설명
■ 질의
오피스텔 건축기준 제2조제4호는 주택법 시행규칙 제2조제2호와 내용이 동일하므로 “외벽의 내부선”은 주택의 설계도서 작성 기준 제14조에 따른 습식공법으로 건설하는 철근콘크리트 벽식 공동주택의 설계에 적용하는 안목치수 설계방법을 적용할 수 있는지요? 법에서 규정한 내용이 없어 질의드립니다.
주거용오피스텔의 경우 분양 시 전용면적과 벽체공용면적과 공급면적과 주차장 부분의 면적을 포함한 그 밖의 공용면적으로 구분하여 계약을 하기 때문에 공동주택과 동일하게 건축인허가 및 분양 행정업무를 진행하고 있습니다.
따라서 실제 실무에서는 오피스텔의 설계도서는 공동주택의 설계방법인 주택의 설계도서 작성기준 제14조에 따라 설계를 하고 있기 때문에 법에서 규정한 내용이 없더라도 이 규정을 적용해도 될 것으로 사료되어 질의 드립니다.
만약, 전용면적을 건축법상 외벽 내축의 마감면으로 산정을 하게 되면 재료의 제작오차, 시공 시 시공오차로 인해 현장에서는 오차에 따른 민원이 발생할 수 밖에 없습니다.
따라서 오피스텔에 주택의 설계도서 작성기준 제14조에 따른 안목치수 설계방법을 적용함이 타당하다고 사료되어 질의드립니다.
▣ 회신
ㅇ 「건축법」 시행령 제2조제14목에서는 “발코니”란 건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간으로서 전망이나 휴식 등의 목적으로 건축물 외벽에 접하여 부가적(附加的)으로 설치되는 공간을 말한다. 이 경우 주택에 설치되는 발코니로서 ‘발코니 등의 구조변경절차 및 설치기준(국토교통부 고시)’이 정하는 기준에 적합한 발코니는 필요에 따라 거실ㆍ침실ㆍ창고 등의 용도로 사용할 수 있도록 하고 있으며,
– 같은 시행령 [별표1] 제14호 나목에서는 업무시설에 오피스텔(업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 —– 이하 생략
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◎ 관계 법령
오피스텔 건축기준
[시행 2024. 12. 30.] [국토교통부고시 제2024-1066호, 2024. 12. 30., 일부개정]
제2조(오피스텔의 건축기준) ① 오피스텔은 다음 각 호의 기준에 적합한 구조이어야 한다.
1. 삭제 <2024.2.23.>
2. 다른 용도와 복합으로 건축하는 경우(지상층 연면적 3천제곱미터 이하인 건축물은 제외한다)에는 오피스텔의 전용출입구를 별도로 설치할 것. 다만, 단독주택 및 공동주택을 복합으로 건축하는 경우에는 건축주가 주거기능 등을 고려하여 전용출입구를 설치하지 아니할 수 있다.
3. 삭제 <<2024.12.30.>
4. 전용면적의 산정방법은 건축물의 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적으로 하고, 2세대 이상이 공동으로 사용하는 부분으로서 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 공용면적을 제외하며, 바닥면적에서 전용면적을 제외하고 남는 외벽면적은 공용면적에 가산한다.
가. 복도ㆍ계단ㆍ현관 등 오피스텔의 지상층에 있는 공용면적
나. 가목의 공용면적을 제외한 지하층ㆍ관리사무소 등 그 밖의 공용면적
5. 오피스텔 거주자의 생활을 지원하는 시설로서 경로당, 어린이집은 오피스텔에 부수시설로 설치할 수 있다.
② 2024년 10월 16일 이전에 최초 건축허가를 신청(건축허가를 신청하기 위하여 「건축법」제4조에 따른 건축위원회에 심의를 신청한 경우를 포함한다)한 생활숙박시설을 「건축법」제16조제1항에 따라 오피스텔로 용도변경을 하기 위해 허가ㆍ신고사항을 변경하거나 같은 법 제19조제2항에 따라 오피스텔로 용도변경하는 경우에는 제1항제2호 및 제4호를 적용하지 아니할 수 있다. 이 경우,「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」제7조에 따른 건축물대장의 그 밖의 기재사항란에 이 사실을 표기해야 한다.<2024.12.30.>
주택법 시행규칙
[시행 2026. 6. 23.] [국토교통부령 제1598호, 2026. 6. 23., 일부개정]
제2조(주거전용면적의 산정방법) 「주택법」(이하 “법”이라 한다) 제2조제6호 후단에 따른 주거전용면적(주거의 용도로만 쓰이는 면적을 말한다. 이하 같다)의 산정방법은 다음 각 호의 기준에 따른다. <개정 2018. 4. 2.>
1. 단독주택의 경우: 그 바닥면적(「건축법 시행령」 제119조제1항제3호에 따른 바닥면적을 말한다. 이하 같다)에서 지하실(거실로 사용되는 면적은 제외한다), 본 건축물과 분리된 창고ㆍ차고 및 화장실의 면적을 제외한 면적. 다만, 그 주택이 「건축법 시행령」 별표 1 제1호다목의 다가구주택에 해당하는 경우 그 바닥면적에서 본 건축물의 지상층에 있는 부분으로서 복도, 계단, 현관 등 2세대 이상이 공동으로 사용하는 부분의 면적도 제외한다.
2. 공동주택의 경우: 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적. 다만, 2세대 이상이 공동으로 사용하는 부분으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 공용면적은 제외하며, 이 경우 바닥면적에서 주거전용면적을 제외하고 남는 외벽면적은 공용면적에 가산한다.
가. 복도, 계단, 현관 등 공동주택의 지상층에 있는 공용면적
나. 가목의 공용면적을 제외한 지하층, 관리사무소 등 그 밖의 공용면적
주택의 설계도서 작성기준
[시행 2025. 6. 30.] [국토교통부고시 제2025-370호, 2025. 6. 30., 일부개정]
제3조(용어의 정의) 이 기준에 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
16. “면잡기”라 함은 준거체계에서 주요 부위의 개념적 위치를 결정하는 것을 말하는 것으로 다음 각목의 면잡기로 구분된다.
가. “안목기준면잡기”라 함은 건축구성재로 구획되는 건축공간을 모듈치수로 확보하기 위한 기준면을 말한다.
나. “중심기준면잡기”라 함은 공간을 구성하는 건축구성재의 중심간 거리를 모듈치수로 확보하기 위한 기준면을 말한다.
제13조(적용범위) 이 장의 규정은 습식공법으로 건설하는 철근콘크리트조 벽식 공동주택(이하 “벽식 공동주택”이라 한다)의 설계에 대하여 적용한다.
제14조(설계방법) ① 벽식 공동주택의 설계도면은 안목치수 설계방법을 적용하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 발코니ㆍ복도ㆍ계단 등 제15조제2항각호의 규정에 해당하는 경우에는 중심선치수 설계방법을 적용할 수 있다.
② 제1항의 규정에 의한 설계도면의 격자체계는 불연속 복선격자를 적용하는 것을 원칙으로 한다.
③ 공동주택 세대 내부의 주요간수에 따른 안목치수 확보방법은 별표 3의 예시와 같다.
④ 안목치수 설계시 설계도면의 도면표기는 별표 4에서 정하는 기호를 사용하여야 한다, 다만, 이에 규정되지 아니한 기호는 중심선치수 설계시에 사용하는 기호를 사용할 수 있다.
⑤ 제4항의 규정에 의한 도면표기방법의 세부작성은 별표 5의 예시와 같다.
(출처: 국민신문고)
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