인천광역시의 경우 하나의 필지에 둘 이상의 용도지역이 걸치는 경우 공개공지 면적의_2025.02.09

설명

■ 질의

국토교통부에 질의한 결과 첨부한 기 질의회신(신청번호: 1AA-2502-0073723)에서 아래와 같이 회신하였습니다.

“건축물의 대지가 둘 이상의 지역·지구 또는 구역에 걸치는 경우에 대해 건축법 제54조제1항에서는 대지가 이 법이나 다른 법률에 따른 지역ㆍ지구(녹지지역과 방화지구는 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 구역에 걸치는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 건축물과 대지의 전부에 대하여 대지의 과반(過半)이 속하는 지역ㆍ지구 또는 구역 안의 건축물 및 대지 등에 관한 이 법의 규정을 적용한다. 라고 규정하고 있으며,

같은 조 제4항에 제1항에도 불구하고 해당 대지의 규모와 그 대지가 속한 용도지역ㆍ지구 또는 구역의 성격 등 그 대지에 관한 주변여건상 필요하다고 인정하여 해당 지방자치단체의 조례로 적용방법을 따로 정하는 경우에는 그에 따르도록 규정하고 있습니다.

한편, 건축법 제43조제1항의 공개 공지 설치 대상 지역을 정의하고 있고, 건축법 시행령 제27조의2제4항에는 제1항에 따른 건축물(제1항에 따른 건축물과 제1항에 해당되지 아니하는 건축물이 하나의 건축물로 복합된 경우를 포함한다)에 공개공지등을 설치하는 경우에는 법 제43조제2항에 따라 다음 각 호의 범위에서 대지면적에 대한 공개공지등 면적 비율에 따라 법 제56조 및 제60조를 완화하여 적용하며 다만, 각 호의 범위에서 건축조례로 정한 기준이 완화 비율보다 큰 경우에는 해당 건축조례로 정하는 바에 따르도록 되어 있습니다.

질의의 경우, 둘 이상의 용도지역이 걸치는 필지의 적용방법 및 공개공지 설치에 대한 용적률 완화 등에 대해 상기 규정 적용에 대하여는 해당 지방자치단체의 건축조례를 따라야 할 것으로, 이에 대한 보다 구체적인 사항은 현지 현황과 관계법령 등을 종합적으로 검토하여 해당 허가권자의 사실 판단이 필요한 사항이므로, 관련 자료를 구비하시어 해당 지역의 시장, 군수, 구청장 등 허가권자에게 문의하여 주시기 바랍니다. ”

따라서 인천광역시의 경우 건축조례 제25조 및 제36조의 규정에 따라

질의 1

하나의 필지에 두 개 이상의 용도지역이 걸치고 각각의 용도지역에 용적률이 적용되는 경우

각각의 용도지역에 설치된 공개공지면적과 해당 용도지역의 대지면적으로 건축법 시행령 제27조의2제1항 및 제4항에 따라 공개공지 설치에 따른 완화 용적률을 각각 산출하는지?

질의 2

또는 공개공지 설치에 따른 적용 완화 용적률을 전체대지면적을 기준으로 산정하고 산정된 완화 용적률 비율을 각각의 용도 지역에 동일하게 적용하는지요?

첨부 파일

2025.02.03_하나의 필지에 둘 이상의 용도지역이 걸치는 경우 용적률의 완화 적용 방법.pdf

▣ 회신

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제78조 및 관계 규정에는 용도지역별 용적률이 규정되어 있고, 건축법 제54조 제1항에는 대지가 용도지역에 걸치는 경우 그 건축물과 대지의 전부에 대하여 대지의 과반(過半)이 속하는 지역 안의 건축물 및 대지 등에 대하여 건축법의 규정을 적용하도록 하고 있습니다. 또한, 건축법 제43조에서는 건축물이 위치한 대지의 용도지역, 건축물의 용도 및 규모의 기준에 따라 공개공지 설치의무가 규정되어 있고, 공개공지 설치에 따른 용적률 완화 규정을 포함하고 있으며, 같은 법 시행령 제27조의2 제4항에서는 —– 이하 생략

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◎ 관계 법령

건축법

[시행 2024. 6. 27.] [법률 제20424호, 2024. 3. 26., 일부개정]

제43조(공개 공지 등의 확보) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역의 환경을 쾌적하게 조성하기 위하여 대통령령으로 정하는 용도와 규모의 건축물은 일반이 사용할 수 있도록 대통령령으로 정하는 기준에 따라 소규모 휴식시설 등의 공개 공지(空地: 공터) 또는 공개 공간(이하 “공개공지등”이라 한다)을 설치하여야 한다. <개정 2014. 1. 14., 2018. 8. 14., 2019. 4. 23.>

