■ 질의
질의1
하나의 건축물(공동주택 및 일반건축물)에서 저층부와 고층부로 단차가 나는 경우 높이와 층수 산정 시 옥탑 부분의 수평투영면적 건축면적의 8분의 1(또는 6분의 1)의 기준에 대한 해석은 어떻게 되는지요?
건축물의 경우 건축법 시행령 제119조제1항 제5호 및 제9호에 따라 높이와 층수 산정 시 저층부와 고층부로 단차가 나는 경우가 있습니다.
일부는 저층이고 일부는 고층이면 높이 및 층수 산정 시 옥탑 부분의 수평투영면적은 건축면적의 8분의 1(또는 6분의 1)의 기준은 저층부와 고층부의 옥탑부분의 수평투영면적의 합계를 기준으로 하는지? 아니면 고층의 옥탑부분의 수평투영면적만 기준으로하는지요?
높이와 층수는 고층부만을 기준으로 해야 의미가 있다는 의견이 있습니다.
왜냐하면 높이는 그 건축물의 최고 높이를 지칭하기 때문에 굳이 저층부의 옥타부분의 수평투영면적은 무의미 하기 때문입니다.
질의2
사업계획승인 대상인 공동주택 중 세대별 전용면적이 85제곱미터 이하타입과 이상인 타입이 같이 섞여 있는 경우에는 높이와 층수 산정 시 옥탑부분의 수평투영면적의 합계는 8분의 1이하인지? 6분의 1이하인지? 아니면 85제곱미터를 기준으로 각 타입별 전층 전용면적 합계 비율로 수평투영면적을 가중평균해야하는지? 아니면 과반이상이 속하는 타입을 적용(이 안이 가장 현실적임)해야하는지?
현재 법의 내용은 하나의 주거동은 하나의 타입인 경우로 한정하여 명시하고 있기 때문에 여러 가지 타입이 섞여 있는 주거동의 경우에 대한국토교통부의 해석이 필요합니다.
질의3
하나의 주거동에서 기준층이 85이하 타입인데 최상층에 팬트하우스처럼 85초과 타입이 1세대 있는 경우에는 높이와 층수 산정 시 과반이 속하는 단위세대 타입을 기준으로 하는지? 아니면 전층 전용면적 합계 비율로 수평투영면적을 가중평균해야하는지? 이 부분도 혼합된 경우에 대한 해석이 필요한 부분입니다.
이제까지 질의회신은 상기 내용에 대한 질의 회신이 없어 질의 드리오니 실무에서 혼선이 없는 합리적인 답변 부탁드립니다.
▣ 회신
ㅇ 건축법 시행령 제119조제1항제5호에 따라 건축물의 옥상에 설치되는 승강기탑ㆍ계단탑ㆍ망루ㆍ장식탑ㆍ옥탑 등으로서 그 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1(「주택법」 제15조제1항에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택 중 세대별 전용면적이 85제곱미터 이하인 경우에는 6분의 1) 이하인 경우로서 그 부분의 높이가 12미터를 넘는 경우에는 그 넘는 부분만 해당 건축물의 높이에 산입하는 것이며, 같은 항 제9호에 따라 승강기탑(옥상 출입용 승강장을 포함), 계단탑, 망루, 장식탑, 옥탑, 그 밖에 이와 비슷한 건축물의 옥상 부분으로서 그 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1(「주택법」 제15조제1항에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택 중 세대별 전용면적이 85제곱미터 이하인 경우에는 6분의 1) 이하인 것과 지하층은 건축물의 층수에 산입하지 아니하고, 층의 구분이 명확하지 아니한 건축물은 그 건축물의 높이 4미터마다 하나의 층으로 보고 그 층수를 산정하며, 건축물이 부분에 따라 그 층수가 다른 경우에는 그 중 가장 많은 층수를 그 건축물의 층수로 보는 것입니다.
