설명
■ 질의
1. 공동주택(아파트)의 사업승인을 준비하는과정에서 대지 확정측량을 함.
2. 대지확정측량 결과 토지대장상의 면적인 1,803.00m2에서 1,774.9m2로 약 2%감소함
3. 대지면적이 감소하였으나 건폐율/ 용적률은 [건축법 시행규칙 제20조 별표5]의 허용오차 안에 있음으로 건축법상 문제없음
4. 이러한 상황에서 공동주택(아파트) 사업승인을 신청할려고 할때 사업승인 이전에 사업계획변경승인(설계변경) 절차를 거쳐야 하는지?
* 위 사항을 제외한 기타 변경사항 일체 없을 경우
* [국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제52조(개발행위허가의 경미한 변경)]에서 제2항 및 제4항을 보면 제2항- 부지면적 또는 건축물 연면적을 5% 범위안에 축소하는경우 /[공간정보의 구축 및 관리등에 관한 법률] 26조제 2항 및 [건축법] 제26조 에 따라 허용되는 오차를 반영하기 위한 변경의 경우 개발행위허가에 대해서도 경미한 변경사항으로 부지의 5%이하의 축소는 설계변경이 필요 없음이 명시되어 있음
▣ 회신
ㅇ 주택법 시행규칙 제13조제3항에 따르면 사업계획승인권자는 사업주체가 입주자 모집공고를 한 후에는 대지지분의 변경에 해당하는 사업계획의 변경을 승인해서는 아니 되나, 다만, 사업주체가 미리 입주예정자에게 사업계획의 변경에 관한 사항을 통보하여 입주예정자 80퍼센트 이상의 동의를 받은 경우에는 예외로 하고 있으며,
ㅇ 대지지분이 2% 이내로 증가되는 경우에는 입주예정자의 동의를 받을 필요는 없더라도, —– 이하 생략
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◎ 관계 법령
주택법 시행규칙
[시행 2019. 2. 25.] [국토교통부령 제596호, 2019. 2. 25., 타법개정]
제13조(사업계획의 변경승인신청 등)
③ 사업계획승인권자는 사업주체가 입주자 모집공고(법 제5조제2항 및 제3항에 따른 사업주체가 주택을 건설하는 경우에는 법 제15조제1항 또는 제3항에 따른 사업계획승인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)를 한 후에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업계획의 변경을 승인해서는 아니 된다. 다만, 사업주체가 미리 입주예정자(법 제15조제3항에 따라 주택단지를 공구별로 건설ㆍ공급하여 기존 공구에 입주자가 있는 경우 제2호에 대해서는 그 입주자를 포함한다. 이하 이 항 및 제4항에서 같다)에게 사업계획의 변경에 관한 사항을 통보하여 입주예정자 80퍼센트 이상의 동의를 받은 경우에는 예외로 한다. 개정 2018. 9. 14.
1. 주택(공급계약이 체결된 주택만 해당한다)의 공급가격에 변경을 초래하는 사업비의 증액
2. 호당 또는 세대당 주택공급면적(바닥면적에 산입되는 면적으로서 사업주체가 공급하는 주택의 면적을 말한다. 이하 같다) 및 대지지분의 변경. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
가. 호당 또는 세대당 공용면적(제2조제2호가목에 따른 공용면적을 말한다) 또는 대지지분의 2퍼센트 이내의 증감. 이 경우 대지지분의 감소는 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제2조제4호의2에 따른 지적확정측량에 따라 대지지분의 감소가 부득이하다고 사업계획승인권자가 인정하는 경우로서 사업주체가 입주예정자에게 대지지분의 감소 내용과 사유를 통보한 경우로 한정한다.
나. 입주예정자가 없는 동 단위 공동주택의 세대당 주택공급면적의 변경
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 ( 약칭: 국토계획법 시행령 )
[시행 2018. 12. 18.] [대통령령 제29395호, 2018. 12. 18., 타법개정]
제52조(개발행위허가의 경미한 변경) ①법 제56조제2항 단서에서 “대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 개정 2012. 4. 10., 2015. 6. 1., 2015. 7. 6.
1. 사업기간을 단축하는 경우
2. 부지면적 또는 건축물 연면적을 5퍼센트 범위안에서 축소하는 경우
3. 관계 법령의 개정 또는 도시ㆍ군관리계획의 변경에 따라 허가받은 사항을 불가피하게 변경하는 경우
4. 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제26조제2항 및 「건축법」 제26조에 따라 허용되는 오차를 반영하기 위한 변경
5. 「건축법 시행령」 제12조제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 변경인 경우
②개발행위허가를 받은 자는 제1항 각호의 1에 해당하는 경미한 사항을 변경한 때에는 지체없이 그 사실을 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수에게 통지하여야 한다. 개정 2012. 4. 10.
