주차장 분양면적 비율관련

■ 질의(2017.11.08)
건물은 업무시설(오피스), 판매시설(상가)등으로 크게분류할 수 있으며, 분양당시 분양면적(공급면적)에 주차장 면적이 포함되어 있는데주차장 면적 비율이 업무시설과 판매시설이 상이합니다. 대체로 건물분양시 주차장 면적 비율이 분양면적에 비례해서 동일한 것으로 알고 있는데 당 건물의 경우 비율이 상이하여 논란이 되고 있습니다. 건축법 또는 기타 법률에 분양 호실별로 분양면적 대비하여 주차장 면적비율을 상이하게 분양해도 되는지를 문의드립니다. 예를들어 상가 101호는 분양면적 100평인데 주차장 면적은 20평이고, 분양가는 100평 기준으로 분양받았으며, 오피스101호는 분양면적 100평인데 주차장 면적은 15평이고, 분양가는 100평 기준으로 분양받았습니다. 이렇게 분양하는 것이 합당한 것인지를 문의드리는 것입니다.

▣ 회신

1. 평소 국토교통행정에 관심과 애정을 가져 주신 점 깊이 감사드리며, 귀하께서 온라인(국민신문고)로 질의하신 사항에 대해 다음과 같이 답변을 드립니다.
2. 건축물의 분양에 관한 법률제3조 및 제5조에 따라, 사용승인 전 일정규모(3천제곱미터 이상, 오피스텔 30실 이상 등) 이상의 건축물을 분양하는 자는 분양 전에 허가권자에게 분양신고서를 제출하여 이를 수리받은후 공개모집, 공개추첨을 통해 분양받을 자를 선정해야 합니다.
3. 이 때, 같은 법 시행령 제8조에 따라 분양광고에는 분양가격(면적별, 용도별, 위치별) 등을 포함하여야 하며, 그 외의 규정은 별도로존재하지 않는 바, 통상 분양광고(안)대로 분양하면 될 것으로 봅니다.
4. 다만,주차장법 시행령 제6조와 별표1, 지자체 조례 등에서 시설물 종류별 부설주차장 설치 기준을 정하고 있으며, 분양사업자(건축주)는 이러한 규정에 따라 주차장을 설치, 건축허가를 득하였을 것으로 보며,

• 아울러, [집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률] 제10조제1항에서는 ‘공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속한다. 다만, 일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 공용부분(이하 “일부공용부분”이라 한다)은 그들 구분소유자의 공유에 속한다.’고 규정하고 있고, 같은 법제12조 제1항에서는 ‘각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따른다.’고 규정하고 있으므로, 위 관련 법률에 따르면 될 것으로 봅니다.

1. 보다 자세한 사항은 종합적인 사실관계 및관련 규정 등을 확인하여 분양승인권자가 자체적으로 판단할 사항이므로, 건축허가권자이자 분양승인권자인 해당 지자체(시·군·구청, 세종시의 경우 행복청)에 문의하시기 바랍니다. 6. 관련 법령은“국가법령정보센터(www.law.go.kr)”에서 확인 가능함을 알려드리며 추가로 궁금한 사항이 있으신 경우,건축물의 분양에 관한 법률은 부동산개발정책과(044-201-3450, 장휘랑 주무관),주차장법 관련은 도시광역교통과(044-201-3806), [집합건물법]은 법무부(02-2110-3164~5)에 연락주시면 친절히 답변드리도록 하겠습니다.

◎ 관계 법령
건축물의 분양에 관한 법률 ( 약칭: 건축물분양법 )
[시행 2017. 10. 19.] [법률 제14791호, 2017. 4. 18., 일부개정]
제3조(적용 범위) ① 이 법은 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 건축하여야 하는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물로서 같은 법 제22조에 따른 사용승인서의 교부(이하 “사용승인”이라 한다) 전에 분양하는 건축물에 대하여 적용한다.

