설명
■ 질의
1.본 아파트는 공공임대아파트로서 분양전환 중인바, 이미 과반수 이상이 분양전환되어, 입주하고 있읍니다
2.주택법제43조제1항에서 “사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주한 때에는 입주자에게 그 사실을 통지하고 당해 공동주택을 제2항의 규정에 의하여 관리할것을 요구하여야한다”라고 규정하고 제3항에서는 “입주자는 제1항의규정에 의한 통지를 받은때에는 그 요구를 받은날부터 3월이내에 입주자대표회의를 구성하고, 관리방법을 결정하여 이를 사업주체에게 통지하고, 관할 시장,군수,구청장에게 신고하도록 되어 있는바,
3.질의
가.사업주체가 위 통지사항을 이행하지 않고 해태하거나, 입주민의 요구에도 위 통지사항을 이행하지 않을 경우, 입주민 자체적으로 입주자대표회의를 구성하고 관리방법을 결정하여 관할시장,군수에게 신고하는것이 법률적 효력이 인정되는지의 여부와
나.위 통지가 필요요건이라면, 통지가 없으면,통지 해 줄때까지는 입주자대표회의를 구성하여,관리방법을 결정할 수 없는지와, 사업주체로 하여금 통지를 하게 하는 법적 절차가 무엇인지?
▣ 회신
1. 분양전환하는 임대주택의 입주자대표회의 구성에 대하여는 주택법령에서 따로 정하고 있지 아니하나 「주택법」제43조의 규정을 준용하여야 할 것으로 판단되므로, 사업주체(임대사업자)는 과반수가 분양전환된 경우 입주자에게 그 사실을통지하고 당해 공동주택을 관리할 것으로 요구하여야 하는 것이며, 과반수가 분양전환되었음에도 —– 이하 생략
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◎ 관계 법령
주택법
일부개정 2007.08.03 [법률 제8635호, 시행 2009.2.4.]
제42조(공동주택의 관리 등)
① 관리주체는 공동주택(부대시설 및 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 이 법 또는 이 법에 의한 명령에 따라 관리하여야 한다.
② 공동주택의 입주자·사용자 또는 관리주체가 다음 각호의 행위를 하고자 하는 경우에는 대통령령이 정하는 기준(허가 또는 신고와 관련한 입주자 등의 동의비율을 포함한다)·절차 등에 따라 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 신고를 하여야 한다. 다만, 리모델링의 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제12조의 규정을 준용하여 안전진단을 실시하여야 하며, 안전진단의 결과 건축물의 구조의 안전에 위험이 있다고 평가되어 주택재건축사업의 시행이 필요하다고 결정된 공동주택의 경우에는 제2호의 규정에 의한 리모델링(증축을 위한 리모델링에 한한다)을 허가할 수 없다. <개정 2005.7.13>
1. 공동주택을 사업계획에 따른 용도외의 용도에 사용하는 행위
2. 공동주택을 신축·증축·개축·대수선 또는 리모델링하는 행위
3. 공동주택을 파손 또는 훼손하거나 당해 시설의 전부 또는 일부를 철거하는 행위(건설교통부령이 정하는 경미한 행위를 제외한다)
4. 그 밖에 공동주택의 효율적 관리에 지장을 주는 행위로서 대통령령이 정하는 행위
③ 제2항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 경우에는 리모델링주택조합이나 소유자 전원의 동의를 얻은 입주자대표회의가 시장·군수·구청장의 허가를 받아 리모델링을 할 수 있다.
④ 제2항의 규정에 의한 행위 또는 제3항의 규정에 의한 리모델링에 관하여 시장·군수·구청장이 관계행정기관의 장과 협의하여 허가하거나 신고받은 사항에 관하여는 제17조의 규정을 준용하며, 「건축법」 제14조의 규정에 의한 신고를 받은 것으로 본다. <개정 2005.7.13>
⑤ 공동주택의 입주자·사용자·관리주체·입주자대표회의 또는 리모델링주택조합이 제2항의 규정에 의한 행위 또는 제3항의 규정에 의한 리모델링에 관하여 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 신고한 후 그 공사를 완료하였을 경우에는 시장·군수·구청장의 사용검사를 받아야 하며, 사용검사에 관하여는 제29조의 규정을 준용한다.
⑥ 시장·군수·구청장은 제5항에 해당하는 자가 이 법 또는 이 법에 의한 명령 또는 처분을 위반한 경우에는 행위허가를 취소할 수 있다.
제43조(관리주체 등)
① 대통령령이 정하는 공동주택(「건축법」 제8조의 규정에 따라 허가를 받은 주택외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축하는 경우와 부대시설 및 복리시설을 포함하되, 복리시설 중 일반에게 분양되는 시설을 제외한다. 이하 같다)을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 당해 공동주택을 직접 관리하여야 하며, 입주예정자의 과반수가 입주한 때에는 입주자에게 그 사실을 통지하고 당해 공동주택을 제2항의 규정에 의하여 관리할 것을 요구하여야 한다. <개정 2007.4.20>
제59조(공동주택관리에 관한 감독)
① 지방자치단체의 장은 입주자대표회의, 관리주체 또는 제55조제1항의 규정에 의한 공동주택의 관리사무소장 등에게 공동주택관리의 효율화와 입주자 및 사용자의 보호를 위하여 대통령령이 정하는 업무에 관한 사항을 보고하게 하거나 자료의 제출 그 밖의 필요한 명령을 할 수 있으며, 소속공무원으로 하여금 영업소·관리사무소 등에 출입하여 공동주택의 시설·장부·서류 등을 조사 또는 검사하게 할 수 있다.
② 제1항의 규정에 의하여 출입·검사 등을 하는 공무원은 그 권한을 나타내는 증표를 지니고 이를 관계인에게 내보여야 한다.
(출처: 국민신문고)
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