설명
■ 질의
질의 1
2025년 2월 19일 서울시 건축기획과-3535(2025. 2. 19.)호 서울시 오피스텔 발코니 설치기준 폐지 보고에 따라 기존 오피스텔 발코니 설치기준 가이드라인의 발코니 내부 공간화 및 확장 항목에 있던 오피스텔에 발코니 확장 및 창 설치가 가능한지요?
건축법 시행령 제2조제14호에 따라 주택이 아니므로 확장은 불가한지요?
다만, 외기에 개방된 노대 형태가 아닌 발코니의 외벽쪽에는 실내 조성을 위한 창문 설치가 가능한지요?
창문 설치는 허가권자가 검토 후 판단하면 되는지요?
질의 2
전용면적 60제곱미터 미만인 경우는 벽면길이 대비 발코니 삭제비율을 적용 제외였으나 이제 가이드라인 폐지로 인하여 전용면적 60제곱미터 이상일지라도 벽면길이 대비 발코니 삭제비율은 서울특별시 건축물 심의기준 개정(2024.11.14.) 제23조제2항3) 내용에 따라 공동주택과 동일하게 적용하면 되는지요?
첨부 파일
서울시, 고사위기 건설 심폐소생… 규제철폐 등 경제 활성화 방안 42건 내놔.pdf
2-2. (붙임)서울특별시 공문.pdf
2-1. 서울시 오피스텔 발코니 설치기준 가이드라인 폐지 알림.pdf
오피스텔 발코니 설치기준 가이드라인(최종).pdf
서울특별시 건축물 심의기준(시행일 2024년 11월 14일).pdf
▣ 회신
가. 우리시에서는 오피스텔 발코니 설치가 허용됨에 따라 오피스텔 발코니의 안전 및 사용성을 고려하여 오피스텔 발코니에 대한 최소한의 기준마련을 위해 서울시 오피스텔 발코니 설치기준을 마련하였습니다. 다만, 민간경제 활성화를 위한 규제철폐 및 주거용 오피스텔 공급 촉진을 위해 서울시 기준을 폐지결정한 사항으로 —– 이하 생략
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◎ 관계 법령
건축법 시행령
[시행 2025. 1. 21.] [대통령령 제35221호, 2025. 1. 21., 타법개정]
제2조(정의) 이 영에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2009. 7. 16., 2010. 2. 18., 2011. 12. 8., 2011. 12. 30., 2013. 3. 23., 2014. 11. 11., 2014. 11. 28., 2015. 9. 22., 2016. 1. 19., 2016. 5. 17., 2016. 6. 30., 2016. 7. 19., 2017. 2. 3., 2018. 9. 4., 2020. 4. 28., 2024. 12. 17.>
14. “발코니”란 건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간으로서 전망이나 휴식 등의 목적으로 건축물 외벽에 접하여 부가적(附加的)으로 설치되는 공간을 말한다. 이 경우 주택에 설치되는 발코니로서 국토교통부장관이 정하는 기준에 적합한 발코니는 필요에 따라 거실ㆍ침실ㆍ창고 등의 용도로 사용할 수 있다.
서울특별시 건축기획과-4196호
서울시 오피스텔 발코니 설치기준 가이드라인 폐지 안내
3. 우리시에서는 오피스텔 발코니에 대한 행정업무 혼선을 방지하고 발코니 본연의 기능 및 안전 확보를 위해 ｢서울시 오피스텔 발코니 설치기준 가이드라인｣(2024. 5.17.)을 마련하였으나 규제철폐, 창의혁신 디자인 유도 및 쾌적한 여건의 주거용 오피스텔 공급촉진을 위해 해당 가이드라인을 폐지하였음을 알려드리니 관련 업무에 참고하시기 바랍니다.
ㅇ ‘서울시 오피스텔 발코니 설치기준 가이드라인’폐지(2025. 2.19.)
