■ 질의1.
국토교통부 보도자료 2021.10.13(수)에 따라 오피스텔 건축기준 일부 개정 고시 되면서 생활숙박시설을 오피스텔로 용도변경 시 건축기준을 한시적으로 완화 하였습니다.
그렇다면 주차장 설치기준에 대해서도 완화가 되는지요?
현재는 발코니, 바닥난방, 전용출입구완화 및 전용면적 산정방식을 중심선치수로 산정한다고 되어 있고 나머지 사항에 대해서는 언급이 없습니다.
주차장의 완화가 없으면 기존 숙박시설의 경우 주차장법 시행령 별표1 부설주차장의 설치대상 시설물 종류 및 설치기준(제6조제1항 관련)에 따라 숙박시설은 시설면적 200㎡당 1대(시설면적/200㎡)를 설치하는 반면 업무시설 중 오피스텔은 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제27조제1항에 따라 산정된 주차대수로 서울특별시의 경우 85제곱미터 이하 시 전용면적 75제곱미터 당 1대로 3배 증가하며, 세대당 전용면적이 60제곱미터 이하 시 세대당 0.7대를 설치해야하므로 4배 더 많이 설치해야 합니다.
보도 자료 상으로는 완화는 해 주었으나 주차장에 대한 완화가 없이는 이 보도자료 내용은 거의 무용지물이 되기 때문에 질의드립니다. 변경하고 싶어도할 수 없는 그런 상황입니다.
■ 질의2.
기분양을 하거나 사용승인을 득한 경우의 용도변경은 독립된 구분소유자 각 호실 개별적으로 신청을 해야 하는지 아니면 적법한 동의를 받아 대지 내 건축물 전체를 기준으로 용도변경을 신청해야 하는지요? 각 동별로도 신청이 가능한지? 분양받아 등기 된 경우 개별적으로 하기에는 너무나 많은 행정이 발생할 것 같아 질의드립니다.
■ 질의3.
기분양 생활숙박시설을 오피스텔로 용도변경 시 동의률은 몇퍼센트인가요?
공용부분인 주차장 등을 변경하기 때문입니다.
또한 공용부분이 아닌 구분된 소유권을 가진 전유부분에 대한 용도변경 동의는 100퍼센트 동의를 받아야 용도변경이 가능한지요?
▣ 회신
① 건축법 제19조에 따르면 건축물의 용도변경은 변경하려는 용도의 건축기준에 맞아야 합니다. 따라서 오피스텔 건축기준(국토교통부 고시)에 따른 시설기준(피난·방화시설, 주차대수, 구조안전관련 기준, 입지제한 등)을 충족하고 건축법에 따른 용도변경을 하여야 합니다.
- 다만, 우리 부에서는 생활숙박시설의 주거전용문제 해결을 위해 기 분양 생활숙박시설에 대해서는 오피스텔 건축기준(국토교통부 고시)을 일부 완화(바닥난방, 발코니 기준 등)하는 대책을 마련(2021.10.14. 시행)하였음을 알려드리니 관련규정을 참고하여 주시기 바랍니다.
- 아울러, 용도변경 신청은 건축주가 하는 것으로, 건축법은 호실별 용도변경을 제한하고 있지 않으며 주차대수, 층간소음 기준 등 관계법령의 기준을 모두 충족하는 경우에 한해 용도변경이 가능함을 알려드립니다.
② 주차기준은 거주자의 안전 저해, 인근 부지의 주차혼잡 등의 문제가 발생할 우려가 있어 완화대상에 포함되지 않았음을 알려드리니 양해하여 주시기바랍니다.
③ 건축법령에서는 용도변경 시 소유자 동의 등에 관한 규정을 별도로 두지않고 있으나, 공용부분 변경에 따른 구분소유자의 동의 비율 등에 관하여는 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’ 등에서 정하는 사안으로, 동 법령과 관련된 사항은 해당 법령을 소관하는 법무부 또는 법무부의 위탁을 받아 민원사무를 처리 중인 대한법률구조공단에 문의하여 주시기 바랍니다.
◎ 관련법규
주택건설기준 등에 관한 규정 [시행 2021. 1. 12.] [대통령령 제31389호, 2021. 1. 12., 일부개정]
제27조(주차장) ① 주택단지에는 다음 각 호의 기준(소수점 이하의 끝수는 이를 한 대로 본다)에 따라 주차장을 설치해야 한다. <개정 2010. 7. 6., 2011. 3.15., 2012. 6. 29., 2013. 5. 31., 2014. 10. 28., 2016. 6. 8., 2016. 8. 11., 2021.
- 12.>
- 주택단지에는 주택의 전용면적의 합계를 기준으로 하여 다음 표에서 정하는 면적당 대수의 비율로 산정한 주차대수 이상의 주차장을 설치하되, 세대당 주차대수가 1대(세대당 전용면적이 60제곱미터 이하인 경우에는 0.7대)이상이 되도록 해야 한다. 다만, 지역별 차량보유율 등을 고려하여 설치기준의 5분의 1(세대당 전용면적이 60제곱미터 이하인 경우에는 2분의 1)의 범위에서 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시ㆍ군 또는 자치구의 조례로 강화하여 정할 수 있다.
주택규모별 85제곱미터 이하 시 특별시의 경우 75제곱미터당 1대
건축법 시행규칙
제6조(건축허가 등의 신청)
1의4. 법 제11조제11항제2호 및 영 제9조의2제1항 각 호의 사유에 해당하는 경우에는 다음 각 목의 서류
가. 건축물 및 해당 대지의 공유자 수의 100분의 80 이상의 서면동의서: 공유자가 지장(指章)을 날인하고 자필로 서명하는 서면동의의 방법으로 하며, 주민등록증, 여권 등 신원을 확인할 수 있는 신분증명서의 사본을 첨부해야 한다. 다만, 공유자가 해외에 장기체류하거나 법인인 경우 등 불가피한 사유가 있다고 허가권자가 인정하는 경우에는 공유자가 인감도장을 날인하거나 서명한 서면동의서에 해당 인감증명서나 「본인서명사실 확인 등에 관한 법률」 제2조제3호에 따른 본인서명사실확인서 또는 같은 법 제7조제7항에 따른 전자본인서명확인서의 발급증을 첨부하는 방법으로 할 수 있다.
나. 가목에 따라 동의한 공유자의 지분 합계가 전체 지분의 100분의 80 이상임을 증명하는 서류
다. 영 제9조의2제1항 각 호의 어느 하나에 해당함을 증명하는 서류
라. 해당 건축물의 개요
