주택단지 내 집합건물의 일부공용부분의 각 구분소유자의 전유부분 면적에 포함 시_2026.05.07

설명

■ 질의
질의 1
하나의 주택단지 내 공동주택과 근린생활시설의 대지사용권의 비율은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제12조제2항에서 일부공용부분의 각 구분소유자의 전유부분 면적에 포함하므로 지하주차장 면적을 제외한 일부공용부분의 면적을 포함한 공동주택과 근린생활시설의 각 용도별 면적의 합계 비율대로 두 용도간의 대지지분 비율을 나눈 후 그 대지지분 내에서 다시 각 세대 또는 호실의 전유부분의 면적비율대로 대지지분을 나누면 되는지요?

즉, 대지면적이 10,000제곱미터일 경우, 일부공용부분의 면적을 포함한 공동주택의 대지지분 비율이 9,000이고, 근린생활시설의 대지지분이 1,000일 경우
공동주택 각 세대의 대지지분은 용도별 대지지분인 9,000㎡에서 전유부분 즉 전용면적 비율대로 나누면 되고, 근린생활시설의 각 호실의 대지지분은 용도별 대지지분인 1,000㎡에서 전유부분 비율대로 나누면 되는지요?

질의 2
질의 1에서 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제12조제1항에 따라 “각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따른다”이므로 공동주택의 경우 각 세대의 전유부분의 면적과 근린생활시설의 각 호의 전유부분의 면적으로 대지지분을 나누어도 되는지요?

질의 1과 질의 2의 차이는 질의 1의 경우 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제12조제2항에 따른 것이고 질의 2는 법률 제12조제1항에 따른 것인데 원칙상 제12조제1항을 적용하면 되고 제12조제2항은 적용할 수도 있고 않을 수도 있는 선택사항인지요?

▣ 회신
집합건물법 제20조부터 제22조까지 규정하고 있는 “대지사용권”이란 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말합니다(법 제2조 제6호). 대지사용권의 성립을 위해서는 집합건물의 존재와 구분소유자가 전유부분 소유를 위하여 당해‘대지’를 사용할 수 있는 권리를 보유하는 것 이외에 다른 특별한요건이 필요하지 아니하고, 대지사용권은 반드시 등기된 권리일필요는 없습니다(대법원 2001. 1. 30. 선고 2000다10741 판결, 대법원 2013.1. 17. 선고 2010다71578 판결 등 참조).
이때 “당해 대지를 사용할 수 있는 권리”란 반드시 소유권만을 의미하는 것은 아니고, 지상권‧전세권‧임차권도 포함될 수 있는 것으로 이해됩니다.
– 이와 달리, 질의주신 집합건물법 제12조 제1항에 따른 지분권은 대지에 대한 권리가 아니고, ‘건물’에 대한 권리로서 공용부분에 대한 권리를 말합니다. 이때 공용부분이란 ① 전유부분* 이외의 건물의 부분, ② 전유부분에 속하지 않는 건물의 부속물, ③ 집합건물법 제3조 제2항 및 제3항에 의하여 규약이나 공정증서
에서 공용부분으로 —– 이하 생략
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의 전유부분 면적 비율에 따라 그 면적을 배분하여 각 구분소유자의 전유부분 면적에 포함한 다음 제1항에 따라 각 공유자의 지분을 산정하여야 할 것입니다.

◎ 관계 법령
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 ( 약칭: 집합건물법 )
[시행 2023. 9. 29.] [법률 제19282호, 2023. 3. 28., 일부개정]
제12조(공유자의 지분권) ① 각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따른다.
② 제1항의 경우 일부공용부분으로서 면적이 있는 것은 그 공용부분을 공용하는 구분소유자의 전유부분의 면적 비율에 따라 배분하여 그 면적을 각 구분소유자의 전유부분 면적에 포함한다.
[전문개정 2010. 3. 31.]

제21조(전유부분의 처분에 따르는 대지사용권의 비율) ① 구분소유자가 둘 이상의 전유부분을 소유한 경우에는 각 전유부분의 처분에 따르는 대지사용권은 제12조에 규정된 비율에 따른다. 다만, 규약으로써 달리 정할 수 있다.
② 제1항 단서의 경우에는 제3조제3항을 준용한다.
[전문개정 2010. 3. 31.]

(출처: 국민신문고)

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