1. 분양하는 부분의 바닥면적(「건축법」 제84조에 따른 바닥면적을 말한다)의 합계가 3천제곱미터 이상인 건축물
2. 업무시설 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물
   ② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물에 대하여는 이 법을 적용하지 아니한다. <개정 2012. 6. 1.>
3. 「주택법」에 따른 주택 및 복리시설
4. 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」에 따른 지식산업센터
5. 「관광진흥법」에 따른 관광숙박시설
6. 「노인복지법」에 따른 노인복지시설
7. 「공공기관의 운영에 관한 법률」에 따른 공공기관이 매입하는 업무용 건축물
8. 「지방공기업법」에 따른 지방공기업이 매입하는 업무용 건축물
   ③ 제2조제2호 단서 및 제2항에도 불구하고 제2조제2호 단서에 따라 분양에 해당하지 아니하는 방법으로 매입한 건축물과 제2항제5호 및 제6호에 해당하는 건축물의 전매 또는 전매 알선에 대하여는 제6조의3제3항 및 제10조제2항제5호를 적용한다. <신설 2012. 6. 1.>
   [전문개정 2011. 3. 9.]

건축물의 분양에 관한 법률 시행령 ( 약칭: 건축물분양법 시행령 )
[시행 2017. 10. 19.] [대통령령 제28370호, 2017. 10. 17., 일부개정]
제2조(적용 범위) 「건축물의 분양에 관한 법률」(이하 “법”이라 한다) 제3조제1항제2호에서 “대통령령으로 정하는 용도 및 규모”란 분양하려는 부분의 용도 및 규모가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. <개정 2014. 12. 3.>

1. 오피스텔(「건축법 시행령」 별표 1 제14호나목에 따른 일반업무시설인 오피스텔을 말한다. 이하 같다)로서 30실(室) 이상인 것
2. 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 짓는 건축물 중 주택 외의 용도로 쓰이는 바닥면적(「건축법 시행령」 제119조제1항제3호에 따라 산정(算定)한 바닥면적을 말한다. 이하 같다)의 합계가 3천제곱미터 이상인 것
3. 바닥면적의 합계가 3천제곱미터 이상으로서 임대 후 분양전환을 조건으로 임대하는 것(분양전환 시 임차인에게 우선순위를 부여하는 것을 포함한다)
   [전문개정 2011. 8. 11.]

제5조(분양신고) ① 분양사업자는 건축물을 분양하려는 경우에는 「건축법」 제11조에 따른 허가권자(이하 “허가권자”라 한다)에게 신고하여야 한다.
② 분양사업자는 제1항에 따라 분양신고를 할 때에는 신탁계약서, 대리사무계약서, 대지의 등기사항증명서 등 대통령령으로 정하는 서류를 갖추어 허가권자에게 제출하여야 한다. 다만, 허가권자가 「전자정부법」 제36조제1항에 따라 행정정보의 공동이용을 통하여 확인한 서류의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2011. 4. 12.>
③ 허가권자는 분양신고의 내용을 검토하여 이 법에 적합한 경우에는 분양신고를 수리(受理)하고 그 사실을 분양사업자에게 통보하여야 한다.
[전문개정 2011. 3. 9.]

제8조(분양 광고 등) ① 법 제6조제2항에 따라 분양 광고에 포함하여야 하는 사항은 다음 각 호와 같다. 다만, 두 번째 이후의 분양 광고로서 광고 문구에 제2호부터 제5호까지, 제5호의2, 제6호, 제10호의2 및 제15호의 사항은 분양사업장(분양 건축물의 견본 등을 설치하고 청약 안내 등을 하는 장소를 말한다. 이하 같다)에서 게시한다는 것을 밝히고 이를 포함하지 아니할 수 있다. <개정 2013. 3. 23., 2017. 10. 17.>

1. 분양신고번호 및 분양신고일
2. 대지의 지번(地番)
3. 건축물 연면적
4. 분양가격(면적별ㆍ용도별 또는 위치별로 구분할 수 있다)

주차장법 시행령
[시행 2016. 7. 20.] [대통령령 제27359호, 2016. 7. 19., 일부개정]
제6조(부설주차장의 설치기준) ① 법 제19조제3항에 따라 부설주차장을 설치하여야 할 시설물의 종류와 부설주차장의 설치기준은 별표 1과 같다. 다만, 다음 각 호의 경우에는 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군(광역시의 군은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)의 조례로 시설물의 종류를 세분하거나 부설주차장의 설치기준을 따로 정할 수 있다. <개정 2016. 7. 19.>

