건축위원회의 건축심의 대상 건축인지 아닌지 판단기준_2026.01.29

설명

■ 질의
건축위원회의 건축심의 대상 건축인지 아닌지 판단기준은 건축법 제4조의2, 시행령 제5조의5 및 제5조의7, 각 지방자치단체의 조례에 따른 건축물인지요?

▣ 회신
ㅇ 건축법 제4조의2 제1항은 대통령령으로 정하는 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시ㆍ도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제4조에 따른 건축위원회(이하 “건축위원회”라 한다)의 심의를 신청하여야 하며, 같은법 시행령 제5조의7에 따라 대통령령으로 정하는 건축물은 제5조의5제1항제4호, 제7호 및 제8호에 따른 심의 대상 건축물을 말하고, 해당 심의대상은 아래와 같습니다.
– 다중이용 건축물 및 특수구조 건축물의 구조안전에 관한 사항
– 다른 법령에서 지방건축위원회의 심의를 받도록 한 경우 해당 법령에서 규정한 심의사항
– 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사 또는 특별자치도지사(이하 “시ㆍ도지사”라 한다) 및 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 도시 및 건축 환경의 체계적인 관리를 위하여 필요하다고 인정하여 —– 이하 생략
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◎ 관계 법령
건축법
[시행 2025. 10. 1.] [법률 제21065호, 2025. 10. 1., 타법개정]
제4조(건축위원회) ① 국토교통부장관, 시ㆍ도지사 및 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 다음 각 호의 사항을 조사ㆍ심의ㆍ조정 또는 재정(이하 이 조에서 “심의등”이라 한다)하기 위하여 각각 건축위원회를 두어야 한다. <개정 2009. 4. 1., 2013. 3. 23., 2014. 5. 28.>
1. 이 법과 조례의 제정ㆍ개정 및 시행에 관한 중요 사항
2. 건축물의 건축등과 관련된 분쟁의 조정 또는 재정에 관한 사항. 다만, 시ㆍ도지사 및 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 두는 건축위원회는 제외한다.
3. 건축물의 건축등과 관련된 민원에 관한 사항. 다만, 국토교통부장관이 두는 건축위원회는 제외한다.
4. 건축물의 건축 또는 대수선에 관한 사항
5. 다른 법령에서 건축위원회의 심의를 받도록 규정한 사항
② 국토교통부장관, 시ㆍ도지사 및 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 건축위원회의 심의등을 효율적으로 수행하기 위하여 필요하면 자신이 설치하는 건축위원회에 다음 각 호의 전문위원회를 두어 운영할 수 있다. <개정 2009. 4. 1., 2013. 3. 23., 2014. 5. 28.>
1. 건축분쟁전문위원회(국토교통부에 설치하는 건축위원회에 한정한다)
2. 건축민원전문위원회(시ㆍ도 및 시ㆍ군ㆍ구에 설치하는 건축위원회에 한정한다)
3. 건축계획ㆍ건축구조ㆍ건축설비 등 분야별 전문위원회
③ 제2항에 따른 전문위원회는 건축위원회가 정하는 사항에 대하여 심의등을 한다. <개정 2009. 4. 1., 2014. 5. 28.>
④ 제3항에 따라 전문위원회의 심의등을 거친 사항은 건축위원회의 심의등을 거친 것으로 본다. <개정 2009. 4. 1., 2014. 5. 28.>
⑤ 제1항에 따른 각 건축위원회의 조직ㆍ운영, 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정하는 바에 따라 국토교통부령이나 해당 지방자치단체의 조례(자치구의 경우에는 특별시나 광역시의 조례를 말한다. 이하 같다)로 정한다. <개정 2013. 3. 23.>

