설명
■ 질의
이 질의는 건축허가 대상 주상복합 건축물의 주택부분의 설계변경에 관한 사항으로 다부처 질의민원으로 국토교통부 부동산개발산업과, 건축정책과 및 주택건설공급과에서 답변 바랍니다.
질의 1
주택법의 사업계획승인 대상이 아닌 건축법의 건축허가 대상인 주택의 경우
건축물의 분양에 관한 법률에 따른 설계변경 시 분양 받은 자의 동의 또는 통보 여부?
건축물의 분양에 관한 법률 제3조제2항제1호에 따라 주택법에 따른 주택 및 복리시설은 건축물의 분양에 관한 법률 적용 대상입니다.
하지만, 건축법에 따른 주상복합 주택 및 복리시설의 경우
설계변경 시 건축물의 분양에 관한 법률 제7조제1항 및 제2항을 적용하여 분양 받은 자에게 동의 또는 통보를 해야 하는지요?
아니면, 첨부한 2개의 국토교통부 기 질의회신처럼 주상복합건축물 중 주택은「주택법」및「주택공급에 관한 규칙」에 따른 분양승인 적용대상이므로 주택법 시행규칙 제13조에 따른 설계변경 시 동의 및 통보 규정을 따라야 하는지요?
질의 2
질의 1에서 건축허가 대상 주상복합 건축물의 주택부분은 분양규정만 주택법 및 주택공급에 관한 규칙을 적용하고 설계변경은 건축물의 분양에 관한 법률 제7조를 적용하는지? 주택 부분의 설계변경에 대한 동의 및 통보에 관한 규정은 현재는 없는 것인지?
첨부 파일
건축물의 분양에 관한 법률 제정 목적 및 적용대상 Q&A_국토교통부 정책자료 정책Q&A.pdf
2017.02.16_주택공급에 관한 규칙으로 분양한 주상복합건축물에 건축물분양법을 적용하는지.pdf
▣ 회신
【 건축허가 대상 주택의 경우 건축물분양법 적용 여부 : 부동산개발산업과 소관 】
ㅇ 「건축물 분양에 관한 법률」(이하 “건축물분양법”) 제3조제1항 및 같은 법 시행령 제2조에 따라, 「건축법」에 따른 건축허가를 받아 건축하는 건축물로서 사용승인서의 교부 전에 분양하는 부분의 바닥면적 합계가 3천㎡ 이상(주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 짓는 건축물 중 주택 외의 용도로 쓰이는 바닥면적의 합계가 3천㎡ 이상인 것과 분양전환을 조건으로 임대하는 바닥면적 합계가 3천㎡ 이상인 것 포함) 또는 30실 이상인 오피스텔 또는 생활형숙박시설은 이 법의 적용을 받습니다.
– 다만, 건축물분양법 제3조제2항에 따라, —– 이하 생략
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【 건축법령 상 건축허가 대상 : 건축정책과 소관 】
ㅇ 귀하께서 신청하신 민원은 건축법령 상 건축허가 대상 등에 관한 질의로 이해됩니다.
ㅇ 「건축법」은 제2조제1항제2호로 건축물에 대하여 토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소ㆍ공연장ㆍ점포ㆍ차고ㆍ창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것으로 정의하며,
– 같은 법 제11조에서 건축물을 건축하는 경우 허가권자에게 허가를 받도록 규정하며, 제16조는 건축허가 또는 신고사항의 변경허가 또는 변경신고 등에 관하여 규정하나,
– 주택법령으로 정하는 사업승인 대상 및 분양자와 수분양자와의 관계 등에 관하여는 —– 이하 생략
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【 주택법 적용 여부 : 주택건설공급과 소관 】
ㅇ 문의하신 주택과 주택 외의 건축물로「건축법」에 따른 건축허가 대상일 경우, 사업계획변경승인 시 「주택법」적용 대상은 —– 이하 생략
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◎ 관계 법령
건축물의 분양에 관한 법률 ( 약칭: 건축물분양법 )
[시행 2021. 1. 1.] [법률 제17007호, 2020. 2. 18., 타법개정]
제3조(적용 범위)
② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물에 대하여는 이 법을 적용하지 아니한다. <개정 2012. 6. 1.>
1. 「주택법」에 따른 주택 및 복리시설
제7조(설계의 변경) ① 분양사업자는 분양한 건축물에 대하여 사용승인 전에 건축물의 면적 또는 층수의 증감(增減) 등 분양받은 자의 이해관계에 중대한 영향을 줄 수 있는 설계변경으로서 대통령령으로 정하는 설계변경을 하려는 경우에는 분양받은 자 전원의 동의를 받아야 한다.
