과밀억제권역의 재개발, 재건축사업 시 주거지역 및 준공업지역에서 법적 상한 용적률_2023.11.29

설명

■ 질의

질의 1

2024년 1월 19일부터는 과밀억제권역의 재개발, 재건축사업 시 주거지역 및 준공업지역에서 법적 상한 용적률까지 건축이 가능한지요?

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제78조제7항제1호에 따라 “이 법 및 「건축법」 등 다른 법률에 따른 용적률의 완화에 관한 규정은 이 법 및 다른 법률에도 불구하고 다음 각 호의 구분에 따른 범위에서 중첩하여 적용할 수 있다.”라고 되어 있고 “용적률 완화 규정을 중첩 적용하여 완화되는 용적률이 제1항 및 제2항에 따라 대통령령으로 정하고 있는 해당 용도지역별 용적률 최대한도를 초과하는 경우에는 관할 시ㆍ도지사, 시장ㆍ군수 또는 구청장이 제30조제3항 단서 또는 같은 조 제7항에 따른 건축위원회와 도시계획위원회의 공동 심의를 거쳐 기반시설의 설치 및 그에 필요한 용지의 확보가 충분하다고 인정하는 경우에 한정한다”라고 규정하고 있습니다.

2024년 1월 19일부터는 도시 및 주거환경정비법 제54조제1항제1호에 따라 과밀억제권역에서 시행하는 주거지역 및 공업지역의 재개발사업 및 재건축사업은 정비계획으로 정하여진 용적률에도 불구하고 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조 및 관계 법률에 따른 용적률의 상한(이하 이 조에서 “법적상한용적률”이라 한다)까지 건축할 수 있다 라고 되어 있어 지구단위계획구역(정비구역)의 경우 주거지역 및 준공업지역에서 법적 상한 용적률까지 건축이 가능한지 질의드립니다.

질의 2

도시 및 주거환경정비법 제54조제1항에서 법적상한용적률이란 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제78조에 따라 시행령 제85조의 최대한도의 용적률을 의미하는지요? 아니면 각 지방자치단체의 조례나 지구단위계획구역(정비구역) 시행지침의 공공시설 등의 부지로 기부채납 시 계산식에 따르는지요?

예를 들면 서울특별시 도시계획 조례 시행규칙 제7조제1항제1호다목의 “허용용적률×(1+1.3×가중치×α) 이내”

질의 3

과밀억제권역의 재개발, 재건축사업 시 주거지역 및 준공업지역에서 법적 상한 용적률까지 건축 가능 시 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제78조제7항에 따라 건축위원회와 도시계획위원회의 공동 심의를 거쳐야 하는지요?

질의 4

질의 3에서 건축위원회와 도시계획위원회의 공동 심의는 구청에서 받아야 하는지요? 아니면 해당 지역의 시청에서 받아야 하는지요? 시청에서 받는다면 행정절차가 어떻게 되는지요? 세움터를 통해 시청에 바로 접수하면 되는지요?

질의 5

질의3과 질의 4의 건축위원회와 도시계획위원회의 공동 심의는 각각 건축위원회 심의 따로 받고 도시계획위원회 심의를 따로 받는지요? 만약 따로 받는다면 왜 공동심의라고 한 것인지요?

▣ 회신

가. 2023. 7. 18. 일부개정된 「도시 및 주거환경정비법」(시행 2024. 1. 19. 법률 제19560호) 제54조제1항에 따르면, 사업시행자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 정비사업(「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 제2조제1호에 따른 재정비촉진지구에서 시행되는 재개발사업 및 재건축사업은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 시행하는 경우 정비계획(이 법에 따라 정비계획으로 의제되는 계획을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)으로 정하여진 용적률에도 불구하고 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조 및 관계 법률에 따른 용적률의 상한(이하 이 조에서 “법적상한용적률”이라 한다)까지 건축할 수 있다고 규정하고 있습니다.

