설명
■ 질의
질의 1
서울특별시 도시계획조례 별표3에서 오피스텔은 주거용도도 아니고 비주거용도도 아닌지요?
제1호가목 후단에 따라 “이때 주거용 외의 용도 비율(의무 비율)에서 「주택법 시행령」 제4조에 따른 준주택은 제외한다.”라고 되어 있어 준주택인 오피스텔은 주거용 외의 용도에 속하지 않습니다. 주거용 외의 용도로 사용되는 부분의 면적(부대시설의 면적을 포함한다)은 전체 연면적의 20퍼센트(의무 비율) 이상으로 하기 때문에 여기에 오피스텔이 속하지 않습니다. 그렇다고 첨부한 기 질의회신(신청번호: 1AA-2202-0381588) 제2호가목에도 속하지 않는다고 아래와 같이 회신 하였습니다.
“「도시계획 조례」 별표3 제2항에서 주거용으로 사용되는 용적률에 오피스텔과 같은 준주택은 포함되지 않으며” 따라서 일반상업지역의 용적률이 600%인 경우 400% 이하인 주거용에는 속하지 않습니다. 따라서 오피스텔은 나머지 200%에 속한다고 볼 수 있는데 맞는지요? 즉 상업지역 내 주거복합건물은 주거용과 비주거용과 오피스텔로 구성되어 있는 것으로 해석하면 되는지요?
질의 2
제2호나목에서 증가하는 용적률의 2분의1에 해당하는 용적률에 대한 해석 시
“주거용으로 사용되는 부분의 용적률은 중심상업지역 및 역사도심을 제외한 일반상업지역은 600퍼센트 이하”인 경우 여기서 400%에서 증가하는 용적률은 200%이므로 이 증가하는 용적률의 2분의 1에 해당하는 용적률은 임대주택에 속하는 100%인지요?
질의 3
질의 2에서 증가하는 용적률의 2분의 1에 해당하는 용적률 임대주택 100%는 시에 기부채납해야하는지요? 아니면 사업시행자인 민간소유로 임대주택 사업을 하면 되는지요?
첨부 파일
2022.02.12_서울특별시 도시계획조례 별표 3 상업지역 내 주거복합건축물의 용도 비율.pdf
▣ 회신
『도시계획조례』별표3에서 규정하고 있는 사항은 주거복합건물의 주거용 외의 용도 비율(의무비율) 산정 시—– 이하 생략
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◎ 관계 법령
서울특별시 도시계획 조례
[시행 2024. 5. 20.] [서울특별시조례 제9270호, 2024. 5. 20., 타법개정]
[별표 3] <개정 2024. 5. 20.>
상업지역내 주거복합건축물의 용도 비율 및 용적률
(제31조제1항제1호, 제32조제1항제2호,제33조제1항제1호, 제55조제3항 관련)
1. 상업지역 내에서 주거복합건물의 주거외 용도 비율
가. 주거용 외의 용도로 사용되는 부분의 면적(부대시설의 면적을 포함한다)은 전체 연면적의 20퍼센트(의무 비율) 이상으로 한다. 이때 주거용 외의 용도 비율(의무 비율)에서 「주택법 시행령」 제4조에 따른 준주택은 제외한다.
나. 가목에도 불구하고 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 시도시계획위원회ㆍ도시재정비위원회 또는 시장정비사업심의위원회 등 해당 위원회의 심의를 거쳐 주거용 외의 용도로 사용되는 부분의 면적(부대시설의 면적을 포함한다)을 전체 연면적의 10퍼센트 이상으로 할 수 있다.
1) 도시ㆍ주거환경정비기본계획에 따라 시장이 주거기능의 입지가 필요하다고 인정하여 선정한 지역
2) 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」에 따른 재정비촉진지구
3) 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」에 따른 시장정비사업 추진계획 승인대상 재래시장
4) 「민간임대주택에 관한 특별법」에 의한 공공지원민간임대주택 공급촉진지구
5) 시장이 임대주택 공급을 위해 필요하다고 인정하여 선정한 지역
2. 상업지역 내에서 주거복합건물의 용적률
상업지역 내에서 주거복합건물의 용적률은 제55조제1항7호부터 9호까지 정한 용적률 이하로 하되 주거용 용적률은 다음과 같이 한다.
가. 주거용으로 사용되는 부분의 용적률(주거용 부대시설의 용적률을 포함한다)은 400퍼센트 이하로 한다.
