법이 2021년 10월8일 시행되어 질의드립니다.
■ 질의1
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제78조제7항의 “대통령령으로 정하고 있는 해당 용도지역별 용적률 최대한도의 120퍼센트 이하”라 함은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제85조제1항제8호의 일반상업지역인 경우 최대한도인 1천300퍼센트를 가리키는지요?
만약 1천300퍼센트를 가리킨다면 해당 용도지역별 용적률 최대한도의 120퍼센트 이하이므로 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 건축법 및 건축물의 에너지절약설계기준 등 각 법에서 정하고 있는 용적률을 중복적용하여 1560퍼센트이하로 적용하면 된다는 의미인지요?
해석이 어려운 부분은 바로 제85조제1항본문으로 조례가 정하는 비율을 초과할 수 없다 라고 조례로 위임을 했기 때문에 조례에서 정한 용적률이 “대통령령으로 정하고 있는 해당 용도지역별 용적률 최대한도”가 아닌가 하는 의문이 들기 때문입니다. 대통령령으로 정하고 있는 해당 용도지역별 용적률 최대한도의 120퍼센트 이하는 각 지방자치단체 조례에서 정하는 비율이 맞는지요?
예를들면 서울특별시의 경우 일반상업지역의 용적률은 서울특별시 도시계획조례 제55조제1항제8호에 따라 800퍼센트입니다.
이때, 공개공지완화, 기반시설제공완화, 건축물의 에너지절약설계기준 별표9에 따른 용적률 완화를 적용하여 용적률을 중복적용할 경우 800퍼센트의 120퍼센트인 960퍼센트까지 가능하다는 것인지?
아니면 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제85조제1항제8호의 일반상업지역인 경우 최대한도인 1천300퍼센트의 120퍼센트인 1560퍼센트까지 가능하다는 의미인지? 법리상 1560퍼센트로 해석이 되는데 맞는지요?
실무에서는 시행령 제85조 본문에서 조례로 위임한 문구가 있어 사람에 따라 도시계획조례에서 정한 용적률의 120퍼센트를 넘길 수 없다는 의견이 있어 조금 헷갈리는 문구라 질의드립니다.
■ 질의2
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제78조제7항 단서의 후단의 건축위원회와 도시계획위원회의 공동 심의를 거쳐야 하는 경우는 어떤 경우인지요?
대통령령으로 정하고 있는 해당 용도지역별 용적률 최대한도는 이해를 돕기 위해서 예를 들어 설명한 질의1에서 시행령 제85조제1항제8호의 일반상업지역의 경우 최대한도인 1300퍼센트의 120퍼센트인 1560퍼센트를 초과하는 경우를 의미하는지요?
아니면 해당 지방자치단체의 도시계획조례에서 정한 각 지역별 용적률의 120퍼센트를 초과하는 경우를 의미하는지요? 역시 조례가 정하는 비율을 초과할 수 없다라고 하여 사람에 따라 조례에서 정한 용적률을 용도지역 용적률 최대한도로 해석하는 사람이 있어 질의드립니다.
2021년 10월 8일부터 시행되는 법78조에는 조례에 대한 언급은 없지만 법리상 따라가면 시행령 제85조에서 용적률은 조례에서 정하도록 되어 있어 현재 이 부분에 대한 해석이 서로 헷갈려서 질의드립니다.
■ 질의3
만약 대통령령으로 정하고 있는 해당 용도지역별 용적률 최대한도의 120퍼센트 이하를 초과할 수 없다고 하면 법제처의 법해석(건축법에 따른 용적률의 특례 및 다른 법령에 따른 용적률의 특례를 중첩적으로 적용할 수 있는지 여부. 법제처 21-01444, 2021.5.4) 에서 중첩적용 불가 해석은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제78조와는 다른 해석인건가요?(첨부 파일 참조)
■ 질의4
부칙 제2조는 인허가 신청한 경우도 소급적용하는 내용인데 맞는지요?
■ 질의5
부칙 제2조에는 심의가 빠져있던데 심의도 포함인지요? 법리상 국민들에게 손해가 없는 내용이고 소급적용 되기 때문에 당연히 심의도 포함되는 것으로 해석이 되기 때문입니다.
