서울특별시의 경우 하나의 필지에 둘 이상의 용도지역이 걸치는 경우 공개공지 설치에_2025.02.09

설명

■ 질의

이 질의는 특정 지역이나 프로젝트가 있는 것이 아닌 공개공지의 용적률의 완화 적용 방법에 대한 질의입니다.

국토교통부에 질의한 결과 첨부한 기 질의회신(신청번호: 1AA-2502-0073723)에서 아래와 같이 회신하였습니다.

“건축물의 대지가 둘 이상의 지역·지구 또는 구역에 걸치는 경우에 대해 건축법 제54조제1항에서는 대지가 이 법이나 다른 법률에 따른 지역ㆍ지구(녹지지역과 방화지구는 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 구역에 걸치는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 건축물과 대지의 전부에 대하여 대지의 과반(過半)이 속하는 지역ㆍ지구 또는 구역 안의 건축물 및 대지 등에 관한 이 법의 규정을 적용한다. 라고 규정하고 있으며,

같은 조 제4항에 제1항에도 불구하고 해당 대지의 규모와 그 대지가 속한 용도지역ㆍ지구 또는 구역의 성격 등 그 대지에 관한 주변여건상 필요하다고 인정하여 해당 지방자치단체의 조례로 적용방법을 따로 정하는 경우에는 그에 따르도록 규정하고 있습니다.

한편, 건축법 제43조제1항의 공개 공지 설치 대상 지역을 정의하고 있고, 건축법 시행령 제27조의2제4항에는 제1항에 따른 건축물(제1항에 따른 건축물과 제1항에 해당되지 아니하는 건축물이 하나의 건축물로 복합된 경우를 포함한다)에 공개공지등을 설치하는 경우에는 법 제43조제2항에 따라 다음 각 호의 범위에서 대지면적에 대한 공개공지등 면적 비율에 따라 법 제56조 및 제60조를 완화하여 적용하며 다만, 각 호의 범위에서 건축조례로 정한 기준이 완화 비율보다 큰 경우에는 해당 건축조례로 정하는 바에 따르도록 되어 있습니다.

질의의 경우, 둘 이상의 용도지역이 걸치는 필지의 적용방법 및 공개공지 설치에 대한 용적률 완화 등에 대해 상기 규정 적용에 대하여는 해당 지방자치단체의 건축조례를 따라야 할 것으로, 이에 대한 보다 구체적인 사항은 현지 현황과 관계법령 등을 종합적으로 검토하여 해당 허가권자의 사실 판단이 필요한 사항이므로, 관련 자료를 구비하시어 해당 지역의 시장, 군수, 구청장 등 허가권자에게 문의하여 주시기 바랍니다. ”

따라서 서울특별시의 경우 건축조례 제26조 및 제28조의 규정에 따라

질의 1

하나의 필지에 두 개 이상의 용도지역이 걸치고 각각의 용도지역에 용적률이 적용되는 경우

각각의 용도지역에 설치된 공개공지면적과 해당 용도지역의 대지면적으로 건축법 시행령 제27조의2제1항 및 제4항에 따라 공개공지 설치에 따른 완화 용적률을 각각 산출하는지?

질의 2

또는 공개공지 설치에 따른 적용 완화 용적률을 전체대지면적을 기준으로 산정하고 산정된 완화 용적률 비율을 각각의 용도 지역에 동일하게 적용하는지요?

첨부 파일

2025.02.03_하나의 필지에 둘 이상의 용도지역이 걸치는 경우 용적률의 완화 적용 방법.pdf

▣ 회신

법제처 법령해석(‘건축물의 대지가 둘 이상의 용도지역에 걸치는 경우에 대한 건폐율과 용적률 산정 방법’, 법제처 19-0392, 2019.9.26.)에 따르면, 하나의 대지가 서로 다른 용도지역에 걸치는 경우에 용적률의 완화는 「건축법」 제54조제1항을 적용하여 대지의 과반이 속하는 용도지역의 건폐율과 용적률 기준에 따라야 하는 것이 아니라 각각의 용도지역에 따른 건폐율과 용적률 기준에 따라야 한다고 되어있습니다.

따라서 이 사안의 경우 해당 대지에서의 용적률은 「국토계획법」에 따른 각각의 용도지역별 용적률 기준에 따라야 하며, 공개공지 설치 등에 따른 용적률의 완화 또한—– 이하 생략

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◎ 관계 법령

건축법

[시행 2024. 6. 27.] [법률 제20424호, 2024. 3. 26., 일부개정]

제43조(공개 공지 등의 확보) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역의 환경을 쾌적하게 조성하기 위하여 대통령령으로 정하는 용도와 규모의 건축물은 일반이 사용할 수 있도록 대통령령으로 정하는 기준에 따라 소규모 휴식시설 등의 공개 공지(空地: 공터) 또는 공개 공간(이하 “공개공지등”이라 한다)을 설치하여야 한다. <개정 2014. 1. 14., 2018. 8. 14., 2019. 4. 23.>

1. 일반주거지역, 준주거지역

2. 상업지역

3. 준공업지역

4. 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 도시화의 가능성이 크거나 노후 산업단지의 정비가 필요하다고 인정하여 지정ㆍ공고하는 지역

