설명
■ 질의
오피스텔 건축기준에는 발코니의 난방여부에 관한 관련규정이 없습니다.
오피스텔 발코니에 바닥난방 시 거실로의 구조변경(확장)으로 보고 바닥난방이 안되는지요?
불가하다면 왜 발코니 바닥난방이 안 되는지요?
「건축법 시행령」 제2조 제14호에 따르면, 발코니를 거실·침실·창고 등의 용도로 구조변경하여 사용할 수 있는 혜택은 오직 ‘주택’에 설치되는 발코니에만 한정되기 때문이고, 국토교통부 지침에 따르면, 비내력벽 등을 철거하고 발코니 바닥에 난방 등을 시공하는 행위는 발코니를 거실과 같은 주거용도로 변경하는 전형적인 ‘구조변경(확장)’ 행위로 규정하고 있기 때문이며, 따라서 건축법상 업무시설인 오피스텔의 발코니에 바닥난방을 설치하는 것은 법에서 금지하는 ‘불법 구조변경(확장)’ 행위에 해당하므로 원천적으로 허용되지 않는 것으로 해석하는지요?
▣ 회신
ㅇ 「건축법」 시행령 제2조제14호에 따르면 ‘발코니’란 건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간으로서 전망이나 휴식 등의 목적으로 건축물 외벽에 접하여 부가적(附加的)으로 설치되는 공간을 말하는 것이며, 이 경우 주택에 설치되는 발코니로서 국토교통부장관이 정하는 기준에 적합한 발코니는 필요에 따라 거실ㆍ침실ㆍ창고 등의 용도로 사용할 수 있도록 하고 있으며,
– 같은 시행령 [별표1] 제14호 나목에서는 업무시설에 오피스텔(업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다)을 규정하고 있습니다.
ㅇ 오피스텔은 건축법상 업무시설이나, 오피스텔 건축기준 개정(2024.2.23. 시행)으로 쾌적한 주거여건을 갖춘 오피스텔 공급 촉진을 위해 발코니 설치는 허용하였으나, 건축법령에서 확장 및 난방은 허용하고 있지 않으며, 개별 건축물에 대한 구체적인 사항은 해당 건축물의 구조, 이용형태 등 현지현황과 관계법령을 종합적으로 검토하여 당해 허가권자의 사실판단이 필요한 사항임을 알려드리니, 보다 구체적인 사항은 도면 등 관련 자료를 구비하시어 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
◎ 관계 법령
건축법 시행령
[시행 2026. 2. 27.] [대통령령 제35717호, 2025. 8. 26., 일부개정]
제2조(정의) 이 영에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2009. 7. 16., 2010. 2. 18., 2011. 12. 8., 2011. 12. 30., 2013. 3. 23., 2014. 11. 11., 2014. 11. 28., 2015. 9. 22., 2016. 1. 19., 2016. 5. 17., 2016. 6. 30., 2016. 7. 19., 2017. 2. 3., 2018. 9. 4., 2020. 4. 28., 2024. 12. 17.>
14. “발코니”란 건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간으로서 전망이나 휴식 등의 목적으로 건축물 외벽에 접하여 부가적(附加的)으로 설치되는 공간을 말한다. 이 경우 주택에 설치되는 발코니로서 국토교통부장관이 정하는 기준에 적합한 발코니는 필요에 따라 거실ㆍ침실ㆍ창고 등의 용도로 사용할 수 있다.
오피스텔 건축기준
[시행 2024. 12. 30.] [국토교통부고시 제2024-1066호, 2024. 12. 30., 일부개정]
제2조(오피스텔의 건축기준) ① 오피스텔은 다음 각 호의 기준에 적합한 구조이어야 한다.
1. 삭제 <2024.2.23.>
2. 다른 용도와 복합으로 건축하는 경우(지상층 연면적 3천제곱미터 이하인 건축물은 제외한다)에는 오피스텔의 전용출입구를 별도로 설치할 것. 다만, 단독주택 및 공동주택을 복합으로 건축하는 경우에는 건축주가 주거기능 등을 고려하여 전용출입구를 설치하지 아니할 수 있다.
3. 삭제 <<2024.12.30.>
4. 전용면적의 산정방법은 건축물의 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적으로 하고, 2세대 이상이 공동으로 사용하는 부분으로서 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 공용면적을 제외하며, 바닥면적에서 전용면적을 제외하고 남는 외벽면적은 공용면적에 가산한다.
가. 복도ㆍ계단ㆍ현관 등 오피스텔의 지상층에 있는 공용면적
나. 가목의 공용면적을 제외한 지하층ㆍ관리사무소 등 그 밖의 공용면적
5. 오피스텔 거주자의 생활을 지원하는 시설로서 경로당, 어린이집은 오피스텔에 부수시설로 설치할 수 있다.
② 2024년 10월 16일 이전에 최초 건축허가를 신청(건축허가를 신청하기 위하여 「건축법」제4조에 따른 건축위원회에 심의를 신청한 경우를 포함한다)한 생활숙박시설을 「건축법」제16조제1항에 따라 오피스텔로 용도변경을 하기 위해 허가ㆍ신고사항을 변경하거나 같은 법 제19조제2항에 따라 오피스텔로 용도변경하는 경우에는 제1항제2호 및 제4호를 적용하지 아니할 수 있다. 이 경우,「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」제7조에 따른 건축물대장의 그 밖의 기재사항란에 이 사실을 표기해야 한다.<2024.12.30.>
(출처: 국민신문고)
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