제4조의2(건축위원회의 건축 심의 등) ① 대통령령으로 정하는 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시ㆍ도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제4조에 따른 건축위원회(이하 “건축위원회”라 한다)의 심의를 신청하여야 한다. <개정 2017. 1. 17.>
② 제1항에 따라 심의 신청을 받은 시ㆍ도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 대통령령으로 정하는 바에 따라 건축위원회에 심의 안건을 상정하고, 심의 결과를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 심의를 신청한 자에게 통보하여야 한다.
③ 제2항에 따른 건축위원회의 심의 결과에 이의가 있는 자는 심의 결과를 통보받은 날부터 1개월 이내에 시ㆍ도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 건축위원회의 재심의를 신청할 수 있다.
④ 제3항에 따른 재심의 신청을 받은 시ㆍ도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 그 신청을 받은 날부터 15일 이내에 대통령령으로 정하는 바에 따라 건축위원회에 재심의 안건을 상정하고, 재심의 결과를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 재심의를 신청한 자에게 통보하여야 한다.
[본조신설 2014. 5. 28.]

건축법 시행령
[시행 2025. 12. 18.] [대통령령 제35082호, 2024. 12. 17., 일부개정]
제5조의5(지방건축위원회) ① 법 제4조제1항에 따라 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도ㆍ특별자치도(이하 “시ㆍ도”라 한다) 및 시ㆍ군ㆍ구(자치구를 말한다. 이하 같다)에 두는 건축위원회(이하 “지방건축위원회”라 한다)는 다음 각 호의 사항에 대한 심의등을 한다. <개정 2013. 11. 20., 2014. 10. 14., 2014. 11. 11., 2014. 11. 28., 2020. 4. 21.>
4. 다중이용 건축물 및 특수구조 건축물의 구조안전에 관한 사항
[본조신설 2012. 12. 12.]
7. 다른 법령에서 지방건축위원회의 심의를 받도록 한 경우 해당 법령에서 규정한 심의사항
[본조신설 2012. 12. 12.]
8. 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사 또는 특별자치도지사(이하 “시ㆍ도지사”라 한다) 및 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 도시 및 건축 환경의 체계적인 관리를 위하여 필요하다고 인정하여 지정ㆍ공고한 지역에서 건축조례로 정하는 건축물의 건축등에 관한 것으로서 시ㆍ도지사 및 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 지방건축위원회의 심의가 필요하다고 인정한 사항. 이 경우 심의 사항은 시ㆍ도지사 및 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 건축 계획, 구조 및 설비 등에 대해 심의 기준을 정하여 공고한 사항으로 한정한다.
[본조신설 2012. 12. 12.]

서울특별시 건축 조례
[시행 2026. 1. 5.] [서울특별시조례 제9983호, 2026. 1. 5., 일부개정]
제5조의7(지방건축위원회의 심의) ① 법 제4조의2제1항에서 “대통령령으로 정하는 건축물”이란 제5조의5제1항제4호, 제7호 및 제8호에 따른 심의 대상 건축물을 말한다. <개정 2018. 9. 4., 2021. 5. 4.>
② 시ㆍ도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 법 제4조의2제1항에 따라 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자가 지방건축위원회의 심의를 신청한 경우에는 법 제4조의2제2항에 따라 심의 신청 접수일부터 30일 이내에 해당 지방건축위원회에 심의 안건을 상정하여야 한다.
③ 법 제4조의2제3항에 따라 재심의 신청을 받은 시ㆍ도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 지방건축위원회의 심의에 참여할 위원을 다시 확정하여 법 제4조의2제4항에 따라 해당 지방건축위원회에 재심의 안건을 상정하여야 한다.
[본조신설 2014. 11. 28.]

