설명
■ 질의
질의 1
경상북도 경산시 도시계획조례 제36조 및 제37조 관련 상업지역내 주상복합건축물의 용적률 인센티브에 대하여 질의드립니다.
연면적 합계에 대한 주거용 비율에서 첨부한 기 질의회신(2021.11.25_오피스텔은 공동주택으로 해석하는지요)에 따라 주거용에 준주택인 오피스텔은 포함하는지요?
첨부한 문서에서 최근에 법제처와 국토교통부는 주거용에 오피스텔을 포함하는 내용으로 답변을 하였는데 경상북도 경산시도 동일하게 주거용에 오피스텔을 포함하는지요?
질의 2
상업지역내 주상복합건축물의 용적률(%)에서 연면적의 합계에 대한 주거용 비율(%)에서 90% 미만 시 용적률 인센티브를 받더라도 주거복합건물의 용적률은 일반상업지역의 경우 경상북도 경산시 도시계획조례 용적률 최대한도는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제78조제7항에 따라 지구단위계획구역 외의 지역의 경우 대통령령으로 정하고 있는 해당 용도지역별 용적률 최대한도(1300%)의 120퍼센트 이하인 1560% 이하인지요?
질의 3
또한, 용적률인센티브를 받으면 인센티브를 받은 용적률에서 연면적의 합계에 대한 주거용 비율을 적용하는지요?
예를들면, 기준용적률 900% + 250%(각 종 법 규정에 따른 인센티브 용적률) = 1150% 일 때 1150%의 연면적의 합계에 대한 주거용 비율(%)이 90% 미만이면 되는지요?
질의 4
또한 주거복합이 아닌 일반건축물인 경우에는 첨부한 국토교통부 기 질의회신(2021.10.29_용적률 완화 중첩 시 대통령령으로 정하고 있는 해당 용도지역별 용적률 최대한도의 해석)에 따라 일반상업지역의 경우 900%를 기준용적률로 하여 각 법에서 정하고 있는 여러가지 용적률 인센티브(공개공지, 녹색건축인증, 건축물 에너지효율 인증 등급, 녹색건측 인증 등급, 제로에너지건축물인증, 기부채납 등)를 통해 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제78조제7항제2호 “지구단위계획구역 외의 지역: 제1항 및 제2항에 따라 대통령령으로 정하고 있는 해당 용도지역별 용적률 최대한도의 120퍼센트 이하”에 따라 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제85조제1항제8호의 최대한도인 1천 300퍼센트의 1.2배인 1560%까지 가능한지요?
아니면 1천 300퍼센트까지는 용적률 인센티브를 적용할 수 있고 1천 300퍼센트를 초과하여 1560%까지는 경상북도 경산시 도시ㆍ건축 공동위원회 심의를 거쳐야 하며, 위원회 심의에서 기반시설의 설치 및 그에 필요한 용지의 확보가 충분하다고 인정하는 경우에만 1300%를 초과할 수 있는지요?