② 분양사업자는 제1항에 따른 설계변경에 해당하지 아니하는 설계변경으로서 국토교통부령으로 정하는 설계변경을 하려는 경우에는 미리 그 내용을 분양받은 자 전원에게 알려야 한다. <개정 2013. 3. 23.>
③ 제1항과 제2항에 따른 동의 및 통보의 시기, 절차, 그 밖에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다. <개정 2013. 3. 23.>
[전문개정 2011. 3. 9.]
건축물의 분양에 관한 법률 시행령 ( 약칭: 건축물분양법 시행령 )
[시행 2023. 12. 19.] [대통령령 제34007호, 2023. 12. 19., 일부개정]
제10조(설계의 변경) 법 제7조제1항에서 “대통령령으로 정하는 설계변경”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 변경을 말한다. <개정 2020. 2. 18.>
1. 건축물 공급가격의 인상을 초래하는 변경
2. 공용면적ㆍ전용면적ㆍ대지지분 또는 층고가 감소하는 변경. 다만, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제2조제4호의2에 따른 지적확정측량에 따라 대지지분이 2퍼센트 이내로 감소하는 경우로서 대지지분의 감소가 부득이하다고 허가권자가 인정하는 경우는 제외한다.
3. 내장재료 및 외장재료의 변경(공사감리자가 건축허가를 받을 당시의 재료와 동등하거나 그 이상이라고 판단한 변경은 제외한다)
4. 용도변경(구분소유되는 분양구획의 용도가 「건축법 시행령」 별표 1의 같은 호에 속하는 용도로의 변경은 제외한다)
5. 난방기기ㆍ냉방기기 등 주요 설비를 변경하여 건축물 사용가격의 인상을 초래하는 변경
6. 층수가 증감(增減)되는 경우
7. 연면적이 10퍼센트 이상 증감되는 경우
[전문개정 2011. 8. 11.]
건축물의 분양에 관한 법률 시행규칙 ( 약칭: 건축물분양법 시행규칙 )
[시행 2021. 11. 2.] [국토교통부령 제909호, 2021. 11. 2., 일부개정]
제8조(설계의 변경) ① 「건축물의 분양에 관한 법률」(이하 “법”이라 한다) 제7조제1항에 따른 분양받은 자의 동의는 다음 각 호의 방법으로 하여야 한다.
1. 서면동의의 방법으로 할 것. 이 경우 분양받은 자의 주소 또는 거소(居所)가 분명하지 아니하거나 그 밖의 사유로 동의를 받기 어려울 때에는 허가권자에게 그 사유를 증명하는 서류를 제출하여야 한다.
2. 동의를 구하기 전에 해당 설계변경을 한 건축사의 도장이 찍힌 관련 도서와 설명서를 「우편법 시행규칙」 제25조제1항제4호가목에 따른 내용증명(이하 “내용증명”이라 한다) 우편으로 보내거나 직접 내줄 것
② 법 제7조제2항에서 “국토교통부령으로 정하는 설계변경”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 변경을 말한다. <개정 2013. 3. 23., 2020. 2. 21.>
1. 분양받은 자의 분양면적을 변경하지 아니하는 범위에서 내부구조의 위치변경(변경되는 부분의 면적이 건축허가를 받은 연면적의 3퍼센트 이상인 경우로 한정한다)
2. 분양받은 자의 분양면적을 변경하지 아니하는 건축물의 배치 조정
3. 공사감리자가 건축허가를 받을 당시의 재료와 동등하거나 그 이상이라고 판단한 내장재료 및 외장재료의 변경
4. 주된 건축물이 아닌 부속 건축물 및 그 용도의 변경. 다만, 위치변경은 제외한다.
