집합건물인 공동주택과 근린생활시설의 대지지분 비율 산정 시 전유부분과 전용면적과_2026.06.05

설명

■ 질의
첨부한 기 질의회신(신청번호: 1AA-2604-1217420)에서 집합건물인 공동주택과 근린생활시설의 대지지분 비율 산정 시 전유부분과 전용면적과 바닥면적의 구분에 대해 법무부에 질의한 결과 아래와 같이 회신을 하였습니다.
“○ 집합건물법은 “전유부분”을 구분소유권의 목적인 건물 부분으로 정의 하면서(법 제2조 제3호) 건물의 공용부분에 대한 지분은 전유면적의 비율에 따르도록 규정(법 제12조 제1항)하고 있으나, 전유부분의 면적을 산정하는 기준에 관하여는 규정하고 있지 않습니다.
※ 참고로, 판례는 전유부분의 범위를 정함에 있어 구분건물이 성립할 당시의 관계법령이나 분양상황 등을 고려하여야 한다는 취지로 판시한 바 있습니다(대법원2012. 11. 29. 선고 2011다69374 판결 참조)
○ “공동주택” 또는 “근린생활시설”의 전유면적 산정은 「공동주택관리법」, 「주택법」, 「건축법」의 해석에 관한 사항으로 보이며 이는 소관 부처인 국토교통부로 문의하시기를 바랍니다”

따라서 국토교통부에서는 “공동주택” 또는 “근린생활시설”의 전유면적 산정 시

질의 1
하나의 주택단지 내 공동주택과 근린생활시설이 있는 경우
하나의 주택단지에 위치하는 두 용도의 전유부분에 대한 면적 산정기준이 서로 상이하여 질의드립니다.

공동주택의 단위세대의 전유부분의 면적에 대하여 기준이 무엇인지요?
건축법 시행령 제119조제1항제3호에 따라 바닥면적은 벽, 기둥 구획의 중심선으로 산정합니다.
공동주택인 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조의제3호의 전유부분의 면적은 주택법 시행규칙 제2조제2호의 주거전용면적인지?
즉 외벽의 벽체공용부분의 면적과 지상층 공용부분의 면적과 지하층 공용부분의 면적을 제외한 순수한 구분소유자의 구분소유권을 가진 부분의 면적인지요?

아니면 주택법 시행규칙 제2조제2호 단서에서 바닥면적에서 주거전용면적을 제외하고 남는 외벽면적인 공용부분의 면적을 가산한 면적인지?
아니면 건축법 시행령 제119조제1항제3호에 따른 벽체중심선인 바닥면적인지?

질의를 하는 이유는 근린생활시설의 전유부분의 면적은 공동주택의 단위세대처럼 외벽의 내부선인 주거전용면적 산정 기준이 없기 때문에 각 구분소유자의 구분소유권은 건축법 시행령 제119조제1항제3호에 따라 벽체중심선으로 바닥면적을 산정하기 때문입니다.

질의 2
따라서 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조제3호의 전유부분의 면적 비율에 따른 대지지분은 공동주택의 단위세대는 전용면적을 기준으로 하고
상가 부분인 근린생활시설은 바닥면적을 기준으로 대지지분을 나누면 되는지요?
만약, 공동주택의 단위세대의 대지지분 비율을 전용면적 비율로 하지 않고 근린생활시설처럼 각 단위세대 외벽의 중심선으로 산정을 한다면 벽체공용부분면적을 산입하기 때문에 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조제4호 “전유부분 외의 건물부분” 정의에 위배가 되서 질의드립니다.

첨부 파일
2026.04.28_집합건물인 공동주택과 근린생활시설의 대지지분 비율 산정 시 전유부분과 전용면적과.pdf

▣ 회신
ㅇ 「주택법 시행규칙」제2조에 따르면 법 제2조제6호 후단에 따른 공동주택의 경우 주거전용면적(주거의 용도로만 쓰이는 면적)의 산정방법은 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적이나, 2세대 이상이 공동으로 사용하는 부분으로서 다음 어느 하나에 해당하는 공용면적은 제외하며, 이 경우 바닥면적에서 주거전용면적을 제외하고 남는 외벽면적은 공용면적에 가산한다고 규정되어 있습니다.