1. 일반주거지역, 준주거지역

2. 상업지역

3. 준공업지역

4. 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 도시화의 가능성이 크거나 노후 산업단지의 정비가 필요하다고 인정하여 지정ㆍ공고하는 지역

② 제1항에 따라 공개공지등을 설치하는 경우에는 제55조, 제56조와 제60조를 대통령령으로 정하는 바에 따라 완화하여 적용할 수 있다. <개정 2019. 4. 23.>

③ 시ㆍ도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 관할 구역 내 공개공지등에 대한 점검 등 유지ㆍ관리에 관한 사항을 해당 지방자치단체의 조례로 정할 수 있다. <신설 2019. 4. 23.>

④ 누구든지 공개공지등에 물건을 쌓아놓거나 출입을 차단하는 시설을 설치하는 등 공개공지등의 활용을 저해하는 행위를 하여서는 아니 된다. <신설 2019. 4. 23.>

⑤ 제4항에 따라 제한되는 행위의 유형 또는 기준은 대통령령으로 정한다. <신설 2019. 4. 23.>

제54조(건축물의 대지가 지역ㆍ지구 또는 구역에 걸치는 경우의 조치) ① 대지가 이 법이나 다른 법률에 따른 지역ㆍ지구(녹지지역과 방화지구는 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 구역에 걸치는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 건축물과 대지의 전부에 대하여 대지의 과반(過半)이 속하는 지역ㆍ지구 또는 구역 안의 건축물 및 대지 등에 관한 이 법의 규정을 적용한다. <개정 2014. 1. 14., 2017. 4. 18.>

② 하나의 건축물이 방화지구와 그 밖의 구역에 걸치는 경우에는 그 전부에 대하여 방화지구 안의 건축물에 관한 이 법의 규정을 적용한다. 다만, 건축물의 방화지구에 속한 부분과 그 밖의 구역에 속한 부분의 경계가 방화벽으로 구획되는 경우 그 밖의 구역에 있는 부분에 대하여는 그러하지 아니하다.

③ 대지가 녹지지역과 그 밖의 지역ㆍ지구 또는 구역에 걸치는 경우에는 각 지역ㆍ지구 또는 구역 안의 건축물과 대지에 관한 이 법의 규정을 적용한다. 다만, 녹지지역 안의 건축물이 방화지구에 걸치는 경우에는 제2항에 따른다. <개정 2017. 4. 18.>

④ 제1항에도 불구하고 해당 대지의 규모와 그 대지가 속한 용도지역ㆍ지구 또는 구역의 성격 등 그 대지에 관한 주변여건상 필요하다고 인정하여 해당 지방자치단체의 조례로 적용방법을 따로 정하는 경우에는 그에 따른다.

건축법 시행령

[시행 2025. 1. 21.] [대통령령 제35221호, 2025. 1. 21., 타법개정]

제27조의2(공개 공지 등의 확보) ① 법 제43조제1항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 대지에는 공개 공지 또는 공개 공간(이하 이 조에서 “공개공지등”이라 한다)을 설치해야 한다. 이 경우 공개 공지는 필로티의 구조로 설치할 수 있다. <개정 2009. 7. 16., 2013. 11. 20., 2019. 10. 22.>

1. 문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설(「농수산물 유통 및 가격안정에 관한 법률」에 따른 농수산물유통시설은 제외한다), 운수시설(여객용 시설만 해당한다), 업무시설 및 숙박시설로서 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 5천 제곱미터 이상인 건축물

2. 그 밖에 다중이 이용하는 시설로서 건축조례로 정하는 건축물

② 공개공지등의 면적은 대지면적의 100분의 10 이하의 범위에서 건축조례로 정한다. 이 경우 법 제42조에 따른 조경면적과 「매장유산 보호 및 조사에 관한 법률」 제14조제1항제1호에 따른 매장유산의 현지보존 조치 면적을 공개공지등의 면적으로 할 수 있다. <개정 2014. 11. 11., 2015. 8. 3., 2017. 6. 27., 2024. 5. 7.>

③ 제1항에 따라 공개공지등을 설치할 때에는 모든 사람들이 환경친화적으로 편리하게 이용할 수 있도록 긴 의자 또는 조경시설 등 건축조례로 정하는 시설을 설치해야 한다. <개정 2019. 10. 22.>

④ 제1항에 따른 건축물(제1항에 따른 건축물과 제1항에 해당되지 아니하는 건축물이 하나의 건축물로 복합된 경우를 포함한다)에 공개공지등을 설치하는 경우에는 법 제43조제2항에 따라 다음 각 호의 범위에서 대지면적에 대한 공개공지등 면적 비율에 따라 법 제56조 및 제60조를 완화하여 적용한다. 다만, 다음 각 호의 범위에서 건축조례로 정한 기준이 완화 비율보다 큰 경우에는 해당 건축조례로 정하는 바에 따른다. <개정 2014. 11. 11.>

