서울특별시고시 제2025-248호에 따라 상업지역 • 준주거지역 건축물의 비주거_2026.10.10

설명

■ 질의
질의 1
서울특별시고시 제2025-248호에 따라 상업지역 • 준주거지역 건축물의 비주거용도 비율 적용 기준 결정 변경에 따라 건축물의 비주거 용적률 비율 기준(용적률의 10%)은 향후 사회 및 상업 구조 변화로 인한 상업공간 필요면적 급감에 대응을 위해 당해 지구단위계획 상 별도 규정에 도 불구하고 미적용할 수 있다고 규정하면서 도시계획조례에 따른 비주거 비율은 해당 규정에 따른다고 고시했는데
그렇다면 서울특별시고시 제2025-248호에 따라 서울특별시 지구단위계획구역 중 상업지역·준주거지역을 포함하는 양재지구중심 지구단위계획구역 등 178개 구역 외의 지역에서는 서울특별시 도시계획 조례 별표 16 상업지역 안에서 주거복합건물의 용도 비율 및 용적률의 “상업지역 안에서 주거복합건물 건축 시 주거용 외의 용도로 사용되는 부분의 면적(부대시설의 면적을 포함한다)은 전체 연면적의 10퍼센트(의무 비율) 이상”은 준수해야하는지요?

질의 2
서울특별시고시 제2025-248호에 따라 서울특별시 지구단위계획구역 중 상업지역·준주거지역을 포함하는 양재지구중심 지구단위계획구역 등 178개 구역의 상업지역 • 준주거지역 건축물의 비주거용도 비율 적용 기준 결정 변경에 따라 건축물의 비주거 용적률 비율 기준(용적률의 10%)은 향후 사회 및 상업 구조 변화로 인한 상업공간 필요면적 급감에 대응을 위해 당해 지구단위계획 상 별도 규정에 도 불구하고 미적용할 수 있다고 규정한 것인지요?

질의 3
서울특별시고시 제2025-248호에서 규정한 건축물의 비주거 용적률 비율 기준(용적률의 10%)와 서울특별시 도시계획 조례 별표 16 상업지역 안에서 주거복합건물의 용도 비율 및 용적률 제1호의 전체 연면적의 10퍼센트(의무 비율)과의 차이점이 무엇인지요?
전자는 용적률의 10%이고, 후자는 연면적의 10%로 서로 달라서 질의드립니다.

첨부 파일
비주거용도 비율 적용 기준(서고 2025-248)_01.pdf
[별표16] 상업지역 안에서 주거복합건물의 용도 비율 및 용적률(별표 8 제1호가목¸ 별표 9 제1호나목¸ 별표 10 제1호가목¸ 제50조제1호 관련)(서울특별시 도시계획 조례).pdf

▣ 회신
서울시는 2025년 ‘서울특별시 도시계획조례’ 별표 16, ‘서울시 지구단위계획 수립기준’에서 별도로 정한 “상업,준주거지역내 비주거용도 비율(용적률의 10%이상-지상층 설치)”을 폐지하고, 기존 지구단위계획구역(양재지구 지구단위계획구역 등 178개 구역)에서도 관련 내용을 적용하고자 일괄 변경고시(고시 제2025-248호)하였습니다
– 변경 결정 사항 : 상업·준주거지역 건축물의 비주거용도 비율 기준
·(기정) 해당 지구단위계획상 별도 규정(예. 용적률의 10% 등)
·(변경) 별도 규정 미적용, —– 이하 생략
회신 내용 전체가 궁금하시면 장바구니(법인카드 결제 가능)를 클릭 후 구매하시거나 화면상단 정기구독 회원(법인카드 결제 가능)으로 가입하시면 1년에 1천개(300개/1개월 이내)의 질의회신 원본을 무료로 다운 받아 보실 수 있으며, (주)비타민그룹의 질의회신 전자문서 출판물에서도 확인하실 수 있습니다.