– 복도, 계단, 현관 등 공동주택의 지상층에 있는 공용면적
– 가목의 공용면적을 제외한 지하층, 관리사무소 등 그 밖의 공용면적

ㅇ 근린생활시설의 면적산정의 경우 「건축법 시행령」제119조의 규정에 따라 검토하여야 할 것으로 사료되는 바, —– 이하 생략
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◎ 관계 법령
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 ( 약칭: 집합건물법 )
[시행 2023. 9. 29.] [법률 제19282호, 2023. 3. 28., 일부개정]
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “구분소유권”이란 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분[제3조제2항 및 제3항에 따라 공용부분(共用部分)으로 된 것은 제외한다]을 목적으로 하는 소유권을 말한다.
2. “구분소유자”란 구분소유권을 가지는 자를 말한다.
3. “전유부분”(專有部分)이란 구분소유권의 목적인 건물부분을 말한다.
4. “공용부분”이란 전유부분 외의 건물부분, 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물 및 제3조제2항 및 제3항에 따라 공용부분으로 된 부속의 건물을 말한다.
5. “건물의 대지”란 전유부분이 속하는 1동의 건물이 있는 토지 및 제4조에 따라 건물의 대지로 된 토지를 말한다.
6. “대지사용권”이란 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말한다.
[전문개정 2010. 3. 31.]

주택법 시행규칙
[시행 2026. 3. 26.] [국토교통부령 제1466호, 2025. 3. 25., 일부개정]
제2조(주거전용면적의 산정방법) 「주택법」(이하 “법”이라 한다) 제2조제6호 후단에 따른 주거전용면적(주거의 용도로만 쓰이는 면적을 말한다. 이하 같다)의 산정방법은 다음 각 호의 기준에 따른다. <개정 2018. 4. 2.>
1. 단독주택의 경우: 그 바닥면적(「건축법 시행령」 제119조제1항제3호에 따른 바닥면적을 말한다. 이하 같다)에서 지하실(거실로 사용되는 면적은 제외한다), 본 건축물과 분리된 창고ㆍ차고 및 화장실의 면적을 제외한 면적. 다만, 그 주택이 「건축법 시행령」 별표 1 제1호다목의 다가구주택에 해당하는 경우 그 바닥면적에서 본 건축물의 지상층에 있는 부분으로서 복도, 계단, 현관 등 2세대 이상이 공동으로 사용하는 부분의 면적도 제외한다.
2. 공동주택의 경우: 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적. 다만, 2세대 이상이 공동으로 사용하는 부분으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 공용면적은 제외하며, 이 경우 바닥면적에서 주거전용면적을 제외하고 남는 외벽면적은 공용면적에 가산한다.
가. 복도, 계단, 현관 등 공동주택의 지상층에 있는 공용면적
나. 가목의 공용면적을 제외한 지하층, 관리사무소 등 그 밖의 공용면적