제7조(기능 및 절차 등) ① 영 제5조의5제1항에 따른 위원회의 심의사항은 다음 각 호와 같이 구분한다. <개정 2010.1.7., 2010.7.15., 2011.10.27., 2012.11.1., 2013.5.16., 2015.7.30., 2015.10.8., 2016.5.19., 2016.9.29., 2017.9.21., 2018.7.19., 2018.10.4., 2019.7.18., 2020.3.26., 2021.9.30., 2025.3.27., 2025.5.19., 2026.1.5.>
1. 시 위원회 심의사항
가. 「서울특별시 건축 조례」의 제정ㆍ개정에 관한 사항
나. 법 제5조에 따른 건축법령의 적용 완화 여부 및 적용 범위에 관한 사항(허가권자가 시장인 경우를 말한다)
다. 영 제5조의5제1항제4호 또는 같은 항 제8호에 따른 심의대상건축물(다중이용건축물, 시가지ㆍ특화경관지구 내의 건축물, 분양을 목적으로 하는 건축물을 말한다)로 심의사항은 다음과 같다.1) 연면적의 합계가 10만제곱미터 이상이거나 21층 이상 건축물의 건축에 관한 사항2) 시 또는 시가 설립한 공사가 시행하는 건축물의 건축에 관한 사항3) 삭제 <2025.5.19.>
라. 「도시 및 주거환경정비법」 제54조제3항제7호에 따라 법적상한용적률을 확정하기 위한 건축물의 건축에 관한 사항
마. 삭제 <2015.10.8.>
바. 법 제72조제1항 및 제2항에 따라 건축위원회 심의를 신청하는 건축물의 특별건축구역의 지정 목적에 적합한지 여부와 특례적용계획서 등에 대한 사항(한옥을 건축하는 경우를 제외한다)
사. 다목에 따른 건축물 중 다음의 어느 하나에 해당하는 사항1) 깊이 10미터 이상 또는 지하 2층 이상 굴착공사, 높이 5미터 이상 옹벽을 설치하는 공사의 설계에 관한 사항2) 굴착영향 범위 내 석축ㆍ옹벽 등이 위치하는 지하 2층 미만 굴착공사로서 석축ㆍ옹벽 등의 높이와 굴착 깊이의 합이 10미터 이상인 공사의 설계에 관한 사항3) 굴착 깊이의 2배 범위 내(경사지의 경우 수평투영거리) 노후건축물(RC조 등의 경우 30년경과, 조적조 등의 경우 20년 경과된 건축물)이 있거나 높이 2미터 이상 옹벽ㆍ석축이 있는 공사의 설계에 관한 사항4) 그 밖에 토질상태, 지하수위, 굴착계획 등 해당 대지의 현장여건에 따라 허가권자가 굴토 심의가 필요하다고 판단하는 공사의 설계에 관한 사항
아. 영 제6조제1항제6호에 따른 리모델링 활성화 구역 지정에 관한 자문
자. 그 밖의 법령에 따른 심의대상 및 시장이 심의가 필요하다고 인정한 사항(단, 서울특별시 건축위원회 운영기준에 공고한 사항으로 한정)
2. 구 위원회 심의사항
가. 법 제46조제2항에 따른 건축선의 지정에 관한 사항
나. 법 제5조에 따른 건축법령의 적용 완화 여부 및 적용 범위에 관한 사항(허가권자가 구청장인 경우를 말한다)