◎ 관계 법령
서울특별시고시 제2025-248호
도시관리계획(지구단위계획구역) 결정(변경) 및 지형도면 고시 [양재지구 지구단위계획구역 등 178개 지구단위계획구역 “상업지역 • 준주거지역 건측물의 비주거용도 비율 적용 기준’’ 결정 변경] 양재지구 지구단위계획구역 등 178개 지구단위계획구역 “상업지역·준주거지역 건축물의 비주거용도 비율 적용 기준’’ 결정 변경에 대하여 2025년 제4차 서울특별시 도시건축공동위원회 심의(2025.03.12.) 등을 거쳐 「국토의 계획 및 이용에
관한 법률」 제30조, 같은 법 시행령 제25조에 따라 도시관리계획(지구단위계획)을 결정(변경 )하고 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제32조 및 같은 법 시행령 제27조, 「토지이용규제 기본법」 제8조 및 같은 법 시행령 제7조 규정에 의하여 지형도면을 고시합니다.
1. 결정 취지
2025년 05월 01 일
서 울 특 별 시장
O 「서울특별시 지구단위계획 수립기준·관리운영기준 및 매뉴얼」 개정 (25.01.16.）에 따라 변경된 “상업지역·준주거지역 건축물의 비주거용도 비율 적용 기준’’을 지구단위계획구역에 적용하기 위해 양재지구 지구단위 계획 등 178개 지구단위계획구역의 건축물의 비주거용도 비율 적용 기준을 변경하는 사항임.

2. 도시관리계획(지구단위계획) 결정(변경)
[I] 지구단위계획 변경 대상 구역
O 서울특별시 지구단위계획구역 중 상업지역·준주거지역을 포함하는 양재지구중심 지구단위계획구역 등 178개 구역
– 민간임 대주택에 관한 특별법, 도시재정비 촉진을 위한 특별법, 도시 및 주거환경정비법 등 별도의 개별법령에 따라 계획된 구역은 해당 계획을 따름
– 이하 표 생략(첨부 문서 참조) –

획지 및 건축물 등에 관한 결정(변경)
• 상업지역준주거지역 건축물의 비주거용도 비율 적용 기준 (신설)
O 건축물의 비주거 용적률 비율 기준(용적률의 10%）은 향후 사회 및 상업 구조 변화로 인한 상업공간 필요면적 급감에 대응을 위해 당해 지구단위계획 상 별도 규정에 도 불구하고 미적용할 수 있음
– 도시계획조례에 따른 비주거 비율은 해당 규정에 따름
– 비주거용 도(상가)를 도입하는 경우 간선도로변(1 층)에 설치 검토

서울특별시 도시계획 조례
[시행 2026. 7. 13.] [서울특별시조례 제10139호, 2026. 7. 13., 일부개정]
[별표 16] <개정 2025. 5. 19.>
상업지역 안에서 주거복합건물의 용도 비율 및 용적률
(별표 8 제1호가목, 별표 9 제1호나목, 별표 10 제1호가목, 제50조제1호 관련)
1. 상업지역 안에서 주거복합건물 건축 시 주거용 외의 용도로 사용되는 부분의 면적(부대시설의 면적을 포함한다)은 전체 연면적의 10퍼센트(의무 비율) 이상으로 한다. 이 경우 주거용 외의 용도 비율(의무 비율)에서 「주택법 시행령」 제4조에 따른 준주택은 제외한다.

(출처: 국민신문고)

화면 상단 정기구독 회원(법인카드 결제 가능, 공인인증서 필요)이 되시면 1년에 1천개(300개/1개월 이내)를 무료로 다운 받기 가능합니다.
질의회신 신청번호는 대부분 구매하신 다운로드 PDF파일 또는 질의회신 출판본에 표시되어 있습니다.
(주)비타민그룹에서 운영하는 인터넷 홈페이지 전자서점(https://qnaqc.co.kr/)에는 수천가지의 최신 건축관련 질의회신을 만나보실 수 있습니다.
더 자세한 내용은 포털에서 건축법일타박사를 검색해보세요.

(주)비타민그룹의 모든 저작물은 저작권법에 따라 보호를 받으므로 구매 후 사용바랍니다.
©2026 (주)비타민그룹. All Rights Reserved. 02-430-1711. qnaqclab@gmail.com