1) 「수도권정비계획법」 제6조제1항제1호에 따른 과밀억제권역(이하 “과밀억제권역”이라 한다)에서 시행하는 재개발사업 및 재건축사업(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조에 따른 주거지역 및 대통령령으로 정하는 공업지역으로 한정한다. 이하 이 조에서 같다)

2) 제1호 외의 경우 시ㆍ도조례로 정하는 지역에서 시행하는 재개발사업 및 재건축사업

나. 따라서, 과밀억제권역에서 시행하는 재개발사업 및 재건축사업 —– 이하 생략
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◎ 관계 법령

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 ( 약칭: 국토계획법 )

[시행 2023. 6. 28.] [법률 제19117호, 2022. 12. 27., 타법개정]

제78조(용도지역에서의 용적률)

⑦ 이 법 및 「건축법」 등 다른 법률에 따른 용적률의 완화에 관한 규정은 이 법 및 다른 법률에도 불구하고 다음 각 호의 구분에 따른 범위에서 중첩하여 적용할 수 있다. 다만, 용적률 완화 규정을 중첩 적용하여 완화되는 용적률이 제1항 및 제2항에 따라 대통령령으로 정하고 있는 해당 용도지역별 용적률 최대한도를 초과하는 경우에는 관할 시ㆍ도지사, 시장ㆍ군수 또는 구청장이 제30조제3항 단서 또는 같은 조 제7항에 따른 건축위원회와 도시계획위원회의 공동 심의를 거쳐 기반시설의 설치 및 그에 필요한 용지의 확보가 충분하다고 인정하는 경우에 한정한다. 신설 2021. 10. 8.

1. 지구단위계획구역: 제52조제3항에 따라 지구단위계획으로 정하는 범위

2. 지구단위계획구역 외의 지역: 제1항 및 제2항에 따라 대통령령으로 정하고 있는 해당 용도지역별 용적률 최대한도의 120퍼센트 이하

[전문개정 2009. 2. 6.]

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 ( 약칭: 국토계획법 시행령 )

[시행 2023. 7. 18.] [대통령령 제33637호, 2023. 7. 18., 일부개정]

제85조(용도지역 안에서의 용적률) ①법 제78조제1항 및 제2항에 따른 용적률은 다음 각 호의 범위에서 관할구역의 면적, 인구규모 및 용도지역의 특성 등을 고려하여 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 도시ㆍ군계획조례가 정하는 비율을 초과할 수 없다. 개정 2012. 4. 10., 2019. 8. 6., 2021. 1. 5.

1. 제1종전용주거지역 : 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하

2. 제2종전용주거지역 : 50퍼센트 이상 150퍼센트 이하

3. 제1종일반주거지역 : 100퍼센트 이상 200퍼센트 이하

4. 제2종일반주거지역 : 100퍼센트 이상 250퍼센트 이하

5. 제3종일반주거지역 : 100퍼센트 이상 300퍼센트 이하

6. 준주거지역 : 200퍼센트 이상 500퍼센트 이하

7. 중심상업지역 : 200퍼센트 이상 1천500퍼센트 이하

8. 일반상업지역 : 200퍼센트 이상 1천300퍼센트 이하

9. 근린상업지역 : 200퍼센트 이상 900퍼센트 이하

10. 유통상업지역 : 200퍼센트 이상 1천100퍼센트 이하

11. 전용공업지역 : 150퍼센트 이상 300퍼센트 이하

12. 일반공업지역 : 150퍼센트 이상 350퍼센트 이하

13. 준공업지역 : 150퍼센트 이상 400퍼센트 이하

14. 보전녹지지역 : 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하

15. 생산녹지지역 : 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하

16. 자연녹지지역 : 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하

17. 보전관리지역 : 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하

18. 생산관리지역 : 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하

19. 계획관리지역 : 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하

20. 농림지역 : 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하

21. 자연환경보전지역 : 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하

서울특별시 도시계획 조례 시행규칙

[시행 2022. 9. 26.] [서울특별시규칙 제4508호, 2022. 9. 26., 일부개정]

제2조(정의) 이 규칙에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. 개정 2009. 6. 25., 2011. 9. 8., 2013. 4. 11., 2015. 4. 16., 2016. 1. 14.,2018. 8. 2., 2019. 10. 10., 2020.10.15

1. “기준용적률”이란 지구단위계획구역에서 전면도로의 폭, 경관, 그 밖의 기반시설 등 입지적 여건을 고려하여 「서울특별시 도시계획 조례」(이하 “조례”라 한다) 제55조제1항부터 제4항까지와 제16항의 용적률의 범위 안에서 블록별, 필지별로 별도로 정한 용적률을 말한다.