1. 법 제56조에 따른 용적률은 해당 지역에 적용하는 용적률의 1.2배 이하

2. 법 제60조에 따른 높이 제한은 해당 건축물에 적용하는 높이기준의 1.2배 이하

⑤ 제1항에 따른 공개공지등의 설치대상이 아닌 건축물(「주택법」 제15조제1항에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택 중 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 것 외의 공동주택은 제외한다)의 대지에 법 제43조제4항, 이 조 제2항 및 제3항에 적합한 공개 공지를 설치하는 경우에는 제4항을 준용한다. <개정 2014. 11. 11., 2016. 8. 11., 2017. 1. 20., 2019. 10. 22.>

⑥ 공개공지등에는 연간 60일 이내의 기간 동안 건축조례로 정하는 바에 따라 주민들을 위한 문화행사를 열거나 판촉활동을 할 수 있다. 다만, 울타리를 설치하는 등 공중이 해당 공개공지등을 이용하는데 지장을 주는 행위를 해서는 아니 된다. <신설 2009. 6. 30.>

⑦ 법 제43조제4항에 따라 제한되는 행위는 다음 각 호와 같다. <신설 2020. 4. 21.>

1. 공개공지등의 일정 공간을 점유하여 영업을 하는 행위

2. 공개공지등의 이용에 방해가 되는 행위로서 다음 각 목의 행위

가. 공개공지등에 제3항에 따른 시설 외의 시설물을 설치하는 행위

나. 공개공지등에 물건을 쌓아 놓는 행위

3. 울타리나 담장 등의 시설을 설치하거나 출입구를 폐쇄하는 등 공개공지등의 출입을 차단하는 행위

4. 공개공지등과 그에 설치된 편의시설을 훼손하는 행위

5. 그 밖에 제1호부터 제4호까지의 행위와 유사한 행위로서 건축조례로 정하는 행위

[전문개정 2008. 10. 29.]

인천광역시 건축 조례

[시행 2024. 7. 17.] [인천광역시조례 제7340호, 2024. 7. 17., 일부개정]

제25조(건축물의 대지가 지역·지구 또는 구역에 걸치는 경우의 조치) 법 제54조제1항 및 제2항에 따라 건축물의 대지가 지역·지구 또는 구역에 걸치는 경우 법 제54조제1항 및 제2항을 적용하는 것 이외에 법 제54조제4항에 따라 다음 각 호에서 정한 규정을 적용한다. 단 녹지지역은 예외로 한다. <개정 2009-10-05>

1. 건축물의 대지가 3이상의 지역에 걸치는 경우로서 그 걸치는 각 지역의 면적이 과반에 미달하는 경우에는 그 건축물 및 대지의 전부에 대하여 건축물이 가장 많이 걸쳐지는 지역안의 건축물 및 대지 등에 관한 규정을 적용한다.

2. 건축물의 대지가 3이상의 지구 또는 구역에 걸치는 경우로서 그 걸치는 각 지구 또는 구역의 면적이 과반에 미달하는 경우에는 그 건축물 및 대지의 전부에 대하여 각각의 지구 또는 구역안의 건축물 및 대지 등에 관한 규정을 적용한다.

3. 대지가 도로에 연하여 띠 모양으로 지정된 상업지역으로서 상업지역의 면적이 과반에 해당하는 당해 대지가 도시계획도로의 설치로 과반에 미달되게 걸치는 경우에는 그 건축물 및 대지의 전부에 대하여 상업지역에 관한 규정을 적용할 수 있다.

제36조(공개공지등의 확보) ① 영 제27조의2제1항제2호에 따라 공개공지 또는 공개공간(이하 “공개공지등”이라 한다)을 확보하여야 하는 대상건축물은 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 5천제곱미터 이상인 위락시설, 운동시설, 의료시설 및 장례식장을 말하며, 영 제27조의2제1항 및 제2항에 따라 확보하여야 하는 공개공지등의 면적은 대지면적에 대한 다음 각 호의 비율 이상으로 확보하여야 한다. 다만, 영 제31조제2항에 따라 지정한 건축선 후퇴부분의 면적은 공개공지등의 면적에 포함하지 아니한다. <개정 2016-02-22> <개정 2021.7.16.>

1. 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 5천제곱미터 이상 1만제곱미터 미만인 경우: 5퍼센트

2. 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1만제곱미터 이상 3만제곱미터 미만인 경우: 7퍼센트

3. 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 3만제곱미터 이상인 경우: 10퍼센트

4. 하나의 대지안에 서로 다른 용도의 건축물을 건축하는 경우에는 해당 용도별 면적 중 가장 많은 면적의 용도를 적용한다.

5. 제1호부터 제4호까지의 규정을 적용할 때 공개공지등 2개소 이내로 설치하며, 1개소의 면적은 최소 45제곱미터 이상으로서 최소 길이 및 폭은 5미터 이상으로 한다.

