영해서는 아니 된다고 규정하고 있습니다.
– 따라서, 공동주택 내 주민공동시설 이용에 관한 사항은 입주자대표회의 의결 등을 —– 이하 생략
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나. 공동주택관리법, 주택법 등에 관한 사항은 별론으로 하고, 국토계획법령에 한정하여 답변드립니다.
– 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “국토계획법”) 제50조에 따른 지구단위계획은 토지이용 합리화, 미관 개선 등 해당 지역을 체계적·계획적으로 관리하기 위해 수립하고 있는 도시관리계획으로,
– 지구단위계획수립지침(이하 “지침”) 3-6-10.(6)에서는 보행동선계획 시에는 대지의 규모가 커서 보행자가 우회하게 되는 불편이 없도록 대지 안에 공공보행통로를 지정하는 방안을 검토하도록 하고 있으며,
– 지침 3-6-10(8)에 따라 공공보행통로를 지정하는 경우에는 다음 사항을 고려하도록 규정하고 있습니다.
① 대지안에 공공보행통로를 계획하는 경우 보행통로 주변에 거주하는 주민들에게 소음, 사생활 침해 등이 발생하지 않도록 지정위치를 검토하고, 공공보행통로로 주변에 수목식재 등을 검토하여야 한다.
② 향후 대지안에 거주하는 주민과 공공보행통로 이용자와의 분쟁발생 요인에 대해 사전분석을 통하여 분쟁이 발생되지 않도록 방안을 강구 하여야 한다.
– 따라서, 국토계획법령에 따라 지구단위계획으로 공공보행통로 지정시 위 규정에 —– 이하 생략
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◎ 관계 법령
공동주택관리법
[시행 2025. 1. 1.] [법률 제20385호, 2024. 3. 19., 타법개정]
제1조(목적) 이 법은 공동주택의 관리에 관한 사항을 정함으로써 공동주택을 투명하고 안전하며 효율적으로 관리할 수 있게 하여 국민의 주거수준 향상에 이바지함을 목적으로 한다.
제21조(공동체 생활의 활성화) ① 공동주택의 입주자등은 입주자등의 소통 및 화합 증진 등을 위하여 필요한 활동을 자율적으로 실시할 수 있고, 이를 위하여 필요한 조직을 구성하여 운영할 수 있다.
② 입주자대표회의 또는 관리주체는 공동체 생활의 활성화에 필요한 경비의 일부를 재활용품의 매각 수입 등 공동주택을 관리하면서 부수적으로 발생하는 수입에서 지원할 수 있다.
③ 제2항에 따른 경비의 지원은 관리규약으로 정하거나 관리규약에 위배되지 아니하는 범위에서 입주자대표회의의 의결로 정한다.
공동주택관리법 시행령
[시행 2025. 4. 15.] [대통령령 제35451호, 2025. 4. 15., 일부개정]
제14조(입주자대표회의의 의결방법 및 의결사항 등) ① 법 제14조제10항에 따라 입주자대표회의는 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 의결한다. <개정 2018. 9. 11., 2020. 4. 24., 2022. 12. 9.>
② 법 제14조제11항에 따른 입주자대표회의의 의결사항은 다음 각 호와 같다. <개정 2017. 1. 10., 2018. 9. 11., 2019. 10. 22., 2020. 4. 24., 2021. 1. 5., 2022. 12. 9.>
1. 관리규약 개정안의 제안(제안서에는 개정안의 취지, 내용, 제안유효기간 및 제안자 등을 포함한다. 이하 같다)
2. 관리규약에서 위임한 사항과 그 시행에 필요한 규정의 제정ㆍ개정 및 폐지
3. 공동주택 관리방법의 제안
4. 제23조제1항부터 제5항까지에 따른 관리비 등의 집행을 위한 사업계획 및 예산의 승인(변경승인을 포함한다)
5. 공용시설물 이용료 부과기준의 결정
6. 제23조제1항부터 제5항까지에 따른 관리비 등의 회계감사 요구 및 회계감사보고서의 승인
7. 제23조제1항부터 제5항까지에 따른 관리비 등의 결산의 승인
8. 단지 안의 전기ㆍ도로ㆍ상하수도ㆍ주차장ㆍ가스설비ㆍ냉난방설비 및 승강기 등의 유지ㆍ운영 기준
9. 자치관리를 하는 경우 자치관리기구 직원의 임면에 관한 사항
10. 장기수선계획에 따른 공동주택 공용부분의 보수ㆍ교체 및 개량
11. 법 제35조제1항에 따른 공동주택 공용부분의 행위허가 또는 신고 행위의 제안
12. 제39조제5항 및 제6항에 따른 공동주택 공용부분의 담보책임 종료 확인
13. 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제2조제3호에 따른 주민공동시설(이하 “주민공동시설”이라 하며, 이 조, 제19조, 제23조, 제25조, 제29조 및 제29조의2에서는 제29조의3제1항 각 호의 시설은 제외한다) 위탁 운영의 제안
13의2. 제29조의2에 따른 인근 공동주택단지 입주자등의 주민공동시설 이용에 대한 허용 제안
14. 장기수선계획 및 안전관리계획의 수립 또는 조정(비용지출을 수반하는 경우로 한정한다)
15. 입주자등 상호간에 이해가 상반되는 사항의 조정
16. 공동체 생활의 활성화 및 질서유지에 관한 사항
17. 그 밖에 공동주택의 관리와 관련하여 관리규약으로 정하는 사항
제29조의2(인근 공동주택단지 입주자등의 주민공동시설 이용의 허용) ① 관리주체는 입주자등의 이용을 방해하지 아니하는 한도에서 주민공동시설을 인근 공동주택단지 입주자등도 이용할 수 있도록 허용할 수 있다. 이 경우 영리를 목적으로 주민공동시설을 운영해서는 아니 된다.