공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 ( 약칭: 공간정보관리법 )
[시행 2018. 12. 13.] [법률 제15719호, 2018. 8. 14., 타법개정]
제26조(토지의 이동에 따른 면적 등의 결정방법) ① 합병에 따른 경계ㆍ좌표 또는 면적은 따로 지적측량을 하지 아니하고 다음 각 호의 구분에 따라 결정한다.
1. 합병 후 필지의 경계 또는 좌표: 합병 전 각 필지의 경계 또는 좌표 중 합병으로 필요 없게 된 부분을 말소하여 결정
2. 합병 후 필지의 면적: 합병 전 각 필지의 면적을 합산하여 결정
② 등록전환이나 분할에 따른 면적을 정할 때 오차가 발생하는 경우 그 오차의 허용 범위 및 처리방법 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
[제목개정 2013. 7. 17.]
제19조(등록전환이나 분할에 따른 면적 오차의 허용범위 및 배분 등) ① 법 제26조제2항에 따른 등록전환이나 분할을 위하여 면적을 정할 때에 발생하는 오차의 허용범위 및 처리방법은 다음 각 호와 같다.
1. 등록전환을 하는 경우
가. 임야대장의 면적과 등록전환될 면적의 오차 허용범위는 다음의 계산식에 따른다. 이 경우 오차의 허용범위를 계산할 때 축척이 3천분의 1인 지역의 축척분모는 6천으로 한다.
A=0.026 x 0.026 M루트F
(A는 오차 허용면적, M은 임야도 축척분모, F는 등록전환될 면적)
나. 임야대장의 면적과 등록전환될 면적의 차이가 가목의 계산식에 따른 허용범위 이내인 경우에는 등록전환될 면적을 등록전환 면적으로 결정하고, 허용범위를 초과하는 경우에는 임야대장의 면적 또는 임야도의 경계를 지적소관청이 직권으로 정정하여야 한다.
2. 토지를 분할하는 경우
가. 분할 후의 각 필지의 면적의 합계와 분할 전 면적과의 오차의 허용범위는 제1호가목의 계산식에 따른다. 이 경우 A는 오차 허용면적, M은 축척분모, F는 원면적으로 하되, 축척이 3천분의 1인 지역의 축척분모는 6천으로 한다.
나. 분할 전후 면적의 차이가 가목의 계산식에 따른 허용범위 이내인 경우에는 그 오차를 분할 후의 각 필지의 면적에 따라 나누고, 허용범위를 초과하는 경우에는 지적공부(地籍公簿)상의 면적 또는 경계를 정정하여야 한다.
다. 분할 전후 면적의 차이를 배분한 산출면적은 다음의 계산식에 따라 필요한 자리까지 계산하고, 결정면적은 원면적과 일치하도록 산출면적의 구하려는 끝자리의 다음 숫자가 큰 것부터 순차로 올려서 정하되, 구하려는 끝자리의 다음 숫자가 서로 같을 때에는 산출면적이 큰 것을 올려서 정한다.
r=F/Axa
(r은 각 필지의 산출면적, F는 원면적, A는 측정면적 합계 또는 보정면적 합계, a는 각 필지의 측정면적 또는 보정면적)
② 경계점좌표등록부가 있는 지역의 토지분할을 위하여 면적을 정할 때에는 제1항제2호나목에도 불구하고 다음 각 호의 기준에 따른다.
1. 분할 후 각 필지의 면적합계가 분할 전 면적보다 많은 경우에는 구하려는 끝자리의 다음 숫자가 작은 것부터 순차적으로 버려서 정하되, 분할 전 면적에 증감이 없도록 할 것
2. 분할 후 각 필지의 면적합계가 분할 전 면적보다 적은 경우에는 구하려는 끝자리의 다음 숫자가 큰 것부터 순차적으로 올려서 정하되, 분할 전 면적에 증감이 없도록 할 것
건축법
[시행 2019. 1. 19.] [법률 제15992호, 2018. 12. 18., 일부개정]
제26조(허용 오차) 대지의 측량(「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따른 지적측량은 제외한다)이나 건축물의 건축 과정에서 부득이하게 발생하는 오차는 이 법을 적용할 때 국토교통부령으로 정하는 범위에서 허용한다. 개정 2009. 6. 9., 2013. 3. 23., 2014. 6. 3.
건축법 시행규칙
[시행 2019. 2. 25.] [국토교통부령 제596호, 2019. 2. 25., 타법개정]
제20조(허용오차) 법 제26조에 따른 허용오차의 범위는 별표 5와 같다. 개정 2008. 12. 11.
[별표 5] 개정 2010.8.5
건축허용오차(제20조관련)
1. 대지관련 건축기준의 허용오차
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