설명
■ 질의
국토교통부 건축정책과 및 주택건설공급과 주택기금과, 법무부 법무심의관실에서 답변 바랍니다.
질의 1(국토교통부 건축정책과)
하나의 건축물이란 구조, 기능, 형태적으로 일체화된 건축물을 의미하는지요?
질의 2(국토교통부 주택건설공급과)
공동주택의 하부에 구조, 기능, 형태적으로 일체화된 기부채납시설(예: 구립청소년 문화의 집)이 위치하는 경우 이 기부채납시설의 지붕은 공동주택의 관리주체와 기부채납시설을 운영하는 운영주체가 공동으로 관리해야하는 공용부분에 해당하는지요?
질의 3(법무부 법무심의관실)
질의2에서 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제3조의 공용부분에 대한 공동관리 시 관리비용은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제12조에 따라 전유부분의 지분대로 관리를 하면 되는지요?
질의 4(국토교통부 주택기금과)
질의 3에서 공동주택의 경우 공용부분에 대한 공동주택관리법 제23조의 공용관리비 부과 시 전유부분의 지분은 주택법 시행규칙 제2조제2호의 주거전용면적(외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적)으로 보면 되는지요?
아니면 주택공급에 관한 규칙 제21조제5항제1호(주거공용면적) 및 제2호(그 밖의 공용면적)를 합한면적을 전유부분의 지분으로 봐야 하는지요?
▣ 회신
1. 국토교통행정에 대한 관심에 감사드리며, 귀하의 민원에 대하여 아래와 같이 회신드립니다.
2. 귀하께서 신청하신 민원은 건축법 상 하나의 건축물 등에 관한 문의로 이해됩니다.
3. 건축법령상 하나의 건축물에 대하여 명문화하고 있지는 아니하나 일반적으로 건축물의 구조나 기능상 건축물의 일부분이 연결되어 공유하고 있는 경우에는 이를 하나의 건축물로 —– 이하 생략
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5. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제17조에 대하여 질의하신 사항에 대하여 법무부(범무심의관실)에서는 아래와 같이 회신하였습니다.
ㅇ 집합건물법 제17조는 “각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담하며 공용부분에서 생기는 이익을 취득한다”라고 규정하여 공용부분의 관리비용은 각 공유자의 지분의 비율에—– 이하 생략
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6. 「공동주택관리법」 제23조에 따른 관리비 부과 기준이 무엇인지에 대해서 주택기금과는 아래와 같이 회신하였습니다.
ㅇ 국토교통부 주택기금과에서는 「주택공급에 관한 규칙」에 따른 주택청약 및 주택공급제도를 담당하고 있으며, 「주택공급에 관한 규칙」에서는 「공동주택관리법」 제23조와 관련하여 규정하고 있는 바가 —– 이하 생략
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◎ 관계 법령
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 ( 약칭: 집합건물법 )
[시행 2023. 9. 29.] [법률 제19282호, 2023. 3. 28., 일부개정]
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “구분소유권”이란 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분[제3조제2항 및 제3항에 따라 공용부분(共用部分)으로 된 것은 제외한다]을 목적으로 하는 소유권을 말한다.
2. “구분소유자”란 구분소유권을 가지는 자를 말한다.
3. “전유부분”(專有部分)이란 구분소유권의 목적인 건물부분을 말한다.
4. “공용부분”이란 전유부분 외의 건물부분, 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물 및 제3조제2항 및 제3항에 따라 공용부분으로 된 부속의 건물을 말한다.
제3조(공용부분) ① 여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단, 그 밖에 구조상 구분소유자 전원 또는 일부의 공용(共用)에 제공되는 건물부분은 구분소유권의 목적으로 할 수 없다.
② 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분과 부속의 건물은 규약으로써 공용부분으로 정할 수 있다.
③ 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분의 전부 또는 부속건물을 소유하는 자는 공정증서(公正證書)로써 제2항의 규약에 상응하는 것을 정할 수 있다.
④ 제2항과 제3항의 경우에는 공용부분이라는 취지를 등기하여야 한다.
[전문개정 2010. 3. 31.]
제12조(공유자의 지분권) ① 각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따른다.
② 제1항의 경우 일부공용부분으로서 면적이 있는 것은 그 공용부분을 공용하는 구분소유자의 전유부분의 면적 비율에 따라 배분하여 그 면적을 각 구분소유자의 전유부분 면적에 포함한다.
[전문개정 2010. 3. 31.]