② 관리주체가 제1항에 따라 주민공동시설을 인근 공동주택단지 입주자등도 이용할 수 있도록 허용하려면 다음 각 호의 구분에 따른 절차를 거쳐야 한다. 관리주체가 허용 여부를 변경하는 경우에도 또한 같다.
1. 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 받아 건설한 공동주택 중 건설임대주택을 제외한 공동주택의 경우에는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 방법으로 제안하고 과반의 범위에서 관리규약으로 정하는 비율 이상의 입주자등의 동의를 받을 것
가. 입주자대표회의의 의결
나. 입주자등 10분의 1 이상의 요청
2. 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 받아 건설한 건설임대주택의 경우에는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 방법으로 제안하고 과반의 범위에서 관리규약으로 정하는 비율 이상의 임차인의 동의를 받을 것
가. 임대사업자의 요청
나. 임차인 10분의 1 이상의 요청
3. 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 건축물의 경우에는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 방법으로 제안하고 과반의 범위에서 관리규약으로 정하는 비율 이상의 입주자등의 동의를 받을 것
가. 입주자대표회의의 의결
나. 입주자등 10분의 1 이상의 요청
[본조신설 2017. 1. 10.]
건축법
[시행 2024. 6. 27.] [법률 제20424호, 2024. 3. 26., 일부개정]
제1조(목적) 이 법은 건축물의 대지ㆍ구조ㆍ설비 기준 및 용도 등을 정하여 건축물의 안전ㆍ기능ㆍ환경 및 미관을 향상시킴으로써 공공복리의 증진에 이바지하는 것을 목적으로 한다.
주택법
[시행 2024. 7. 17.] [법률 제20048호, 2024. 1. 16., 일부개정]
제1조(목적) 이 법은 쾌적하고 살기 좋은 주거환경 조성에 필요한 주택의 건설ㆍ공급 및 주택시장의 관리 등에 관한 사항을 정함으로써 국민의 주거안정과 주거수준의 향상에 이바지함을 목적으로 한다.
지구단위계획수립지침
[시행 2024. 5. 29.] [국토교통부훈령 제1765호, 2024. 5. 29., 일부개정]
제6절 교통처리
3-6-10. 보행동선계획은 다음 사항을 유의하여 수립한다.
(1) 구역의 유형별 특성을 감안하여 보행환경을 체계화하고 차량동선보다는 보행자 안전과 쾌적한 보행이 가능한 동선체계가 되도록 한다.
(2) 보행동선은 계획구역 및 구역 외 지역과 원활한 보행네트워크가 형성될 수 있도록 하고, 장애인ㆍ노약자(아동 포함) 등의 보행에 불편이 없도록 계획한다.
(3) 건축선 후퇴부분에 대한 구체적 공간처리 규정을 마련하여 보행에 장애를 주는 지장물이 설치되거나 주차공간으로 사용하는 것을 피하도록 한다.
(4) 통과교통 억제를 위한 시설 등을 조성하여 보행자전용도로 또는 보차도로(步車道路) 등의 설치를 검토한다.
(5) 주요한 보행자축에는 보행자우선도로를 고려하되 그에 면한 필지의 주차동선이나 서비스동선에 대한 검토를 하고, 지역여건에 따라서는 시간제 보행자도로 등 다양한 형태를 검토한다.
(6) 대지의 규모가 커서 보행자가 우회하게 되는 불편이 없도록 적정 대지규모로 계획하되, 불가피한 경우 대지안에 공공보행통로를 지정하는 방안을 검토한다.
(7) 주차장ㆍ광장ㆍ교통시설 등 보행자이용시설은 보행자가 걸어서 쉽게 이용하고 보행자가 보호될 수 있는 환경을 만들어 준다.
(8) 3-6-10.(6)에 따라 공공보행통로를 지정하는 경우에는 다음 사항을 고려하여야 한다.
① 대지안에 공공보행통로를 계획하는 경우 보행통로 주변에 거주하는 주민들에게 소음, 사생활 침해 등이 발생하지 않도록 지정위치를 검토하고, 공공보행통로로 주변에 수목식재 등을 검토하여야 한다.
② 향후 대지안에 거주하는 주민과 공공보행통로 이용자와의 분쟁발생 요인에 대해 사전분석을 통하여 분쟁이 발생되지 않도록 방안을 강구 하여야 한다.
(9) 보행자 통행이 많은 것으로 예상되는 지역은 보행자전용도로 설치를 우선으로 검토하고, 보행자전용도로 설치가 어려운 경우 전면공지, 공공보행통로 등을 결정하여 안전한 보행환경을 조성하도록 한다.
(출처: 국민신문고)
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