오피스텔의 발코니 폭이 2미터인 경우 1.5미터 초과부분의 전용면적 산입여부_2024.03.04

설명

■ 질의
질의 1
2024년 2월 23일부터 오피스텔에 발코니 설치가 가능해진 이후 오피스텔의 발코니 폭이 2미터인 경우 1.5미터 초과부분은 발코니 전용면적 산입되는지요?

질의 2
발코니 바닥면적 산정은 발코니 외벽 끝선에서 거실(침실, 주방 및 식당 등 포함)쪽으로 1.5미터를 이격하여 산정하는지요?
아니면 분합문(발코니 창호)이 설치되는 발코니 경계벽에서 1.5미터를 건축물의 외기측으로 이격하여 계산하는지요?
법에는 “외벽의 중심선으로부터 노대등의 끝부분까지의 면적”으로 되어 있어 질의드립니다.
이렇게 되면 1.5미터를 초과하는 발코니 바닥면적 산출 시 외기측에 전용면적이 발생하기 때문입니다.

▣ 회신
ㅇ 오피스텔 건축기준 제2조제1호에 따라 각 사무구획별 노대(발코니)를 설치하지 아니할 것으로 규정하고 있었으나, 1∼2인 가구 증가에 따라 소형 주택에 대한 규제 개선 등 쾌적한 주거여건을 갖춘 주거용 오피스텔 공급을 촉진하고자 발코니 설치 허용이 가능하도록 개정되었으며,<개정, 2024. 2. 23.>
ㅇ 한편, 건축법 시행령 제2조제14호에 따라 “발코니”란 건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간으로서 전망이나 휴식 등의 목적으로 건축물 외벽에 접하여 부가적(附加的)으로 설치되는 공간을 말하며, 이 경우 주택에 설치되는 발코니로서 국토교통부장관이 정하는 기준에 적합한 발코니는 필요에 따라 거실ㆍ침실ㆍ창고 등의 용도로 사용할 수 있다. 라고 규정하고 있습니다.
ㅇ 또한, 건축법 시행령 제119조제1항제3호에 따라 바닥면적은 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목에서 정하는 바에 따른다고 규정되어 있습니다.
나. 건축물의 노대 등의 바닥은 난간 등의 설치 여부에 관계없이 노대 등의 면적(외벽의 중심선으로부터 노대 등의 끝부분까지의 면적을 말한다)에서 노대 등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값을 뺀 면적을 바닥면적에 산입한다.
ㅇ 이에 따라, 오피스텔 건축기준 개정에 따른 노대(발코니)를 설치할 경우, 바닥면적 산정 기준에 부합해야 할 것이며, 바닥면적 산정 시 기준점은 노대(발코니) 끝부분이 아닌 외벽의 중심선을 기준으로 산정하여야 할 것으로 사료됩니다.
ㅇ 또한, 「건축물 면적, 높이 등 세부 산정기준」(국토교통부고시 제2021-1422호, 2021.12.30.)에서 노대(발코니) 형태에 따른 건축물 면적 산정 기준을 규정하고 있음을 알려드리니,
ㅇ 질의의 경우 오피스텔 발코니 면적 산정에 대한 보다 구체적인 사항은 해당 건축물의 구조, 이용형태 등 현지현황을 바탕으로 해당지역 허가권자의 사실판단이 필요한 사항인 바, 관련 자료를 구비하시어 해당지역 허가권자에게 문의하여 주시기 바랍니다.

◎ 관계 법령
건축법 시행령
[시행 2024. 2. 17.] [대통령령 제34223호, 2024. 2. 13., 일부개정]
제119조(면적 등의 산정방법) ① 법 제84조에 따라 건축물의 면적ㆍ높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다. <개정 2009. 6. 30., 2009. 7. 16., 2010. 2. 18., 2011. 4. 4., 2011. 6. 29., 2011. 12. 8., 2011. 12. 30., 2012. 4. 10., 2012. 12. 12., 2013. 3. 23., 2013. 11. 20., 2014. 11. 28., 2015. 4. 24., 2016. 1. 19., 2016. 7. 19., 2016. 8. 11., 2017. 5. 2., 2017. 6. 27., 2018. 9. 4., 2019. 10. 22., 2020. 10. 8., 2021. 1. 8., 2021. 5. 4., 2021. 11. 2., 2023. 9. 12.>
3. 바닥면적: 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목에서 정하는 바에 따른다.
나. 건축물의 노대등의 바닥은 난간 등의 설치 여부에 관계없이 노대등의 면적(외벽의 중심선으로부터 노대등의 끝부분까지의 면적을 말한다)에서 노대등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값을 뺀 면적을 바닥면적에 산입한다.

오피스텔 건축기준
[시행 2024. 2. 23.] [국토교통부고시 제2024-104호, 2024. 2. 23., 일부개정]
제2조(오피스텔의 건축기준) 오피스텔은 다음 각호의 기준에 적합한 구조이어야 한다.
1. 삭제 <2024.2.23.>

(출처: 국민신문고)

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