2. “허용용적률”이란 지구단위계획을 통하여 정해지는 용적률로서 인센티브로 제공되는 용적률(획지계획, 상한용적률을 적용받지 않는 공동개발, 건축물용도, 대지 안의 공지, 친환경 계획요소, 주차 및 차량동선 등 해당 지구단위계획에서 정한 사항을 이행하는 경우 제공되는 용적률)과 기준용적률을 합산한 용적률의 범위 안에서 별도로 정한 용적률을 말한다.

3. “상한용적률”이란 건축주가 토지를 공공시설등의 부지로 제공(기부채납의 경우에 한한다.이하 같다)하거나 공공시설등을 설치하여 제공(시설과 부지를 함께 제공하는 경우를 포함한다)하는 경우 또는 공공시설등 확보를 위하여 공동개발을 지정하거나 지구단위계획 결정을 통하여 추가로 부여되는 용적률을 기준용적률 또는 허용용적률과 합산한 용적률의 범위 안에서 별도로 정한 용적률을 말한다.

제7조(지구단위계획구역 안의 용적률 계획 및 운용) ① 조례 제19조제1항 및 조례 제55조제7항에 따라 지구단위계획을 수립하는 경우 적용하는 용적률은 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다. 개정 2020.10.15.

1. 영 제30조에 따른 기존의 용도지역이 용적률이 높은 용도지역으로 변경(세분을 포함한다.이하 같다)되거나 변경된 경우

가. 기준용적률 : 변경 전 용도지역의 조례 제55조제1항부터 제4항까지에 따른 용적률(이하 “변경 전 용도지역의 용적률”이라 한다) 범위 안에서 별도로 정한 용적률

나. 허용용적률 : 변경 전 용도지역의 용적률+(변경 후 용도지역의 용적률-변경 전 용도지역의 용적률)×2/3 이내. 이 경우 “변경 후 용도지역의 용적률”이란 변경 후 용도지역의 조례 제55조제1항부터 제4항까지의 경우에 따른 용적률을 말한다(이하 같다).

다. 상한용적률 : 허용용적률×(1+1.3×가중치×α) 이내(단, 변경 전용도지역의 용적률을 적용하지 아니할 경우에는 조례 제55조제1항부터 제4항까지에 따른 해당지역의 용적률 범위 안) 또는 기준용적률×(1+1.3×가중치×α) 이내. 이 경우 가중치란 사업부지 용적률에 대한 공공시설등 제공 부지의 용적률(2개 이상의 용도지역인 경우에는 면적대비 가중 평균한 용적률) 비율을 말하며, α란 공공시설등의 부지 제공 후의 대지면적에 대한 공공시설등의 부지로 제공하는 면적의 비율을 말한다(이하 같다).

도시 및 주거환경정비법 ( 약칭: 도시정비법 )

[시행 2023. 7. 18.] [법률 제19560호, 2023. 7. 18., 일부개정]

제54조(재건축사업 등의 용적률 완화 및 국민주택규모 주택 건설비율)

① 사업시행자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 정비사업(「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 제2조제1호에 따른 재정비촉진지구에서 시행되는 재개발사업 및 재건축사업은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 시행하는 경우 정비계획(이 법에 따라 정비계획으로 의제되는 계획을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)으로 정하여진 용적률에도 불구하고 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조 및 관계 법률에 따른 용적률의 상한(이하 이 조에서 “법적상한용적률”이라 한다)까지 건축할 수 있다. 개정 2023. 7. 18.

1. 「수도권정비계획법」 제6조제1항제1호에 따른 과밀억제권역(이하 “과밀억제권역”이라 한다)에서 시행하는 재개발사업 및 재건축사업(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조에 따른 주거지역 및 대통령령으로 정하는 공업지역으로 한정한다. 이하 이 조에서 같다)

(출처: 국민신문고)

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