1. 오지ㆍ벽지ㆍ섬 지역, 도심지의 간선도로변이나 그 밖에 해당 지역의 특수성으로 인하여 별표 1의 기준을 적용하는 것이 현저히 부적합한 경우
2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조제2호에 따른 관리지역으로서 주차난이 발생할 우려가 없는 경우
3. 단독주택ㆍ공동주택의 부설주차장 설치기준을 세대별로 정하거나 숙박시설 또는 업무시설 중 오피스텔의 부설주차장 설치기준을 호실별로 정하려는 경우
4. 기계식주차장을 설치하는 경우로서 해당 지역의 주차장 확보율, 주차장 이용 실태, 교통 여건 등을 고려하여 별표 1의 부설주차장 설치기준과 다르게 정하려는 경우
5. 대한민국 주재 외국공관 안의 외교관 또는 그 가족이 거주하는 구역 등 일반인의 출입이 통제되는 구역에 주택 등의 시설물을 건축하는 경우
6. 시설면적이 1만제곱미터 이상인 공장을 건축하는 경우
7. 판매시설, 문화 및 집회시설 등 「자동차관리법」 제3조제1항제2호에 따른 승합자동차(중형 또는 대형 승합자동차만 해당한다)의 출입이 빈번하게 발생하는 시설물을 건축하는 경우
   ② 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군은 주차수요의 특성 또는 증감에 효율적으로 대처하기 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 별표 1의 부설주차장 설치기준의 2분의 1의 범위에서 그 설치기준을 해당 지방자치단체의 조례로 강화하거나 완화할 수 있다. 이 경우 별표 1의 시설물의 종류ㆍ규모를 세분하여 각 시설물의 종류ㆍ규모별로 강화 또는 완화의 정도를 다르게 정할 수 있다.
   ③ 제1항 단서 및 제2항에 따라 부설주차장의 설치기준을 조례로 정하는 경우 해당 지방자치단체는 해당 지역의 구역별로 부설주차장 설치기준을 각각 다르게 정할 수 있다.
   ④ 건축물의 용도를 변경하는 경우에는 용도변경 시점의 주차장 설치기준에 따라 변경 후 용도의 주차대수와 변경 전 용도의 주차대수를 산정하여 그 차이에 해당하는 부설주차장을 추가로 확보하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 부설주차장을 추가로 확보하지 아니하고 건축물의 용도를 변경할 수 있다.
8. 사용승인 후 5년이 지난 연면적 1천제곱미터 미만의 건축물의 용도를 변경하는 경우. 다만, 문화 및 집회시설 중 공연장ㆍ집회장ㆍ관람장, 위락시설 및 주택 중 다세대주택ㆍ다가구주택의 용도로 변경하는 경우는 제외한다.
9. 해당 건축물 안에서 용도 상호간의 변경을 하는 경우. 다만, 부설주차장 설치기준이 높은 용도의 면적이 증가하는 경우는 제외한다.
   [전문개정 2010. 10. 21.]

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 ( 약칭: 집합건물법 )
[시행 2016. 8. 12.] [법률 제13805호, 2016. 1. 19., 타법개정]
제10조(공용부분의 귀속 등) ① 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속한다. 다만, 일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 공용부분(이하 “일부공용부분”이라 한다)은 그들 구분소유자의 공유에 속한다.
② 제1항의 공유에 관하여는 제11조부터 제18조까지의 규정에 따른다. 다만, 제12조, 제17조에 규정한 사항에 관하여는 규약으로써 달리 정할 수 있다.
[전문개정 2010. 3. 31.]

제12조(공유자의 지분권) ① 각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따른다.
② 제1항의 경우 일부공용부분으로서 면적이 있는 것은 그 공용부분을 공용하는 구분소유자의 전유부분의 면적 비율에 따라 배분하여 그 면적을 각 구분소유자의 전유부분 면적에 포함한다.
[전문개정 2010. 3. 31.]

※ 연관 질의회신 참조
2021.02.09_대구광역시 도시계획조례 제33조 및 제34조에서 해당 용도에 쓰이는 바닥면적에 주차장면적 포함인지요

2021.02.09_서울특별시 도시계획조례 제29조에서 해당 용도에 쓰이는 바닥면적에 주차장면적 포함인지

2021.02.09_인천광역시 도시계획조례 제1절 지역안에서의 행위제한의 해당 용도에 쓰이는 바닥면적에 주차장면적이 포함되는지요

2021.03.11_인천광역시와 대구광역시의 도시계획조례의 경우 해당 용도에 쓰이는 바닥면적에 주차장면적을 포함한다고 하는데 서울시는 어떤지요

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