■ 질의
전체공용부분과 일부공용부분을 구별하는 기준과 예시
▣ 회신
• 집합건물의 어느 부분이 전유부분인지 공용부분인지의 여부는 구분소유가 성립한 시점, 즉 원칙적으로 건물 전체가 완성된 시점을 기준으로 판단하여야 하고, 그 후의 건물 개조나 이용상황의 변화 등은 전유부분인지 공용부분인지 여부에 영향을 미칠 수 없으며, 집합건물의 어느 부분이 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지의 여부는 소유자들 간에 특단의 합의가 없는 한 그건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의하여 결정되어야 합니다(대법원 2007. 7. 12. 선고 2006다56565 판결).
• 따라서 일부공용부분에 해당하는지 여부는 구분소유권이 성립한 시점을 기준으로 하여 당시의 건물 구조에 따른 객관적 용도와 위치, 이용관계, 신축 당시 공용부분과 관련한 집합건축물대장의 등재 내용 (일부공용부분으로의 등재 여부) 등을 종합하여 구분소유자 일부의 사용에만 제공된 부분인지를 구체적으로 판단하여 결정해야 합니다.
• 주상복합아파트 등에서 아래층 상가부분이나 윗층 주거부분만을 위하여 별도로 건설된 출입구, 복도, 엘리베이터, 계단 등이 일부공용부분에 해당할 수 있습니다. 판례상으로는 주상복합아파트에서 위층 공동주택의 입주민들과는 무관하게 구조적으로 분리되어 지하층 상가의 입점자와 이용객들만을 위한 시설로 사용되어 온 계단, 화장실 등에 대해 일부공용부분을 인정한 사례가 있습니다(대법원 2007. 7. 12. 선고 2006다56565 판결).
• 그러나 구조상 건물 전체 이용자들이 사용가능한 엘리베이터나 층별 복도 등은 일부 구분소유자들이 주로 사용한다 할지라도, 건물의 구조나 설비의 성질 등에 비추어 일부공용부분으로 보기는 어렵고, 전체공용부분으로 보아야 할 것입니다. 예를 들어, 1, 2층 구분소유자가 건물 전체 공용부분인 엘리베이터를 고층 구분소유자에 비해 적은 빈도수로 사용한다고 해도, 규약에서 관리비용 부담방법을 달리 정하지 않는 한, 사용빈도수가 아니라 지분의 비율로 엘리베이터 전기료를 분담해야 할 것입니다(집합건물법 제17조).
◎ 관계 법령
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 ( 약칭: 집합건물법 )
[시행 2021. 2. 5.] [법률 제16919호, 2020. 2. 4., 일부개정]
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
- “구분소유권”이란 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분[제3조제2항 및 제3항에 따라 공용부분(共用部分)으로 된 것은 제외한다]을 목적으로 하는 소유권을 말한다.
- “구분소유자”란 구분소유권을 가지는 자를 말한다.
- “전유부분”(專有部分)이란 구분소유권의 목적인 건물부분을 말한다.
- “공용부분”이란 전유부분 외의 건물부분, 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물 및 제3조제2항 및 제3항에 따라 공용부분으로 된 부속의 건물을 말한다.
- “건물의 대지”란 전유부분이 속하는 1동의 건물이 있는 토지 및 제4조에 따라 건물의 대지로 된 토지를 말한다.
- “대지사용권”이란 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말한다.
[전문개정 2010. 3. 31.]
제17조(공용부분의 부담ㆍ수익) 각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담하며 공용부분에서 생기는 이익을 취득한다.
[전문개정 2010. 3. 31.]