▣ 회신
(질의1,2,3,4) 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “국토계획법”이라 함) 제78조제7항에서는 이 법 및 「건축법」 등 다른 법률에 따른 용적률의 완화에 관한 규정은 이 법 및 다른 법률에도 불구하고 다음 각 호의 구분에 따른 범위에서 중첩하여 적용할 수 있다. 다만, 용적률 완화 규정을 중첩 적용하여 완화되는 용적률이 제1항 및 제2항에 따라 대통령령으로 정하고 있는 해당 용도지역별 용적률 최대한도를 초과하는 경우에는 관할 시·도지사, 시장·군수 또는 구청장이 제30조제3항 단서 또는 같은 조 제7항에 따른 건축위원회와 도시계획위원회의 공동 심의를 거쳐 기반시설의 설치 및 그에 필요한 용지의 확보가 충분하다고 인정하는 경우에 한정한다고 규정하면서
- 지구단위계획구역: 제52조제3항에 따라 지구단위계획으로 정하는 범위
- 지구단위계획구역 외의 지역: 제1항 및 제2항에 따라 대통령령으로 정하고 있는 해당 용도지역별 용적률 최대한도의 120퍼센트 이하 국토계획법 부칙(법률 제18473호, 2021.10.8.) 제2조에서는 제78조제7항의 개정규정은 이 법 시행 당시 「건축법」 제11조에 따라 건축허가를 신청하거나 같은 법 제14조에 따라 건축신고를 한 경우(다른 법률에 따라 「건축법」 제11조에 따른 건축허가 또는
같은 법 제14조에 따른 건축신고가 의제되는 허가ㆍ결정ㆍ인가ㆍ협의ㆍ승인 등을 신청한 경우를 포함한다)에도 적용한다고 규정하고 있습니다.
위 규정에서는 “대통령령으로 정하고 있는 해당 용도지역별 용적률 최대한도의 120퍼센트 이하”라고 규정하고 있어 국토계획법 시행령에서 정한 최대한도로 보아야 할 것이며, “건축위원회와 도시계획위원회의 공동 심의를 거쳐 기반시설의 설치 및 그에 필요한 용지의 확보가 충분하다고 인정하는 경우”란 국토계획법 시행령에서 정한 최대한도 이상으로 완화하는 경우 도시건축공동위원회 심의를 거쳐야 한다는 규정입니다.
또한, 국토계획법 부칙(법률 제18473호, 2021.10.8.) 제2조에 따라 건축허가를 신청하거나 건축신고를 한 경우에 적용이 가능할 것이니 보다 구체적인 사항은 해당 지자체의 안내를 받으시기 바랍니다.
◎ 관련법규
국토의 계획 및 이용에 관한 법률
제78조(용도지역에서의 용적률)
⑦ 이 법 및 「건축법」 등 다른 법률에 따른 용적률의 완화에 관한 규정은 이 법 및 다른 법률에도 불구하고 다음 각 호의 구분에 따른 범위에서 중첩하여 적용할 수 있다.
다만, 용적률 완화 규정을 중첩 적용하여 완화되는 용적률이 제1항 및 제2항에 따라 대통령령으로 정하고 있는 해당 용도지역별 용적률 최대한도를 초과하는 경우에는
관할 시ㆍ도지사, 시장ㆍ군수 또는 구청장이 제30조제3항 단서 또는 같은 조 제7항에 따른 건축위원회와 도시계획위원회의 공동 심의를 거쳐 기반시설의 설치 및 그에 필요한 용지의 확보가 충분하다고 인정하는 경우에 한정한다. <신설 2021. 10. 8.>
- 지구단위계획구역: 제52조제3항에 따라 지구단위계획으로 정하는 범위
- 지구단위계획구역 외의 지역: 제1항 및 제2항에 따라 대통령령으로 정하고 있는 해당 용도지역별 용적률 최대한도의 120퍼센트 이하
[전문개정 2009. 2. 6.]
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령
제85조(용도지역 안에서의 용적률) ①법 제78조제1항 및 제2항에 따른 용적률은 다음 각 호의 범위에서 관할구역의 면적, 인구규모 및 용도지역의 특성 등을 고려하여 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 도시ㆍ군계획조례가 정하는 비율을 초과할 수 없다. <개정 2012. 4. 10., 2019. 8. 6., 2021. 1. 5.>
- 제1종전용주거지역 : 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하
- 제2종전용주거지역 : 50퍼센트 이상 150퍼센트 이하
- 제1종일반주거지역 : 100퍼센트 이상 200퍼센트 이하
- 제2종일반주거지역 : 100퍼센트 이상 250퍼센트 이하
- 제3종일반주거지역 : 100퍼센트 이상 300퍼센트 이하
- 준주거지역 : 200퍼센트 이상 500퍼센트 이하
- 중심상업지역 : 200퍼센트 이상 1천500퍼센트 이하
- 일반상업지역 : 200퍼센트 이상 1천300퍼센트 이하
부칙
제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다.
제2조(용적률의 완화에 관한 특례 규정의 중첩 적용에 관한 적용례) 제78조제7항의 개정규정은 이 법 시행 당시 「건축법」 제11조에 따라 건축허가를 신청하거나 같은 법 제14조에 따라 건축신고를 한 경우(다른 법률에 따라 「건축법」 제11조에 따른 건축허가 또는 같은 법 제14조에 따른 건축신고가 의제되는 허가ㆍ결정ㆍ인가ㆍ협의ㆍ승인 등을 신청한 경우를 포함한다)에도 적용한다.