ㅇ 이와 관련, 질의의 건축물이 하나의 건축물에 해당하는 경우라면 건축물의 최상층 옥상에 설치되는 승강기탑ㆍ계단탑ㆍ망루ㆍ장식탑ㆍ옥탑 등으로서 그 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1(「주택법」 제15조제1항에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택 중 세대별 전용면적이 85제곱미터 이하인 경우에는 6분의 1) 초과하는 경우 건축물의 높이 및 층수에 산입하여야 할 것으로 사료되며,
ㅇ 상기 규정에서 건축물의 높이 및 층수를 산정하기 위한 사업계획승인 대상인 공동주택 중 세대별 전용면적이 85제곱미터 이하인 경우는 각 세대별 전용면적이 85제곱미터 이하인 경우로 봄이 타당할 것으로 사료되나, 개별 건축물의 높이 및 층수산정은 해당 건축물의 구조, 이용형태 등 현지현황과 관계법령을 종합적으로 검토하여 당해 허가권자의 사실판단이 필요한 사항임을 알려드리니, 보다 구체적인 사항은 관련 자료를 구비하시어 해당지역 시장, 군수, 구청장 등 허가권자에게 문의하여 주시기 바랍니다.
◎ 관계 법령
건축법시행령
제119조 제1항제5호
- 건축물의 높이: 지표면으로부터 그 건축물의 상단까지의 높이[건축물의 1층 전체에 필로티(건축물을 사용하기 위한 경비실, 계단실, 승강기실, 그 밖에 이와 비슷한 것을 포함한다)가 설치되어 있는 경우에는 법 제60조 및 법 제61조제2항을 적용할 때 필로티의 층고를 제외한 높이]로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목에서 정하는 바에 따른다.
가. 법 제60조에 따른 건축물의 높이는 전면도로의 중심선으로부터의 높이로 산정한다. 다만, 전면도로가 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그에 따라 산정한다.
1) 건축물의 대지에 접하는 전면도로의 노면에 고저차가 있는 경우에는 그 건축물이 접하는 범위의 전면도로부분의 수평거리에 따라 가중평균한 높이의 수평면을 전면도로면으로 본다.
2) 건축물의 대지의 지표면이 전면도로보다 높은 경우에는 그 고저차의 2분의 1의 높이만큼 올라온 위치에 그 전면도로의 면이 있는 것으로 본다.
나. 법 제61조에 따른 건축물 높이를 산정할 때 건축물 대지의 지표면과 인접 대지의 지표면 간에 고저차가 있는 경우에는 그 지표면의 평균 수평면을 지표면으로 본다. 다만, 법 제61조제2항에 따른 높이를 산정할 때 해당 대지가 인접 대지의 높이보다 낮은 경우에는 해당 대지의 지표면을 지표면으로 보고, 공동주택을 다른 용도와 복합하여 건축하는 경우에는 공동주택의 가장 낮은 부분을 그 건축물의 지표면으로 본다.
다. 건축물의 옥상에 설치되는 승강기탑ㆍ계단탑ㆍ망루ㆍ장식탑ㆍ옥탑 등으로서 그 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1(「주택법」 제15조제1항에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택 중 세대별 전용면적이 85제곱미터 이하인 경우에는 6분의 1) 이하인 경우로서 그 부분의 높이가 12미터를 넘는 경우에는 그 넘는 부분만 해당 건축물의 높이에 산입한다. - 층수: 승강기탑(옥상 출입용 승강장을 포함한다), 계단탑, 망루, 장식탑, 옥탑, 그 밖에 이와 비슷한 건축물의 옥상 부분으로서 그 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1(「주택법」 제15조제1항에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택 중 세대별 전용면적이 85제곱미터 이하인 경우에는 6분의 1) 이하인 것과 지하층은 건축물의 층수에 산입하지 아니하고, 층의 구분이 명확하지 아니한 건축물은 그 건축물의 높이 4미터마다 하나의 층으로 보고 그 층수를 산정하며, 건축물이 부분에 따라 그 층수가 다른 경우에는 그 중 가장 많은 층수를 그 건축물의 층수로 본다.