첨부 파일
2021.10.29_용적률 완화 중첩 시 대통령령으로 정하고 있는 해당 용도지역별 용적률 최대한도의 해석.pdf
2021.11.25_오피스텔은 공동주택으로 해석하는지요.pdf
▣ 회신
가. 현재 우리 시는 중심상업지역은 없으며, 일반상업지역은 「경산시 도시계획조례」제37조제2항제1호에 따라 전용면적 60제곱미터 이상인 공동주택과 주거용 외의 용도가 복합된 건축물(다수의 건축물이 일체적으로 연결된 하나의 건축물을 포함)로서 공동주택 부분의 면적이 연면적 합계의 90퍼센트 미만인 주상복합건축물에 한하여 건축할 수 있으며, 법제처 법령해석(안건번호 20-0647)에 따라「주택법」제2조 및 같은 법 시행령 제4조제4호에 따라 오피스텔은 준주택(주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등)에 해당되며, 준주택은 주거시설로 이용할 수 있다는 점에서 준주택을 주거용 외의 용도가 아닌 주거용 건축물로 적용함이 타당하고,
나. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조제7항의 “해당 용도지역별 용적률 최대한도” 등의 법령해석에 대하여는 해당 법률 소관 부처인 국토교통부 및 정부입법 총괄기관인 법제처의 유권해석을 따르는 것이 타당하며,
다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제58조제1항 및 같은 법 시행령 제55조제1항에 따라 상업지역에서는 개발행위허가 규모가 1만제곱미터 미만인 경우에만 허가가 가능하고, 해당 규모 이상으로 주택건설사업 등을 하려면 지구단위계획(지구단위계획으로 정한 가구 및 획지의 범위안에서 당해 형질변경과 관련된 기반시설이 이미 설치되었거나 형질변경과 기반시설의 설치가 동시에 이루어지는 경우) 또는 개발행위허가 규모 초과에 대한 시ㆍ도도시계획위원회 심의 등을 거쳐야만 사업이 가능하며,
라. 우리 시는「주택법」제19조제1항에 따라 주택건설사업계획 승인 시 도시관리계획(기반시설, 지구단위계획구역 및 계획) 결정(변경)을 의제하는 경우 도시계획, 기반시설(도로, 상하수도 등) 계획, 건축계획, 경관, 재해 등에 대해 도시계획위원회 자문 및 개발행위에 대한 도시계획위원회 심의 등의 절차를 거치고 있으므로,
마. 경산시 일반상업지역 내 주상복합건축물 건축에 따른 인센티브 적용 가능 여부 및 적용범위에 대하여는 도시계획 및 토지이용 현황, 기반시설 여건, 사업계획 내용 및 관련 법령(조례), 관련부서(기관) 협의, 도시계획위원회 자문 및 심의 결과 등을 종합적으로 검토하여 판단할 사항임을 알려드립니다.
◎ 관계 법령
경산시 도시계획 조례
[시행 2023. 7. 19.] [경상북도경산시조례 제1436호, 2023. 7. 19., 일부개정]
7. 중심상업지역 : 1,000퍼센트 이하
8. 일반상업지역 : 800퍼센트 이하
9. 근린상업지역 : 600퍼센트 이하
10. 유통상업지역 : 700퍼센트 이하
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 ( 약칭: 국토계획법 )
[시행 2023. 6. 28.] [법률 제19117호, 2022. 12. 27., 타법개정]
제78조(용도지역에서의 용적률)
⑦ 이 법 및 「건축법」 등 다른 법률에 따른 용적률의 완화에 관한 규정은 이 법 및 다른 법률에도 불구하고 다음 각 호의 구분에 따른 범위에서 중첩하여 적용할 수 있다. 다만, 용적률 완화 규정을 중첩 적용하여 완화되는 용적률이 제1항 및 제2항에 따라 대통령령으로 정하고 있는 해당 용도지역별 용적률 최대한도를 초과하는 경우에는 관할 시ㆍ도지사, 시장ㆍ군수 또는 구청장이 제30조제3항 단서 또는 같은 조 제7항에 따른 건축위원회와 도시계획위원회의 공동 심의를 거쳐 기반시설의 설치 및 그에 필요한 용지의 확보가 충분하다고 인정하는 경우에 한정한다. <신설 2021. 10. 8.>
1. 지구단위계획구역: 제52조제3항에 따라 지구단위계획으로 정하는 범위
2. 지구단위계획구역 외의 지역: 제1항 및 제2항에 따라 대통령령으로 정하고 있는 해당 용도지역별 용적률 최대한도의 120퍼센트 이하
[전문개정 2009. 2. 6.]
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령
[시행 2021. 9. 10.] [대통령령 제31961호, 2021. 8. 31., 타법개정]
제85조(용도지역 안에서의 용적률) ①법 제78조제1항 및 제2항에 따른 용적률은 다음 각 호의 범위에서 관할구역의 면적, 인구규모 및 용도지역의 특성 등을 고려하여 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 도시ㆍ군계획조례가 정하는 비율을 초과할 수 없다. <개정 2012. 4. 10., 2019. 8. 6., 2021. 1. 5.>
8. 일반상업지역 : 200퍼센트 이상 1천300퍼센트 이하
(출처: 국민신문고)
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