■ 질의요지
「주택법」 제15조제1항에 따라 승인받은 주택건설사업계획을 변경하여 「주택법 시행규칙」 제2조제2호나목의 공용면적을 2퍼센트 이내로 증감하려는 경우 「주택법 시행규칙」 제13조제3항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제2호에 따라 입주예정자 80퍼센트 이상의 동의를 받아야 사업계획의 변경승인을 받을 수 있는지?
※ 질의배경
아파트 입주예정자인 민원인은 주택건설사업계획 승인 후 착공 전에 지하주차장 출입구의 위치를 변경함에 따라 「주택법 시행규칙」 제2조제2호나목의 공용면적이 2퍼센트 이내로 증감하게 될 경우 입주 예정자 80퍼센트 이상의 동의를 받아야 하는지에 대해 국토교통부에 질의하였으나, 회신 내용에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.
■ 회답
이 사안의 경우 입주예정자 80퍼센트 이상의 동의를 받아야 사업계획의 변경승인을 받을 수 있습니다.
■ 이유
「주택법 시행규칙」 제13조제3항 각 호 외의 부분에서는 「주택법」 제15조에 따른 주택건설사업계획(이하 “사업계획”이라 함)의 승인권자는 입주자 모집공고를 한 후에는 사업주체가 미리 입주예정자에게 사업계획의 변경에 관한 사항을 통보하여 입주예정자 80퍼센트이상의 동의를 받은 경우 외에는 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업계획의 변경(이하 “동의를 요하는 변경”이라 함)을 승인해서는 안 된다고 규정하고 있고, 같은 항 제2호에서는 동의를 요하는 변경으로서 “호당 또는 세대당 주택공급면적1)의 변경”을 규정하면서“「주택법 시행규칙」 제2조제2호가목에 따른 공용면적2)의 2퍼센트이내의 증감”에 해당하는 경우는 “호당 또는 세대당 주택공급면적의변경”에서 제외하고 있습니다.
이러한 규정 체계에 비추어 볼 때 「주택법 시행규칙」 제13조제3항제2호의 “호당 또는 세대당 주택공급면적”에는 같은 규칙 제2조제2호가목에 따른 공용면적과 같은 호 나목에 따른 그 밖의 공용면적3)이 모두 포함되고, 그 중 같은 규칙 제2조제2호가목에 따른 공용면적이 2퍼센트 이내로 증감하는 경우는 동의를 요하는 변경에 해당하지 않지만, 같은 호 나목에 따른 그 밖의 공용면적이 증감하는 경우는 증감의 정도가 2퍼센트를 넘는지 여부와 무관하게 동의를 요하는 변경에 해당한다고 보아야 합니다.
그리고 「주택공급에 관한 규칙」 제21조제3항제8호 및 같은 조 제5항에서는 입주자모집공고에 포함되어야 하는 “호당 또는 세대당 주택공급면적 및 대지면적”을 공동주택의 세대별로 표시하는 경우 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 “주거전용면적”이라 함)으로 표시하되,주거전용면적 외에 공용면적으로 “주거공용면적” 및 “그 밖의 공용면적”을 별도로 표시할 수 있도록 하고 있고, 같은 규칙 제59조제3항제3호에서는 주택공급계약서에 “호당 또는 세대당 주택공급면적 및 대지면적”이 포함되어야 한다고 규정하면서 공동주택의 “주택공급면적”은 “주거전용면적”, “주거공용면적” 및 “그 밖의 공용면적”으로 구분하여 표시하도록 규정하고 있는바, 「주택공급에 관한 규칙」에서 규정하고 있는 “주택공급면적”은 “주거전용면적”, “주거공용면적” 및 “그 밖의 공용면적”을 포함하는 상위의 개념으로 보아야 합니다.4)
그런데 「주택법 시행규칙」에서는 “주택공급면적”의 의미를 「주택공급에 관한 규칙」과 동일한 의미로 규정하고 있고,5) 「주택법 시행규칙」에서는 「주택공급에 관한 규칙」에 따른 주거공용면적 및 그 밖의 공용면적과 동일한 내용을 「주택법 시행규칙」 제2조제2호가목(주거공용면적)과 나목(그 밖의 공용면적)에서 각각 규정하고 있으므로 「주택법 시행규칙」상 “주택공급면적”에는 같은 규칙 제2조제2호나목에 따른 “그 밖의 공용면적”이 포함된다고 보아야 합니다.
그렇다면 「주택법 시행규칙」 제13조제3항제2호 각 목 외의 부분의 “호당 또는 세대당 주택공급면적”에는 포함되지만, 같은 호 가목에서 규정하고 있는 “호당 또는 세대당 공용면적”에 포함되지 않는 같은 규칙 제2조제2호나목에 해당하는 그 밖의 공용면적을 증감하려는 경우에는 입주예정자 80퍼센트 이상의 동의를 받아야 사업계획의 변경승인을 받을 수 있다고 보아야 합니다.
■ 설명
실제 실무에서는 증감을 0으로 맞추어 증감이 없도록 합니다. 증감이 있으면 사업계획의 변경승인 대상이므로 피트의 벽등을 조정해서 공용부분의 면적 합계를 0으로 맞춥니다.
