설명
■ 질의
질의 1
사용인가를 득한 재건축 주택단지 내 지하주차장의 공동주택하부에 있는 출입이 통제되는 피트(PIT)나 비상용승강기의 승강장의 제연팬룸을 공동주택관리법 시행령 별표 3 제1호다목1)에 따른 행위신고 및 건축법 제19조에 따른 용도변경 절차 없이 기존 현장을 시공했던 건축, 기계, 전기 설비 용역업체들이 현장 공사용 사무실용도로 사용할 경우 불법인지요?
질의 2
질의 1에서 불법인 경우 관리주체인 입주자대표회의나 공동주택관리법 제9조에 따라 구성된 공동주택관리기구인 관리사무소 운영업체에서 이런 사유재산 무단점유 및 사용업체들에 대해 어떤 행정조치나 출입통제를 취해야 하는지요? 무단점유업체에서 임의로 자물쇠까지 채워놓고 사용하고 있는 경우도 있습니다.
누구든지 입주자대표회의 구성전에 관리사무소의 허가 없이 주택단지 내 아파트 내 사유재산을 점유하거나 수익한 경우에는 변상금을 부과할 수 있는지요?
질의 3
질의 2에서 주택단지 내에서 이런 임의 업체들은 사유재산에 대해 아무런 권리나 권한이 없기 때문에 입주자대표회의나 관리사무소에서 출입을 통제하고 시설물의 철거를 명해도 되는지요?
질의 4
질의 1에서 아파트 관리사무소나 입주자대표회의와 사전 협의나 계약 없이 각 건축, 기계, 전기 등의 용역업체에서 사용인가를 득한 주택단지 내 피트나 제연팬룸이나 빈공간을 사용하면서 전기나 수도를 임의로 사용하여 아파트 입주민의 공용전기료나 수도료에 부담시키는 경우 불법인지요?
질의 5
또한, 이런 사실을 알고도 사용승인을 득한 후 수개월간 방치한 관리사무소는 성실의무 규정을 위반한 것으로 입주자대표회의에서 이에 대해 이의제기와 주의 및 계약해지 등의 조치를 할 수 있는지요?
질의 6
질의 4에서 피트나 제연팬룸에 장기간 거주하면서 임의로 전기나 수도를 사용하는 업체들은 계량기가 없는 상태로 측정이 불가하고 비상전원에서 전원을 가져다가 사용하는 경우(도전) 어떤 조치를 취해야 하는지요?
질의 7
사유재산을 무단으로 점거해서 사용하고 있으나 현장에 건설장비와 기계와 기구들을 사용하고 있기 때문에 만일의 사태를 대비해서 입주민들에게 폭력사태나 인명 상해사고 등 불미스러운 일이 생기지않도록 사전에 구청이나 경찰에 신고를 하거나 경비용역을 불러서 출입을 통제해야 하는지요?
▣ 회신
가. 「건축법」제2조제1항제3호에 따르면 건축물의 용도란 건축물의 종류를 유사한 구조, 이용 목적 및 형태별로 묶어 동법 시행령 제3조의5 [별표1]에서 분류하고 있는 것으로, 건축법상 구조, 피난, 안전 등의 관계 기준을 적용하기 위한 것이며,
– 건축물의 용도변경은 동법 제19조제1항에 따르면 변경하려는 용도의 건축기준에 맞게 하여야 하며, 제2항에 따르면 사용승인을 받은 건축물의 용도를 변경하려는 자는 용도변경 허가를 받거나 신고를 하여야 한다고 규정하고 있습니다.
– 아울러, 동법 제79조제1항에 따르면, 허가권자는 건축법과 건축법에 따른 명령이나 처분에 위반되는 대지나 건축물에 대하여 이 법에 따른 허가 또는 승인을 취소하거나 그 건축물의 건축주, 공사시공자, 현장관리인, 소유자, 관리자 또는 점유자(이하‘건축주 등’이라 한다)에게 공사의 중지를 명하거나 상당한 기간을 정하여 그 건축물의 해체, 개축, 증축, 수선, 용도변경, 사용금지, 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있다고 규정하고 있습니다.