다. 영 제5조의5제1항제4호 또는 같은 항 제8호에 따른 심의대상건축물(다중이용건축물, 시가지ㆍ특화경관지구 내의 건축물, 분양을 목적으로 하는 건축물을 말한다)로서 제1호다목 및 라목에 해당되지 아니하는 심의사항. 다만, 시가지ㆍ특화경관지구 내의 건축물의 경우 시가지ㆍ특화경관지구 내의 이면도로에 접하는 건축물로서 허가권자가 미관에 영향이 없다고 판단되는 건축물은 제외하며, 분양을 목적으로 하는 건축물의 경우에는 다음과 같은 건축물의 건축을 대상으로 한다.1) 건축물의 연면적 합계 3천제곱미터 이상2) 공동주택 30세대(「주택법 시행령」 제27조제1항제2호가목에 해당하는 경우 50세대) 이상3) 오피스텔 50실 이상
라. 제1항제1호다목이 아닌 건축물 중 제1항제1호사목 1)부터 4)까지에 관한 사항
마. 「건축물 관리법」 제30조 제1항 각 호의 어느하나에 해당하지 않는 해체허가 대상 건축물(다만, 제1항제1호 다목 및 사목에 따른 심의 시 기존 건축물의 해체에 관한 심의를 포함하여 받은 경우는 제외)
바. 영 제6조제1항제6호에 따른 리모델링 활성화 구역 지정에 관한 자문
사. 그 밖의 법령에 따른 심의대상 및 구청장이 심의가 필요하다고 인정한 사항(단, 서울특별시 건축위원회 운영기준에 공고한 사항으로 한정)
② 제1항에 따라 위원회의 심의를 거친 건축물(기존 건축물을 포함한다)로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 건축위원회 심의를 생략할 수 있다. 다만, 당초 위원회가 심의한 지적사항 또는 심의조건의 변경을 수반하는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2011.10.27., 2012.11.1., 2013.5.16., 2016.5.19., 2018.1.4., 2018.7.19.>
1. 영 제5조제2항에 해당하는 경우
2. 건축물의 창호 또는 난간 등의 변경
3. 공개 공지(空地: 공터)ㆍ조경 등 법령에서 확보하도록 한 시설물의 10분의 1 이내로 면적이 증감하는 경우 또는 1미터 미만으로 위치를 변경하는 경우
4. 건축물의 코어 위치를 2미터 미만 변경하거나 주요동선 위치를 10미터 미만으로 변경하는 경우
5. 삭제 <2012.11.1.>
6. 삭제 <2011.10.27.>
7. 삭제 <2011.10.27.>
8. 삭제 <2011.10.27.>
③ 제1항에 따른 건축물을 건축하고자 하는 자는 법 제11조에 따른 건축허가를 신청하기 전에 별지 제2호서식에 따라 위원회에 심의를 신청할 수 있다. 다만, 토지소유자가 아닌 자(「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업의 시행자와 토지등소유자 방식으로서 사업시행계획인가 신청 동의요건을 갖춘 경우를 제외하며, 동의방법은 같은 법 제36조의 규정을 준용한다)가 신청하는 경우에는 토지면적 3분의 2 이상에 해당하는 토지소유자의 동의서를 제출하여야 한다. <개정 2018.7.19., 2021.1.7.>
④ 구청장은 제1항제1호다목 및 라목에 따른 시 위원회 심의대상 건축물에 대하여 심의를 요청하는 경우에는 의견을 첨부하여 제출할 수 있다. <개정 2018.7.19.>
⑤ 제1항부터 제4항까지에서 규정하지 아니한 사항에 대한 위원회의 건축계획 심의에 대하여 필요한 사항은 규칙으로 정한다.
[전문개정 2009.11.11.]