제119조(면적 등의 산정방법) ① 법 제84조에 따라 건축물의 면적ㆍ높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다. <개정 2009. 6. 30., 2009. 7. 16., 2010. 2. 18., 2011. 4. 4., 2011. 6. 29., 2011. 12. 8., 2011. 12. 30., 2012. 4. 10., 2012. 12. 12., 2013. 3. 23., 2013. 11. 20., 2014. 11. 28., 2015. 4. 24., 2016. 1. 19., 2016. 7. 19., 2016. 8. 11., 2017. 5. 2., 2017. 6. 27., 2018. 9. 4., 2019. 10. 22., 2020. 10. 8., 2021. 1. 8., 2021. 5. 4., 2021. 11. 2., 2023. 9. 12., 2024. 5. 7., 2024. 6. 18., 2025. 8. 26.>
3. 바닥면적: 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목에서 정하는 바에 따른다.
가. 벽ㆍ기둥의 구획이 없는 건축물은 그 지붕 끝부분으로부터 수평거리 1미터를 후퇴한 선으로 둘러싸인 수평투영면적으로 한다.
나. 건축물의 노대등의 바닥은 난간 등의 설치 여부에 관계없이 노대등의 면적(외벽의 중심선으로부터 노대등의 끝부분까지의 면적을 말한다)에서 노대등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값을 뺀 면적을 바닥면적에 산입한다.
다. 필로티나 그 밖에 이와 비슷한 구조(벽면적의 2분의 1 이상이 그 층의 바닥면에서 위층 바닥 아래면까지 공간으로 된 것만 해당한다)의 부분은 그 부분이 공중의 통행이나 차량의 통행 또는 주차에 전용되는 경우와 공동주택의 경우에는 바닥면적에 산입하지 아니한다.
라. 승강기탑(옥상 출입용 승강장을 포함한다. 이하 같다), 계단탑, 장식탑, 다락[층고(層高)가 1.5미터(경사진 형태의 지붕인 경우에는 1.8미터) 이하인 것만 해당한다], 건축물의 내부에 설치하는 냉방설비 배기장치 전용 설치공간(각 세대나 실별로 외부 공기에 직접 닿는 곳에 설치하는 경우로서 1제곱미터 이하로 한정한다), 건축물의 외부 또는 내부에 설치하는 굴뚝, 더스트슈트, 설비덕트, 그 밖에 이와 비슷한 것과 옥상ㆍ옥외 또는 지하에 설치하는 물탱크, 기름탱크, 냉각탑, 정화조, 도시가스 정압기, 그 밖에 이와 비슷한 것을 설치하기 위한 구조물과 건축물 간에 화물의 이동에 이용되는 컨베이어벨트만을 설치하기 위한 구조물은 바닥면적에 산입하지 않는다.
마. 공동주택으로서 지상층에 설치한 기계실, 전기실, 어린이놀이터, 조경시설 및 생활폐기물 보관시설의 면적은 바닥면적에 산입하지 않는다.
바. 「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법 시행령」 제9조에 따라 기존의 다중이용업소(2004년 5월 29일 이전의 것만 해당한다)의 비상구에 연결하여 설치하는 폭 1.5미터 이하의 옥외 피난계단(기존 건축물에 옥외 피난계단을 설치함으로써 법 제56조에 따른 용적률에 적합하지 아니하게 된 경우만 해당한다)은 바닥면적에 산입하지 아니한다.
사. 제6조제1항제6호에 따른 건축물을 리모델링하는 경우로서 미관 향상, 열의 손실 방지 등을 위하여 외벽에 부가하여 마감재 등을 설치하는 부분은 바닥면적에 산입하지 아니한다.
아. 제1항제2호나목3)의 건축물의 경우에는 단열재가 설치된 외벽 중 내측 내력벽의 중심선을 기준으로 산정한 면적을 바닥면적으로 한다.
자. 「영유아보육법」 제15조에 따른 어린이집(2005년 1월 29일 이전에 설치된 것만 해당한다)의 비상구에 연결하여 설치하는 폭 2미터 이하의 영유아용 대피용 미끄럼대 또는 비상계단의 면적은 바닥면적(기존 건축물에 영유아용 대피용 미끄럼대 또는 비상계단을 설치함으로써 법 제56조에 따른 용적률 기준에 적합하지 아니하게 된 경우만 해당한다)에 산입하지 아니한다.
차. 「장애인ㆍ노인ㆍ임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률 시행령」 별표 2의 기준에 따라 설치하는 장애인용 승강기, 장애인용 에스컬레이터, 휠체어리프트 또는 경사로는 바닥면적에 산입하지 아니한다.
카. 「가축전염병 예방법」 제17조제1항제1호에 따른 소독설비를 갖추기 위하여 같은 호에 따른 가축사육시설(2015년 4월 27일 전에 건축되거나 설치된 가축사육시설로 한정한다)에서 설치하는 시설은 바닥면적에 산입하지 아니한다.
타. 「매장유산 보호 및 조사에 관한 법률」 제14조제1항제1호 및 제2호에 따른 현지보존 및 이전보존을 위하여 매장유산 보호 및 전시에 전용되는 부분은 바닥면적에 산입하지 아니한다.
파. 「영유아보육법」 제15조에 따른 설치기준에 따라 직통계단 1개소를 갈음하여 건축물의 외부에 설치하는 비상계단의 면적은 바닥면적(같은 조에 따른 어린이집이 2011년 4월 6일 이전에 설치된 경우로서 기존 건축물에 비상계단을 설치함으로써 법 제56조에 따른 용적률 기준에 적합하지 않게 된 경우만 해당한다)에 산입하지 않는다.
하. 지하주차장의 경사로(지상층에서 지하 1층으로 내려가는 부분으로 한정한다)는 바닥면적에 산입하지 않는다.
거. 제46조제4항제3호에 따른 대피공간의 바닥면적은 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽의 내부선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다.
너. 제46조제5항제3호 또는 제4호에 따른 구조 또는 시설(해당 세대 밖으로 대피할 수 있는 구조 또는 시설만 해당한다)을 같은 조 제4항에 따른 대피공간에 설치하는 경우 또는 같은 조 제5항제4호에 따른 대체시설을 발코니(발코니의 외부에 접하는 경우를 포함한다. 이하 같다)에 설치하는 경우에는 해당 구조 또는 시설이 설치되는 대피공간 또는 발코니의 면적 중 다음의 구분에 따른 면적까지를 바닥면적에 산입하지 않는다.
1) 인접세대와 공동으로 설치하는 경우: 4제곱미터
2) 각 세대별로 설치하는 경우: 3제곱미터

주택공급에 관한 규칙
[시행 2025. 10. 31.] [국토교통부령 제1531호, 2025. 10. 31., 타법개정]
제21조(입주자모집 공고)
⑤ 제3항제8호에 따라 공동주택의 공급면적을 세대별로 표시하는 경우에는 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 “주거전용면적”이라 한다)으로 표시하여야 한다. 다만, 주거전용면적 외에 다음 각 호의 공용면적을 별도로 표시할 수 있다.
1. 주거공용면적: 계단, 복도, 현관 등 공동주택의 지상층에 있는 공용면적
2. 그 밖의 공용면적: 주거공용면적을 제외한 지하층, 관리사무소, 노인정 등 공용면적

(출처: 국민신문고)

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