나. 가목에도 불구하고 「공공주택 특별법」 제2조제1호가목, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호 및 제5호에 따른 임대주택 추가 확보시(증가하는 용적률의 2분의1에 해당하는 용적률) 주거용으로 사용되는 부분의 용적률은 중심상업지역 및 역사도심을 제외한 일반상업지역은 600퍼센트 이하, 역사도심 내의 일반상업지역과 근린상업지역은 500퍼센트 이하로 한다.
다. 가목 및 나목에도 불구하고 다음의 어느 하나에 해당하는 용도를 도입하는 경우, 해당 용적률과 같은 비율의 주거용 용적률을 추가로 허용할 수 있다.
1) 법 제2조제3호에 따른 도시기본계획(생활권계획을 포함한다)상의 중심지 육성방향에 부합하는 용도로 시도시계획위원회, 시도시ㆍ건축공동위원회 등 도시계획 심의를 위한 해당 위원회에서 인정하는 용도
2) 그 밖에 지역의 전략적 육성, 시 정책목적 달성 등을 위해 시도시계획위원회, 시도시ㆍ건축공동위원회 등 도시계획 심의를 위한 해당 위원회에서 필요하다고 인정하는 용도
라. 가목 및 나목에도 불구하고 1호 나목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 시도시계획위원회ㆍ도시재정비위원회 또는 시장정비사업심의위원회 등 해당 위원회의 심의를 거쳐 주거용으로 사용되는 부분의 용적률(주거용 부대시설의 용적률을 포함한다)은 가목 및 나목에서 정한 주거용 용적률 이상으로 할 수 있다.
주택법 시행령
[시행 2024. 7. 17.] [대통령령 제34690호, 2024. 7. 9., 일부개정]
제4조(준주택의 종류와 범위) 법 제2조제4호에 따른 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.
1. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호라목에 따른 기숙사
2. 「건축법 시행령」 별표 1 제4호거목 및 제15호다목에 따른 다중생활시설
3. 「건축법 시행령」 별표 1 제11호나목에 따른 노인복지시설 중 「노인복지법」 제32조제1항제3호의 노인복지주택
4. 「건축법 시행령」 별표 1 제14호나목2)에 따른 오피스텔
공공주택 특별법
[시행 2024. 4. 25.] [법률 제19763호, 2023. 10. 24., 일부개정]
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2014. 1. 14., 2015. 1. 6., 2015. 8. 28., 2016. 1. 19., 2021. 5. 18., 2021. 7. 20.>
1. “공공주택”이란 제4조제1항 각 호에 규정된 자 또는 제4조제2항에 따른 공공주택사업자가 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금(이하 “주택도시기금”이라 한다)을 지원받아 이 법 또는 다른 법률에 따라 건설, 매입 또는 임차하여 공급하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말한다.
가. 임대 또는 임대한 후 분양전환을 할 목적으로 공급하는 「주택법」 제2조제1호에 따른 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택(이하 “공공임대주택”이라 한다)
민간임대주택에 관한 특별법 ( 약칭: 민간임대주택법 )
[시행 2024. 2. 17.] [법률 제19680호, 2023. 8. 16., 일부개정]
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2016. 1. 19., 2017. 1. 17., 2018. 1. 16., 2018. 3. 13., 2020. 8. 18., 2021. 3. 16.>
4. “공공지원민간임대주택”이란 임대사업자가 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 이 법에 따른 임대료 및 임차인의 자격 제한 등을 받아 임대하는 민간임대주택을 말한다.
가. 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금(이하 “주택도시기금”이라 한다)의 출자를 받아 건설 또는 매입하는 민간임대주택
나. 「주택법」 제2조제24호에 따른 공공택지 또는 이 법 제18조제2항에 따라 수의계약 등으로 공급되는 토지 및 「혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법」 제2조제6호에 따른 종전부동산(이하 “종전부동산”이라 한다)을 매입 또는 임차하여 건설하는 민간임대주택
다. 제21조제2호에 따라 용적률을 완화 받거나 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제30조에 따라 용도지역 변경을 통하여 용적률을 완화 받아 건설하는 민간임대주택
라. 제22조에 따라 지정되는 공공지원민간임대주택 공급촉진지구에서 건설하는 민간임대주택
마. 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 공공지원을 받아 건설 또는 매입하는 민간임대주택
주택법
[시행 2024. 7. 17.] [법률 제20048호, 2024. 1. 16., 일부개정]
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2017. 12. 26., 2018. 1. 16., 2018. 8. 14., 2020. 6. 9., 2020. 8. 18., 2021. 12. 21., 2023. 6. 7., 2023. 12. 26.>
1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.
(출처: 국민신문고)
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