– 다만, 질의의 시설이 공동주택관리법에 따른 행위허가 신고에 해당된다면 —– 이하 생략
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◎ 관계 법령
건축법
[시행 2024. 6. 27.] [법률 제20424호, 2024. 3. 26., 일부개정]
제19조(용도변경) ① 건축물의 용도변경은 변경하려는 용도의 건축기준에 맞게 하여야 한다.
② 제22조에 따라 사용승인을 받은 건축물의 용도를 변경하려는 자는 다음 각 호의 구분에 따라 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받거나 신고를 하여야 한다. <개정 2013. 3. 23., 2014. 1. 14.>
1. 허가 대상: 제4항 각 호의 어느 하나에 해당하는 시설군(施設群)에 속하는 건축물의 용도를 상위군(제4항 각 호의 번호가 용도변경하려는 건축물이 속하는 시설군보다 작은 시설군을 말한다)에 해당하는 용도로 변경하는 경우
2. 신고 대상: 제4항 각 호의 어느 하나에 해당하는 시설군에 속하는 건축물의 용도를 하위군(제4항 각 호의 번호가 용도변경하려는 건축물이 속하는 시설군보다 큰 시설군을 말한다)에 해당하는 용도로 변경하는 경우
③ 제4항에 따른 시설군 중 같은 시설군 안에서 용도를 변경하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 건축물대장 기재내용의 변경을 신청하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 변경의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013. 3. 23., 2014. 1. 14.>
④ 시설군은 다음 각 호와 같고 각 시설군에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다.
1. 자동차 관련 시설군
2. 산업 등의 시설군
3. 전기통신시설군
4. 문화 및 집회시설군
5. 영업시설군
6. 교육 및 복지시설군
7. 근린생활시설군
8. 주거업무시설군
9. 그 밖의 시설군
⑤ 제2항에 따른 허가나 신고 대상인 경우로서 용도변경하려는 부분의 바닥면적의 합계가 100제곱미터 이상인 경우의 사용승인에 관하여는 제22조를 준용한다. 다만, 용도변경하려는 부분의 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만으로서 대수선에 해당되는 공사를 수반하지 아니하는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2016. 1. 19.>
⑥ 제2항에 따른 허가 대상인 경우로서 용도변경하려는 부분의 바닥면적의 합계가 500제곱미터 이상인 용도변경(대통령령으로 정하는 경우는 제외한다)의 설계에 관하여는 제23조를 준용한다.
⑦ 제1항과 제2항에 따른 건축물의 용도변경에 관하여는 제3조, 제5조, 제6조, 제7조, 제11조제2항부터 제9항까지, 제12조, 제14조부터 제16조까지, 제18조, 제20조, 제27조, 제29조, 제38조, 제42조부터 제44조까지, 제48조부터 제50조까지, 제50조의2, 제51조부터 제56조까지, 제58조, 제60조부터 제64조까지, 제67조, 제68조, 제78조부터 제87조까지의 규정과 「녹색건축물 조성 지원법」 제15조 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제54조를 준용한다. <개정 2011. 5. 30., 2014. 1. 14., 2014. 5. 28., 2019. 4. 30.>
공동주택관리법
[시행 2025. 1. 1.] [법률 제20385호, 2024. 3. 19., 타법개정]
제9조(공동주택관리기구) ① 입주자대표회의 또는 관리주체는 공동주택 공용부분의 유지ㆍ보수 및 관리 등을 위하여 공동주택관리기구(제6조제1항에 따른 자치관리기구를 포함한다)를 구성하여야 한다.
② 공동주택관리기구의 구성ㆍ기능ㆍ운영 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
(출처: 국민신문고)
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