주택재건축 조합총회 시 건축물 입면 홍보용 조감도와 최종 사용승인 시 완성된 건축_2025.01.22

설명

■ 질의
도시 및 주거환경정비법 제29조에 따라 시공자 선정을 위한 주택재건축 조합총회 시 건축물 입면 홍보용 조감도와 건축관계 법령에 따라 적법한 설계변경 절차를 거쳐 최종 사용승인 시 완성된 건축물의 조감도가 상이해도 되는지요?
이렇게 되면 시공자 선정 때는 입찰 당선을 위해 재건축조합원들에게 실제로는 구현이 어려운 그럴싸한 입면도와 홍보영상을 만들어 시공자로 선정이 된 후 조합원의 추가분담금 증가 및 전반적인 공사비 증가로 전면적인 입면 변경을 포함한 설계변경이 이루어져 초기 조감도대로 사용인가가 나지않는 경우가 있어 질의드립니다.

▣ 회신
ㅇ「도시 및 주거환경정비법」제50조제1항에서, 사업시행자(제25조제1항 및 제2항에 따른 공동시행의 경우를 포함하되, 사업시행자가 시장ㆍ군수등인 경우는 제외한다)는 정비사업을 시행하려는 경우에는 제52조에 따른 사업시행계획서(이하 “사업시행계획서”라 한다)에 정관등과 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수등에게 제출하고 사업시행계획인가를 받아야 하고, 인가받은 사항을 변경하거나 정비사업을 중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 때에는 시장ㆍ군수등에게 신고하여야 하며,
– 같은 법 제52조제1항제13호 및 시행령 제47조제2항제4호에 따라, 사업시행자는 정비계획에 따라 ‘설계도서’ 등의 사항을 포함하는 사업시행계획서를 작성하여야 하고,
– 같은 법 제83조제3항에서, 시장ㆍ군수등은 제2항 전단 또는 후단에 따른 준공검사를 실시한 결과 정비사업이 인가받은 사업시행계획대로 완료되었다고 인정되는 때에는 준공인가를 하고 공사의 완료를 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 하는 것으로 규정하고 있습니다.
ㅇ또한,「정비사업 계약업무 처리기준」제29조(입찰 공고 등의 내용 및 준수사항)제3항에서, 사업시행자등은 건설업자등이 설계를 제안하는 경우 제출하는 입찰서에 포함된 설계도서, 공사비 명세서, 물량산출 근거, 시공방법, 자재사용서 등 시공 내역의 적정성을 검토해야 하며,
– 같은 기준 제31조(현장설명회) 제2항에서, 제1항에 따른 현장설명회에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 하는 것으로 규정하고 있습니다.
1. 설계도서(사업시행계획인가를 받은 경우 사업시행계획인가서를 포함하여야 한다)
ㅇ따라서, 조합은 설계도서를 포함한 사업시행계획서를 작성하여 시장ㆍ군수등으로부터 사업시행계획인가를 받아야 하며, —– 이하 생략
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◎ 관계 법령
제29조(계약의 방법 및 시공자 선정 등) ① 추진위원장 또는 사업시행자(청산인을 포함한다)는 이 법 또는 다른 법령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 계약(공사, 용역, 물품구매 및 제조 등을 포함한다. 이하 같다)을 체결하려면 일반경쟁에 부쳐야 한다. 다만, 계약규모, 재난의 발생 등 대통령령으로 정하는 경우에는 입찰 참가자를 지명(指名)하여 경쟁에 부치거나 수의계약(隨意契約)으로 할 수 있다. <신설 2017. 8. 9.>
② 제1항 본문에 따라 일반경쟁의 방법으로 계약을 체결하는 경우로서 대통령령으로 정하는 규모를 초과하는 계약은 「전자조달의 이용 및 촉진에 관한 법률」 제2조제4호의 국가종합전자조달시스템(이하 “전자조달시스템”이라 한다)을 이용하여야 한다. <신설 2017. 8. 9.>
③ 제1항 및 제2항에 따라 계약을 체결하는 경우 계약의 방법 및 절차 등에 필요한 사항은 국토교통부장관이 정하여 고시한다. <신설 2017. 8. 9.>
④ 조합은 조합설립인가를 받은 후 조합총회에서 제1항에 따라 경쟁입찰 또는 수의계약(2회 이상 경쟁입찰이 유찰된 경우로 한정한다)의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 규모 이하의 정비사업은 조합총회에서 정관으로 정하는 바에 따라 선정할 수 있다. <개정 2017. 8. 9.>
⑤ 토지등소유자가 제25조제1항제2호에 따라 재개발사업을 시행하는 경우에는 제1항에도 불구하고 사업시행계획인가를 받은 후 제2조제11호나목에 따른 규약에 따라 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다. <개정 2017. 8. 9.>
⑥ 시장ㆍ군수등이 제26조제1항 및 제27조제1항에 따라 직접 정비사업을 시행하거나 토지주택공사등 또는 지정개발자를 사업시행자로 지정한 경우 사업시행자는 제26조제2항 및 제27조제2항에 따른 사업시행자 지정ㆍ고시 후 제1항에 따른 경쟁입찰 또는 수의계약의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다. <개정 2017. 8. 9.>
⑦ 제6항에 따라 시공자를 선정하거나 제23조제1항제4호의 방법으로 시행하는 주거환경개선사업의 사업시행자가 시공자를 선정하는 경우 제47조에 따른 주민대표회의 또는 제48조에 따른 토지등소유자 전체회의는 대통령령으로 정하는 경쟁입찰 또는 수의계약(2회 이상 경쟁입찰이 유찰된 경우로 한정한다)의 방법으로 시공자를 추천할 수 있다. <개정 2017. 8. 9.>
⑧ 조합은 제4항에 따른 시공자 선정을 위한 입찰에 참가하는 건설업자 또는 등록사업자가 토지등소유자에게 시공에 관한 정보를 제공할 수 있도록 합동설명회를 2회 이상 개최하여야 한다. <신설 2023. 12. 26.>
⑨ 제8항에 따른 합동설명회의 개최 방법이나 시기 등은 국토교통부령으로 정한다. <신설 2023. 12. 26.>
⑩ 제7항에 따라 주민대표회의 또는 토지등소유자 전체회의가 시공자를 추천한 경우 사업시행자는 추천받은 자를 시공자로 선정하여야 한다. 이 경우 시공자와의 계약에 관해서는 「지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률」 제9조 또는 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제39조를 적용하지 아니한다. <개정 2017. 8. 9., 2023. 12. 26.>
⑪ 사업시행자(사업대행자를 포함한다)는 제4항부터 제7항까지 및 제10항에 따라 선정된 시공자와 공사에 관한 계약을 체결할 때에는 기존 건축물의 철거 공사(「석면안전관리법」에 따른 석면 조사ㆍ해체ㆍ제거를 포함한다)에 관한 사항을 포함시켜야 한다. <개정 2017. 8. 9., 2023. 12. 26.>

(출처: 국민신문고)

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