설명
■ 질의
질의 1
건축법 시행령 제86조 제1항 정북 일조 이격거리 및 제3항 공동주택 채광방향 이격거리 계산을 위한 건축물의 높이 산정 시 당해 대지의 지표면과 신축허가 등으로 인해 변경되는 경사지 인접대지의 지표면과의 가중평균지표면 산정에 대해 질의드립니다.
건축법 시행령 제119조제1항제5호 및 제2항에 따라 경사지인 인접대지의 지표면이 건축신축허가 등으로 인해 변경될 경우 기 건축허가를 득한 당해 대지의 건축물의 지표면과 경사지인 인접대지의 가중평균지표면과의 가중평균지표면을 변경해서 건축물의 높이를 재산정해야 하는지요?
질의 2
건축법 시행령 제86조 제1항 정북 일조 이격거리 및 제3항 공동주택 채광방향 이격거리 계산 시
사용승인을 득한 당해 대지의 기축 건축물의 높이의 경우
경사지인 신축허가를 득한 인접대지의 지표면이 변경되는 경우 인접대지와의 가중평균지표면이 변경되는데 이미 인허가 당시의 지표면을 기준으로 건축법 시행령 제119조제1항제5호 및 제2항에 따라 건축물의 높이를 산정하여 사용승인을 득한 기축 건축물의 높이는 적법한 것으로 간주하는지요?
즉, 인접대지의 신축 개발로 인한 지표면 변경으로 인해 기축 건축물의 높이가 현행법에는 맞지 않기 때문입니다.
질의 3
경사지인 인접대지의 지표면이 변경되는 경우
당해 대지 건축물의 새로운 수평 또는 수직 증축허가 시 신축 등으로 인해 변경된 인접대지의 지표면을 기준으로 당해대지와의 가중평균지표면을 재산정해야하는지요?
아니면 기 인허가 시 득한 인접대지와의 가중평균지표면을 기준으로 건축물의 높이를 산정해야하는지요?
수평 또는 수직증축은 현황에 맞춘 새로운 행정행위이므로 다시 당해 대지와 인접대지와의 가중평균지표면을 산정하는 것이 타당하다 사료되어 질의 드립니다.
질의 4
대지가 넓은 경사지인 당해 주택단지의 여러 주거동이 있는 공동주택의 경우
건축법 시행령 제119조제2항에 따라 경사지인 인접대지 내에서 고저차가 3미터를 넘는 경우 인접대지의 가중평균지표면도 3미터 이내마다 산정해야 하는지요?
아니면 3미터를 초과하는 경사지인 인접대지의 가중평균지표면은 하나만 산정해야 하는지요?
인접대지 내에서 고저차가 3미터를 초과하는 경우 3미터 이내마다 가중평균지표면을 산정한 후 경사지인 당해 대지에 있는 건축물이 접한 지표면과의 가중평균지표면을 산정해야 하는지요?
▣ 회신
○ 건축법 제61조 및 동법 시행령 제86조에서 규정하고 있는 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한은 건축허가(신고) 단계에서 기준 충족 여부를 —– 이하 생략
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○ 건축허가 신청 당시 제출된 건축계획으로 건축법령에 적법하게 이미 건축허가를 득하였을 경우에 인접대지의 공사로 인한 지표면 변동을 이유로 해당 건축물의 일조 확보를 위한 건축물의 높이제한을 재산정하기는—– 이하 생략
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◎ 관계 법령
건축법 시행령
[시행 2025. 12. 18.] [대통령령 제35082호, 2024. 12. 17., 일부개정]
제119조(면적 등의 산정방법) ① 법 제84조에 따라 건축물의 면적ㆍ높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다. <개정 2009. 6. 30., 2009. 7. 16., 2010. 2. 18., 2011. 4. 4., 2011. 6. 29., 2011. 12. 8., 2011. 12. 30., 2012. 4. 10., 2012. 12. 12., 2013. 3. 23., 2013. 11. 20., 2014. 11. 28., 2015. 4. 24., 2016. 1. 19., 2016. 7. 19., 2016. 8. 11., 2017. 5. 2., 2017. 6. 27., 2018. 9. 4., 2019. 10. 22., 2020. 10. 8., 2021. 1. 8., 2021. 5. 4., 2021. 11. 2., 2023. 9. 12., 2024. 5. 7., 2024. 6. 18., 2025. 8. 26.>
5. 건축물의 높이: 지표면으로부터 그 건축물의 상단까지의 높이[건축물의 1층 전체에 필로티(건축물을 사용하기 위한 경비실, 계단실, 승강기실, 그 밖에 이와 비슷한 것을 포함한다)가 설치되어 있는 경우에는 법 제60조 및 법 제61조제2항을 적용할 때 필로티의 층고를 제외한 높이]로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목에서 정하는 바에 따른다.
가. 법 제60조에 따른 건축물의 높이는 전면도로의 중심선으로부터의 높이로 산정한다. 다만, 전면도로가 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그에 따라 산정한다.
1) 건축물의 대지에 접하는 전면도로의 노면에 고저차가 있는 경우에는 그 건축물이 접하는 범위의 전면도로부분의 수평거리에 따라 가중평균한 높이의 수평면을 전면도로면으로 본다.
2) 건축물의 대지의 지표면이 전면도로보다 높은 경우에는 그 고저차의 2분의 1의 높이만큼 올라온 위치에 그 전면도로의 면이 있는 것으로 본다.
나. 법 제61조에 따른 건축물 높이를 산정할 때 건축물 대지의 지표면과 인접 대지의 지표면 간에 고저차가 있는 경우에는 그 지표면의 평균 수평면을 지표면으로 본다. 다만, 법 제61조제2항에 따른 높이를 산정할 때 해당 대지가 인접 대지의 높이보다 낮은 경우에는 해당 대지의 지표면을 지표면으로 보고, 공동주택을 다른 용도와 복합하여 건축하는 경우에는 공동주택의 가장 낮은 부분을 그 건축물의 지표면으로 본다.
다. 건축물의 옥상에 설치되는 승강기탑[라목3)에 따른 장애인용 승강기의 승강기탑으로서 그 높이가 12미터 이하인 것은 제외한다]ㆍ계단탑ㆍ망루ㆍ장식탑ㆍ옥탑 등으로서 그 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1(「주택법」 제15조제1항에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택 중 세대별 전용면적이 85제곱미터 이하인 경우에는 6분의 1) 이하인 경우로서 그 부분의 높이가 12미터를 넘는 경우에는 그 넘는 부분만 해당 건축물의 높이에 산입한다.
라. 다음에 해당하는 것은 그 건축물의 높이에 산입하지 않는다.
1) 지붕마루장식ㆍ굴뚝ㆍ방화벽의 옥상돌출부나 그 밖에 이와 비슷한 옥상돌출물
2) 난간벽(그 벽면적의 2분의 1 이상이 공간으로 되어 있는 것만 해당한다)
3) 장애인용 승강기의 승강기탑으로서 그 높이가 12미터 이하인 것
② 제1항 각 호(제10호는 제외한다)에 따른 기준에 따라 건축물의 면적ㆍ높이 및 층수 등을 산정할 때 지표면에 고저차가 있는 경우에는 건축물의 주위가 접하는 각 지표면 부분의 높이를 그 지표면 부분의 수평거리에 따라 가중평균한 높이의 수평면을 지표면으로 본다. 이 경우 그 고저차가 3미터를 넘는 경우에는 그 고저차 3미터 이내의 부분마다 그 지표면을 정한다.
(출처: 국민신문고)
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