인천광역시 건축 조례
[시행 2025. 11. 12.] [인천광역시조례 제7644호, 2025. 11. 12., 일부개정]
제7조(기능) ① 영 제5조의5제1항에 따른 위원회는 다음 각 호의 어느 하나와 같이 구분하여 심의한다. <개정 2007-07-30, 2009-10-05, 2013-05-21, 2016.2.22., 2019.12.30., 2021.7.16., 2022.12.30.>
1. 시 위원회의 심의사항은 다음과 같다.
가. 조례의 제정·개정에 관한 사항 <개정 2009-10-05>
나. 허가권자가 시장인 건축물 등에 대한 법 제5조에 따른 적용의 완화에 관한 사항 <개정 2009-10-05>
다. 삭제<2017-06-05>
라. 영 제5조의5제1항제8호에 따른 심의 대상건축물은 다중이용 건축물 및 분양을 목적으로 하는 건축물로서 21층 이상 또는 연면적의 합계가 10만 제곱미터 이상인 건축물의 건축에 관한 사항
마. 영 제5조의5제1항제4호에 따른 다중이용 건축물 및 특수구조건축물로서 21층 이상 또는 연면적의 합계가 10만 제곱미터 이상인 건축물의 구조안전에 관한 사항
바. 「건축물의 설비기준 등에 관한 규칙」제11조제2항에 따라 건축위원회의 심의를 받아야 하는 경우로서 21층 이상 또는 연면적의 합계가 10만 제곱미터 이상인 건축물의 건축에 관한 사항
사. 그 밖에 법령에 따른 심의대상 및 시장이 위원회의 자문이 필요 하다고 인정하여 회의에 부치는 사항
2. 구 위원회의 심의사항은 다음과 같다.<개정 2007-07-30>
가. 허가권자가 경제자유구역청장 또는 구청장인 건축물 등에 대한 법 제5조에 따른 적용의 완화에 관한 사항 <개정 2009-10-05>
나. 법 제46조제2항에 따른 건축선의 지정에 관한 사항 <개정 2009-10-05>
다. 삭제<2017-06-05>
라. 제1호라목에 해당하지 아니하는 건축물로서 다음 어느 하나에 해당하는 건축물의 건축에 관한 사항1) 분양하는 부분의 바닥면적의 합계가 5천제곱미터 이상2) 오피스텔로 50실 이상3) 공동주택으로 50세대 이상4) 다중이용건축물
마. 영 제5조의5제1항제4호에 따른 다중이용 건축물 및 특수구조 건축물로서 제1호 마목에 해당하지 않는 건축물의 구조안전에 관한 사항 <개정 2016-02-22>
바. 「건축물의 설비기준 등에 관한 규칙」 제11조제2항에 따라 건축위원회의 심의를 받아야 하는 경우로서 제1호바목에 해당되지 않는 건축물의 건축에 관한 사항<개정 2016-02-22>
사. 그 밖에 다른 법령에서 정한 심의대상 및 구청장이 위원회의 자문이 필요하다고 인정하여 회의에 부치는 사항<개정 2016-02-22>
3. 경제자유구역청 위원회는 제1항제1호와 제2호 사항을 심의할 수 있다.<신설 2007-07-30>
② 제1항에 따라 위원회의 조사·심의·조정 또는 재정(이하 “심의등”이라 한다)을 받은 건축물이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 건축물의 건축·대수선·용도변경, 건축설비 또는 공작물의 축조(이하 “건축물의 건축등”이라 한다)에 관한 위원회의 심의등을 생략할 수 있다. <개정 2013-05-21>
1. 건축물의 규모를 변경하는 것으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 경우
가. 위원회의 심의등의 결과에 위반되지 아니할 것
나. 심의등을 받은 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이 중 어느 하나도 10분의 1을 넘지 아니하는 범위에서 변경할 것
2. 위원회의 심의등의 결과를 반영하기 위하여 건축물의 건축등에 관한 사항을 변경하는 경우
3. 법 제14조에 따른 건축신고 대상의 변경 <신설 2016-02-22>
4. 법 제16조제2항에 따라 사용승인을 신청하는 때에 허가권자에게 일괄하여 신고할 수 있는 사항의 변경 <신설 2016-02-22>