주택법 시행규칙
[시행 2025. 2. 3.] [국토교통부령 제1373호, 2024. 8. 2., 일부개정]
제2조(주거전용면적의 산정방법) 「주택법」(이하 “법”이라 한다) 제2조제6호 후단에 따른 주거전용면적(주거의 용도로만 쓰이는 면적을 말한다. 이하 같다)의 산정방법은 다음 각 호의 기준에 따른다. <개정 2018. 4. 2.>
1. 단독주택의 경우: 그 바닥면적(「건축법 시행령」 제119조제1항제3호에 따른 바닥면적을 말한다. 이하 같다)에서 지하실(거실로 사용되는 면적은 제외한다), 본 건축물과 분리된 창고ㆍ차고 및 화장실의 면적을 제외한 면적. 다만, 그 주택이 「건축법 시행령」 별표 1 제1호다목의 다가구주택에 해당하는 경우 그 바닥면적에서 본 건축물의 지상층에 있는 부분으로서 복도, 계단, 현관 등 2세대 이상이 공동으로 사용하는 부분의 면적도 제외한다.
2. 공동주택의 경우: 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적. 다만, 2세대 이상이 공동으로 사용하는 부분으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 공용면적은 제외하며, 이 경우 바닥면적에서 주거전용면적을 제외하고 남는 외벽면적은 공용면적에 가산한다.
가. 복도, 계단, 현관 등 공동주택의 지상층에 있는 공용면적
나. 가목의 공용면적을 제외한 지하층, 관리사무소 등 그 밖의 공용면적
주택공급에 관한 규칙
[시행 2025. 4. 29.] [국토교통부령 제1486호, 2025. 4. 29., 일부개정]
제21조(입주자모집 공고)
⑤ 제3항제8호에 따라 공동주택의 공급면적을 세대별로 표시하는 경우에는 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 “주거전용면적”이라 한다)으로 표시하여야 한다. 다만, 주거전용면적 외에 다음 각 호의 공용면적을 별도로 표시할 수 있다.
1. 주거공용면적: 계단, 복도, 현관 등 공동주택의 지상층에 있는 공용면적
2. 그 밖의 공용면적: 주거공용면적을 제외한 지하층, 관리사무소, 노인정 등 공용면적
공동주택관리법
[시행 2025. 1. 1.] [법률 제20385호, 2024. 3. 19., 타법개정]
제23조(관리비 등의 납부 및 공개 등) ① 의무관리대상 공동주택의 입주자등은 그 공동주택의 유지관리를 위하여 필요한 관리비를 관리주체에게 납부하여야 한다.
② 제1항에 따른 관리비의 내용 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
③ 제1항에 따른 관리주체는 입주자등이 납부하는 대통령령으로 정하는 사용료 등을 입주자등을 대행하여 그 사용료 등을 받을 자에게 납부할 수 있다.
④ 제1항에 따른 관리주체는 다음 각 호의 내역(항목별 산출내역을 말하며, 세대별 부과내역은 제외한다)을 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지(인터넷 홈페이지가 없는 경우에는 인터넷 포털을 통하여 관리주체가 운영ㆍ통제하는 유사한 기능의 웹사이트 또는 관리사무소의 게시판을 말한다. 이하 같다) 및 동별 게시판(통로별 게시판이 설치된 경우에는 이를 포함한다. 이하 같다)과 제88조제1항에 따라 국토교통부장관이 구축ㆍ운영하는 공동주택관리정보시스템(이하 “공동주택관리정보시스템”이라 한다)에 공개하여야 한다. 다만, 공동주택관리정보시스템에 공개하기 곤란한 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지 및 동별 게시판에만 공개할 수 있다. <개정 2019. 4. 23.>
1. 제2항에 따른 관리비
2. 제3항에 따른 사용료 등
3. 제30조제1항에 따른 장기수선충당금과 그 적립금액
4. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항
⑤ 의무관리대상이 아닌 공동주택으로서 대통령령으로 정하는 세대 수 이상인 공동주택의 관리인은 관리비 등의 내역을 제4항의 공개방법에 따라 공개하여야 한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 세대 수 미만의 공동주택 관리인은 공동주택관리정보시스템 공개를 생략할 수 있으며, 구체적인 공개 내역ㆍ기한 등은 대통령령으로 정한다. <신설 2019. 4. 23., 2023. 10. 24.>
⑥ 지방자치단체의 장은 제4항에 따라 공동주택관리정보시스템에 공개된 관리비 등의 적정성을 확인하기 위하여 필요한 경우 관리비 등의 내역에 대한 점검을 대통령령으로 정하는 기관 또는 법인으로 하여금 수행하게 할 수 있다. <신설 2023. 10. 24.>
⑦ 지방자치단체의 장은 제6항에 따른 점검 결과에 따라 관리비 등의 내역이 부적정하다고 판단되는 경우 공동주택의 입주자대표회의 및 관리주체에게 개선을 권고할 수 있다. <신설 2023. 10. 24.>
⑧ 제6항에 따른 점검의 내용ㆍ방법ㆍ절차 및 제7항에 따른 개선 권고 등에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다. <신설 2023. 10. 24.>
(출처: 국민신문고)
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