6. <삭제 2016-02-22>

② 5천제곱미터 이상인 대지에 건축하는 건축물로서 허가권자가 제1항의 규정에 의한 공개공지 또는 공개공간이 주변여건 등을 고려할 때 지나치게 크다고 인정하는 경우에는 350제곱미터 이상의 범위안에서 그 기준을 완화하여 적용할 수 있다. <개정 2022.12.30.>

③ 영 제27조의2제3항에 따라 공개공지등에는 다음 각 호의 기준에 따라 공중이 이용할 수 있는 시설을 설치하여야 한다. <개정 2009.10.5., 2021.7.16., 2023.4.17.>

1. 공개공지등은 대지에 접한 도로 중 가장 넓은 도로변(공개공지가 도로에 접한 면이 전체 공개공지 둘레의 4분의 1 이상이어야 한다)으로서 일반인의 접근 및 이용이 편리한 장소에 가로환경과 조화를 이루도록 설치한다. 다만, 가장 넓은 도로변에 설치가 불합리한 경우에는 위원회의 심의를 거쳐 그 위치를 따로 정할 수 있다.

2. 공개공지등을 피로티 구조로 하는 경우에는 유효높이가 6미터 이상이 되도록 하여야 한다.

3. 공개공지등의 30퍼센트 이상에 해당하는 부분에 제23조의 규정에 의한 식재를 하여야 한다. 다만, 제2호의 경우에는 그러하지 아니하다.

4. 조명시설을 설치하여야 한다.

5. 허가권자가 인정하는 긴 의자·파고라·미술장식품·시계탑·분수대등 공중이 이용할 수 있는 시설을 설치하여야 한다.

④ 법 제43조제2항 및 영 제27조의2제4항에 따라 공개공지등을 확보한 건축물에 법 제56조(「인천광역시 도시계획 조례」제65조제6항에 따른 용적률을 제외한다) 및 법 제60조의 규정을 완화하여 적용하고자 하는 경우에는 다음 각 호의 기준에 의한다. 이 경우 완화하여 적용할 수 있는 범위는 1.2배를 초과할 수 없다. <개정 2016.2.22., 2023.4.17.>

1. 용적률의 완화: [1 + (공개공지등 면적 ÷ 대지면적)] × 「인천광역시 도시계획 조례」 제65조에 따른 기준용적률

2. 건축물높이의 제한 완화: [1 + (공개공지등 면적 ÷ 대지면적)] × 법 제60조에 따른 높이제한 기준

3. 제1호 및 제2호의 건축기준 완화적용에 있어 공개공지등의 면적은 법 제42조에 따른 조경의무면적을 제외한 면적으로 산정하며, 필로티 구조로 구획되거나 지하공간에 설치된 공개공지등의 면적은 2분의 1만 산입한다.

⑤ 영 제27조의2제6항에 따라 공개공지등에는 연간 60일 이내의 기간동안 주민들을 위한 문화행사를 열거나 판촉활동을 할 수 있다. 다만, 울타리를 설치하는 등 공중이 해당 공개공지 등을 이용하는데 지장을 주는 행위를 해서는 아니 된다. <신설 2009-10-05>

2. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제78조 및 관계 규정에는 용도지역별 용적률이 규정되어 있고, 건축법 제54조 제1항에는 대지가 용도지역에 걸치는 경우 그 건축물과 대지의 전부에 대하여 대지의 과반(過半)이 속하는 지역 안의 건축물 및 대지 등에 대하여 건축법의 규정을 적용하도록 하고 있습니다. 또한, 건축법 제43조에서는 건축물이 위치한 대지의 용도지역, 건축물의 용도 및 규모의 기준에 따라 공개공지 설치의무가 규정되어 있고, 공개공지 설치에 따른 용적률 완화 규정을 포함하고 있으며, 같은 법 시행령 제27조의2 제4항에서는 조례로 용적률의 완화 비율을 정할 수 있도록 하였습니다.

3. 인천광역시 건축조례 제25조 및 제36조에는 건축물의 대지가 용도지역에 걸치는 경우의 조치, 용적률의 완화 비율 등을 정하고 있으나 질의하신 하나의 필지에 둘 이상의 용도지역이 걸치고, 각각의 지역에 대한 용적률이 적용되는 경우, 공개공지 설치에 따른 완화 용적률 산정 방식에 대해서는 조례의 문언 상에 구체적으로 정해져 있지는 아니합니다. 따라서 동 질의에 대한 해석은 건축법 제54조 및 제43조 규정 등 법령에 따라 해석되어야 할 것으로 사료됩니다. 이와 관련하여 궁금하신 점이 있으시면 우리시 건축과(032-440-2237)로 문의주시기 바랍니다.

(출처: 국민신문고)

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