부산광역시 건축 조례
[시행 2025. 12. 31.] [부산광역시조례 제7847호, 2025. 12. 31., 일부개정]
제6조(기능 등) ① 위원회는 다음 각 호와 같이 위원회별로 구분하여 조사·심의·조정 또는 재정한다. <개정 2000. 10. 26., 2002. 11. 28., 2003. 12. 24., 2005. 2. 16., 2006. 12. 27., 2007. 6. 6., 2008. 12. 31., 2010. 3. 3., 2013. 5. 22., 2015. 1. 1., 2016. 11. 2.>
1. 시위원회의 조사·심의·조정 또는 재정사항 <개정 2000. 10. 26., 2002. 11. 28., 2005. 2. 16., 2006. 12. 27., 2007. 6. 6., 2010. 3. 3., 2013. 5. 22., 2015. 1. 1., 2016. 11. 2.>
가. 시장이 발의하는 이 조례의 개정에 관한 사항
나. 영 제5조의5제1항제8호에 따라 다중이용 건축물로서 21층 이상 또는 연면적 10만제곱미터 이상인 건축물과 법 제69조에 따른 특별건축구역 내 건축물의 건축에 관한 사항. 이 경우 인접한 대지에 「초·중등교육법」 제2조에 따른 학교가 있거나 건립예정인 경우에는 일조 등에 관한 사항을 포함한다. <개정 2016. 11. 2.>
다. 삭제 <2013. 5. 22.>
라. 법 제4조의4제1항에 따른 건축물의 건축 등과 관련된 질의민원에 관한 사항<신설 2010. 3. 3, 개정 2015. 1. 1>
마. 대지면적 5만제곱미터 이상인 공동주택 <신설 2013. 5. 22.>
바. 그 밖에 법령 등에서 심의를 받도록 한 사항
2. 구위원회의 심의사항 <개정 2000. 10. 26., 2002. 11. 28., 2003. 12. 24., 2006. 12. 27., 2008. 12. 31., 2010. 3. 3., 2013. 5. 22., 2015. 1. 1., 2016. 11. 2.>
가. 법 제46조제2항에 따른 건축선의 지정에 관한 사항
나. 삭제 <2016. 11. 2.>
다. 영 제5조의5제1항제8호에 따라 다중이용건축물로서 제1호나목에 해당되지 아니하는 건축물의 건축에 관한 사항 <개정 2016. 11. 2.>
라. 삭제 <2022.7.6.>
마. 법 제4조의4제1항에 따른 건축물의 건축 등과 관련된 질의민원에 관한 사항(제1호라목에 해당하는 경우를 제외한다) <신설 2015. 1. 1.>
바. 그 밖에 법령 등에서 심의를 받도록 한 사항
② 「건설기술 진흥법 시행령」 제6조에 따른 중앙건설기술심의위원회 또는 「부산광역시 건설기술심의위원회 조례」에 따른 부산광역시건설기술심의위원회의 심의를 거친 건축물과 제1항에 따른 위원회의 심의를 거친 건축물(기존 건축물을 포함한다)로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 변경사항은 심의를 생략할 수 있다. <개정 2005. 2. 16., 2005. 8. 3., 2006. 12. 27., 2008. 12. 31., 2010. 3. 3., 2012. 2. 22., 2013. 5. 22., 2015. 9. 23., 2022.7.6.>
1. 영 제5조제2항에 해당하는 경우
2. 건축물 각 부분의 위치를 2미터 미만으로 변경하는 경우
3. 삭제 <2006. 12. 27.>
4. 삭제 <2022.7.6.>
③ 제1항에 따른 위원회의 심의대상 건축물을 건축하려는 자는 법 제11조에 따른 건축허가를 신청하기 전에 별지 제2호서식의 건축심의신청서를 허가권자에게 제출하여야 하며, 같은 항 제1호에 따른 시위원회 심의대상 건축심의신청서를 제출받은 구청장등은 관련 부서·기관 협의 및 관계 규정 등을 검토한 후 시위원회에 건축심의를 요청하여야 한다.<신설 2002. 11. 28, 개정 2006. 12. 27, 2008. 12. 31, 2010. 3. 3, 2015. 9. 23>
④ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제30조제3항 단서에 따라 시위원회와 부산광역시도시계획위원회가 공동으로 심의한 사항에 대하여는 시위원회의 심의를 생략하며, 제1항제1호에 따라 시위원회의 심의를 거친 건축물에 대하여는 구위원회의 심의를 생략한다. <신설 2013. 5. 22.>
⑤ 제1항에 따라 건축심의를 받은 자가 심의결과를 통보받은 날부터 2년 이내에 건축허가(사업계획승인)를 신청하지 아니한 경우에는 해당 건축심의에 대한 효력은 상실된다.<신설 2002. 11. 28, 개정 2003. 12. 24, 2006. 12. 27, 2008. 12. 31, 2010. 3. 3>

(출처: 국민신문고)

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