5. 구분소유되는 분양구획의 용도변경(「건축법 시행령」 별표 1의 같은 호에 속하는 용도로 변경되는 경우로 한정한다)
6. 연면적이 10퍼센트 미만으로 증감(增減)되는 경우
7. 영 제10조제2호 단서에 해당하는 경우
③ 법 제7조제2항에 따른 분양받은 자에 대한 통보는 다음 각 호의 방법으로 하여야 한다.
1. 설계변경 신청일 10일 전까지 통보할 것
2. 내용증명 우편으로 통보하거나 직접 내줄 것. 이 경우 분양받은 자의 주소 또는 거소가 분명하지 아니하거나 그 밖의 사유로 서류를 송달할 수 없을 때에는 허가권자에게 통보사실과 통보내용을 증명하는 서류를 제출하여야 한다.
3. 통보내용에는 해당 설계변경을 한 건축사의 도장이 찍힌 관련 도서와 설명서를 포함할 것
[전문개정 2011. 8. 11.]
주택법 시행규칙
[시행 2023. 1. 2.] [국토교통부령 제1176호, 2023. 1. 2., 일부개정]
제13조(사업계획의 변경승인신청 등) ① 사업주체는 법 제15조제4항 본문에 따라 사업계획의 변경승인을 받으려는 경우에는 별지 제15호서식의 신청서에 사업계획 변경내용 및 그 증명서류를 첨부하여 사업계획승인권자에게 제출(전자문서에 따른 제출을 포함한다)하여야 한다.
② 사업계획승인권자는 법 제15조제4항 본문에 따라 사업계획변경승인을 하였을 때에는 별지 제16호서식의 승인서를 신청인에게 발급하여야 한다.
③ 사업계획승인권자는 사업주체가 입주자 모집공고(법 제5조제2항 및 제3항에 따른 사업주체가 주택을 건설하는 경우에는 법 제15조제1항 또는 제3항에 따른 사업계획승인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)를 한 후에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업계획의 변경을 승인해서는 아니 된다. 다만, 사업주체가 미리 입주예정자(법 제15조제3항에 따라 주택단지를 공구별로 건설ㆍ공급하여 기존 공구에 입주자가 있는 경우 제2호에 대해서는 그 입주자를 포함한다. 이하 이 항 및 제4항에서 같다)에게 사업계획의 변경에 관한 사항을 통보하여 입주예정자 80퍼센트 이상의 동의를 받은 경우에는 예외로 한다. <개정 2018. 9. 14.>
1. 주택(공급계약이 체결된 주택만 해당한다)의 공급가격에 변경을 초래하는 사업비의 증액
2. 호당 또는 세대당 주택공급면적(바닥면적에 산입되는 면적으로서 사업주체가 공급하는 주택의 면적을 말한다. 이하 같다) 및 대지지분의 변경. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
가. 호당 또는 세대당 공용면적(제2조제2호가목에 따른 공용면적을 말한다) 또는 대지지분의 2퍼센트 이내의 증감. 이 경우 대지지분의 감소는 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제2조제4호의2에 따른 지적확정측량에 따라 대지지분의 감소가 부득이하다고 사업계획승인권자가 인정하는 경우로서 사업주체가 입주예정자에게 대지지분의 감소 내용과 사유를 통보한 경우로 한정한다.
나. 입주예정자가 없는 동 단위 공동주택의 세대당 주택공급면적의 변경
④ 사업주체는 입주자 모집공고를 한 후 제2항에 따른 사업계획변경승인을 받은 경우에는 14일 이내에 문서로 입주예정자에게 그 내용을 통보하여야 한다.
(출처: 국민신문고)
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