– 관련 기관 의견조회, 전문가 자문회의 결과, 오피스텔 건축기준 개정 취지, 임의규제 정비 등을 고려하여 설치기준 전면 폐지함
– (경과규정) 설치기준 폐지 전 건축위원회 심의 또는 건축허가를 득한 경우에도 ‘오피스텔 발코니 설치기준 가이드라인’미적용
ㅇ 건축위원회 심의 시 ‘오피스텔 발코니 설치비율’은 공동주택과 동일하게 적용
– 서울특별시 건축물 심의기준 개정(2024.11.14.) 반영 완료
ㅇ ‘오피스텔 발코니 계획의 적합 여부’에 대하여는 허가권자가 검토
서울특별시 건축물 심의기준(시행일: 2024년 11월 14일)
제23조(발코니 및 벽면율)
① 공동주택에 설치하는 발코니는 휴식·전망, 피난·방재, 열손실 저감 등 발코니 설치의 본래 목적을 구현할 수 있는 형태 및 구조로 설계하여야 하며, 확장을 전제로 하지 않고 입주자가 선택할 수 있도록 하여야 한다.
② 제1항에 따라 공동주택의 각 세대별 각 외부 벽면 길이 또는 발코니가 설치되는 벽면의 전체면적(계단실 등 공용부분의 면적은 제외한다)의 30%는 발코니 설치를 지양[1) 국민주택규모인 전용면적 85제곱미터 미만의 공동주택에서 부분임대주택을 채택한 경우, 2) 공동주택 단지내에 설치하는 테라스하우스, 3) 주거전용면적 60제곱미터 미만인 경우는 제외]한다. 다만, 다음 각 호의 경우로서 발코니의 본기능을 충실히 디자인에 반영하였다고 위원회가 인정하는 때에는 별표 6에 따라 세대별 각 외부 벽면길이 대비 발코니 설치 비율을 차등하여 적용할 수 있다.
1. 주요 입면에 돌출형 또는 확장이 불가능한 개방형 또는 돌출개방형 발코니를 세대별로 설치한 경우.
단, 개방형 및 돌출개방형의 경우에는 안전 등을 고려하여 지상3층 이상 20층 이하에서 적용하되, 건축위원회의 심의를 거쳐 21층 이상에 대해서도 적용할 수 있다.
2. 발코니 설치 위치 변화 등을 통해 입면의 다양화를 도모한 경우
3. 주동 외벽의 각 면의 벽면율이 50% 이상일 경우
4. 리모델링이 쉬운 구조인 경우
5. 우수 디자인 공동주택으로 인정을 받은 경우
6. 확장이 불가능한 돌출개방형 발코니를 각 세대별 외부 벽면길이 또는 벽면의 전체 면적의 20% 이상 설치하는 경우(이 경우 직상에 폭 1미터 이내까지 슬래브 인정)
③ 각 세대 평면에서 주거전용면적 대비 발코니 설치 비율은 다음과 같다. 다만, 발코니 확장이 불가능한 오픈 발코니인 경우와 우수디자인 공동주택으로 인정받은 경우에는 위원회에서 완화할 수 있다.
1. 주거전용면적 85제곱미터 이상은 25% 이하
2. 주거전용면적 60제곱미터 이상 85제곱미터 미만은 30% 이하
④ 공동주택 각 면의 벽면율은 40% 이상 확보한다. 다만, 위원회가 입면 디자인이 차별화되었다고 인정하는 경우에는 30%까지 완화할 수 있다.
⑤ 확장이 불가능한 개방형 발코니를 설치하는 경우 난간의 유효높이를 1.5미터 이상으로 하고, 강풍 등 풍압에 안전한 구조로 하여야 한다.
⑥ 공동주택에 제2항제6호에 따른 확장이 불가능한 돌출개방형 발코니를 설치하는 경우, 다음 각 호의 기준을 따라야 한다.
1. 둘레 길이의 50% 이상이 개방된 형태
2. 수직으로 외기에 개방된 형태
3. 폭 2.5미터 이상
4. 난간의 유효높이는 1.5미터 이상
5. 강풍 등 풍압에 안전한 구조로 설치
6. 발코니에 대피공간을 설치하여야 하는 경우, 하향식 피난구 설치 우선 고려
⑦ 오피스텔에 설치하는 발코니는 「오피스텔 건축기준」을 따르되, 별도로 정하지 않은 경우 제23조제1항부터 제6항까지의 기준을 준용한다.
(출처: 국민신문고)
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