서울형 시니어 주택의 공급 유형(공공임대, 민간임대, 분양)별 입주 가능한 연령과_2026.08.13

설명

■ 질의
질의 1
서울형 시니어 주택의 공급 유형(공공임대, 민간임대, 분양)별 입주 가능한 연령과 자격 조건 및 보증금 지원 혜택은 어떻게 되는지요? 도시근로자 월평균 소득의 100%~120% 이내인 무주택 만 65세 이상이면 지원 가능한지요?

질의 2
서울특별시 156개 지구단위계획구역 및 제1종 전용주거지역에도 시니어 주택은 지을 수 있는지요?

질의 3
서울형 시니어 주택을 지으면 해당 구역 기준 용적률(조례 용적률)의 1.1배(10% 상향)까지 건물을 더 높이 지을 수 있는지요? 예를 들어 용적률 기준이 800%인 상업지역이라면 최대 880%까지 완화 가능한지요? 별도의 복잡한 지구단위계획 변경 절차 없이 건축 인허가 단계에서 즉시 적용되는지요?

질의 4
정비사업에 서울형 시니어 주택을 포함하여 건립할 경우
해당 구역 기준 용적률(조례 용적률)의 최대 200%의 용적률 인센티브를 추가로 부여하며, 건물 높이 규제도 최대 30m까지 완화 가능한지요?

질의 5
역세권에 서울형 시니어 주택을 지을 경우
용도지역을 최대 2단계까지 상향해 주며, 노인복지주택 비율에 따라 건축주가 부담해야 하는 공공기여 비율을 최대 20%까지 감면해 주는지요? 예를들어, 제3종일반주거지역의 경우 2단계 상향 시 일반상업지역까지 2단계 상향이 가능한가요?

질의 6
분양 받는 시니어 주택도 주택담보 대출 시 LTV, DTI, DSR(스트레스 DSR 포함)을 적용 받고 서울시의 경우 규제지역 주택담보대출한도에 따라 15억 원 이하 아파트는 최대 6억 원까지 대출이 가능한지요?

질의 7
문턱이 없는 무장애 설계(배리어 프리)를 건물에 적용하면 추가 용적률을 최대 10%까지 가능한지요?

질의 8
서울형 시니어 주택의 인센티브 용적률은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제78조제7항에 따라 지역별 중첩 적용 범위 내에서 가능한지요?

질의 9
서울시 예산의 범위 내에서 서울형 시니어 주택의 경우 땅을 살 때 필요한 토지 매입비를 최대 100억 원까지 융자해주고, 건설 자금에 대한 이자 비용을 최대 240억 원까지 지원해 주는지요?

▣ 회신
문의하신 주택 사업 방식(도시정비형 정비사업, 역세권활성화, 안심주택사업 등)과 주택의 유형(노인복지주택, 공공지원민간임대, 장기일반민간임대 등)에 따라 적용되는 용적률, 기부채납 등 사업기준과 입주자 자격 등은 각각 상이함을 알려드립니다.
또한 노인복지주택, 공공지원민간임대, 장기일반민간임대주택의 경우 관련 법령에 따라 임대를 목적으로 공급되는 주택이며, —– 이하 생략
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◎ 관계 법령
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 ( 약칭: 국토계획법 )
[시행 2026. 7. 1.] [법률 제21447호, 2026. 3. 5., 타법개정]
제78조(용도지역에서의 용적률) ① 제36조에 따라 지정된 용도지역에서 용적률의 최대한도는 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 다음 각 호의 범위에서 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 조례로 정한다. <개정 2011. 4. 14., 2013. 7. 16., 2021. 1. 12.>
1. 도시지역
가. 주거지역: 500퍼센트 이하
나. 상업지역: 1천500퍼센트 이하
다. 공업지역: 400퍼센트 이하
라. 녹지지역: 100퍼센트 이하
2. 관리지역
가. 보전관리지역: 80퍼센트 이하
나. 생산관리지역: 80퍼센트 이하
다. 계획관리지역: 100퍼센트 이하
3. 농림지역: 80퍼센트 이하
4. 자연환경보전지역: 80퍼센트 이하
② 제36조제2항에 따라 세분된 용도지역에서의 용적률에 관한 기준은 제1항 각 호의 범위에서 대통령령으로 따로 정한다.
③ 제77조제3항제2호부터 제5호까지의 규정에 해당하는 지역에서의 용적률에 대한 기준은 제1항과 제2항에도 불구하고 200퍼센트 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 조례로 따로 정한다. <개정 2011. 4. 14.>
④ 건축물의 주위에 공원ㆍ광장ㆍ도로ㆍ하천 등의 공지가 있거나 이를 설치하는 경우에는 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 조례로 용적률을 따로 정할 수 있다. <개정 2011. 4. 14.>
⑤ 제1항과 제4항에도 불구하고 제36조에 따른 도시지역(녹지지역만 해당한다), 관리지역에서는 창고 등 대통령령으로 정하는 용도의 건축물 또는 시설물은 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 조례로 정하는 높이로 규모 등을 제한할 수 있다. <개정 2011. 4. 14.>
⑥ 제1항에도 불구하고 건축물을 건축하려는 자가 그 대지의 일부에 「사회복지사업법」 제2조제4호에 따른 사회복지시설 중 대통령령으로 정하는 시설을 설치하여 국가 또는 지방자치단체에 기부채납하는 경우에는 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 조례로 해당 용도지역에 적용되는 용적률을 완화할 수 있다. 이 경우 용적률 완화의 허용범위, 기부채납의 기준 및 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <신설 2013. 12. 30.>
⑦ 이 법 및 「건축법」 등 다른 법률에 따른 용적률의 완화에 관한 규정은 이 법 및 다른 법률에도 불구하고 다음 각 호의 구분에 따른 범위에서 중첩하여 적용할 수 있다. 다만, 용적률 완화 규정을 중첩 적용하여 완화되는 용적률이 제1항 및 제2항에 따라 대통령령으로 정하고 있는 해당 용도지역별 용적률 최대한도를 초과하는 경우에는 관할 시ㆍ도지사, 시장ㆍ군수 또는 구청장이 제30조제3항 단서 또는 같은 조 제7항에 따른 건축위원회와 도시계획위원회의 공동 심의를 거쳐 기반시설의 설치 및 그에 필요한 용지의 확보가 충분하다고 인정하는 경우에 한정한다. <신설 2021. 10. 8.>
1. 지구단위계획구역: 제52조제3항에 따라 지구단위계획으로 정하는 범위
2. 지구단위계획구역 외의 지역: 제1항 및 제2항에 따라 대통령령으로 정하고 있는 해당 용도지역별 용적률 최대한도의 120퍼센트 이하
[전문개정 2009. 2. 6.]

(출처: 국민신문고)

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