② 제1항에 따라 공개공지등을 설치하는 경우에는 제55조, 제56조와 제60조를 대통령령으로 정하는 바에 따라 완화하여 적용할 수 있다. <개정 2019. 4. 23.>

③ 시ㆍ도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 관할 구역 내 공개공지등에 대한 점검 등 유지ㆍ관리에 관한 사항을 해당 지방자치단체의 조례로 정할 수 있다. <신설 2019. 4. 23.>

④ 누구든지 공개공지등에 물건을 쌓아놓거나 출입을 차단하는 시설을 설치하는 등 공개공지등의 활용을 저해하는 행위를 하여서는 아니 된다. <신설 2019. 4. 23.>

⑤ 제4항에 따라 제한되는 행위의 유형 또는 기준은 대통령령으로 정한다. <신설 2019. 4. 23.>

제54조(건축물의 대지가 지역ㆍ지구 또는 구역에 걸치는 경우의 조치) ① 대지가 이 법이나 다른 법률에 따른 지역ㆍ지구(녹지지역과 방화지구는 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 구역에 걸치는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 건축물과 대지의 전부에 대하여 대지의 과반(過半)이 속하는 지역ㆍ지구 또는 구역 안의 건축물 및 대지 등에 관한 이 법의 규정을 적용한다. <개정 2014. 1. 14., 2017. 4. 18.>

② 하나의 건축물이 방화지구와 그 밖의 구역에 걸치는 경우에는 그 전부에 대하여 방화지구 안의 건축물에 관한 이 법의 규정을 적용한다. 다만, 건축물의 방화지구에 속한 부분과 그 밖의 구역에 속한 부분의 경계가 방화벽으로 구획되는 경우 그 밖의 구역에 있는 부분에 대하여는 그러하지 아니하다.

③ 대지가 녹지지역과 그 밖의 지역ㆍ지구 또는 구역에 걸치는 경우에는 각 지역ㆍ지구 또는 구역 안의 건축물과 대지에 관한 이 법의 규정을 적용한다. 다만, 녹지지역 안의 건축물이 방화지구에 걸치는 경우에는 제2항에 따른다. <개정 2017. 4. 18.>

④ 제1항에도 불구하고 해당 대지의 규모와 그 대지가 속한 용도지역ㆍ지구 또는 구역의 성격 등 그 대지에 관한 주변여건상 필요하다고 인정하여 해당 지방자치단체의 조례로 적용방법을 따로 정하는 경우에는 그에 따른다.

건축법 시행령

[시행 2025. 1. 21.] [대통령령 제35221호, 2025. 1. 21., 타법개정]

제27조의2(공개 공지 등의 확보) ① 법 제43조제1항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 대지에는 공개 공지 또는 공개 공간(이하 이 조에서 “공개공지등”이라 한다)을 설치해야 한다. 이 경우 공개 공지는 필로티의 구조로 설치할 수 있다. <개정 2009. 7. 16., 2013. 11. 20., 2019. 10. 22.>

1. 문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설(「농수산물 유통 및 가격안정에 관한 법률」에 따른 농수산물유통시설은 제외한다), 운수시설(여객용 시설만 해당한다), 업무시설 및 숙박시설로서 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 5천 제곱미터 이상인 건축물

2. 그 밖에 다중이 이용하는 시설로서 건축조례로 정하는 건축물

② 공개공지등의 면적은 대지면적의 100분의 10 이하의 범위에서 건축조례로 정한다. 이 경우 법 제42조에 따른 조경면적과 「매장유산 보호 및 조사에 관한 법률」 제14조제1항제1호에 따른 매장유산의 현지보존 조치 면적을 공개공지등의 면적으로 할 수 있다. <개정 2014. 11. 11., 2015. 8. 3., 2017. 6. 27., 2024. 5. 7.>

③ 제1항에 따라 공개공지등을 설치할 때에는 모든 사람들이 환경친화적으로 편리하게 이용할 수 있도록 긴 의자 또는 조경시설 등 건축조례로 정하는 시설을 설치해야 한다. <개정 2019. 10. 22.>

④ 제1항에 따른 건축물(제1항에 따른 건축물과 제1항에 해당되지 아니하는 건축물이 하나의 건축물로 복합된 경우를 포함한다)에 공개공지등을 설치하는 경우에는 법 제43조제2항에 따라 다음 각 호의 범위에서 대지면적에 대한 공개공지등 면적 비율에 따라 법 제56조 및 제60조를 완화하여 적용한다. 다만, 다음 각 호의 범위에서 건축조례로 정한 기준이 완화 비율보다 큰 경우에는 해당 건축조례로 정하는 바에 따른다. <개정 2014. 11. 11.>

1. 법 제56조에 따른 용적률은 해당 지역에 적용하는 용적률의 1.2배 이하

2. 법 제60조에 따른 높이 제한은 해당 건축물에 적용하는 높이기준의 1.2배 이하

⑤ 제1항에 따른 공개공지등의 설치대상이 아닌 건축물(「주택법」 제15조제1항에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택 중 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 것 외의 공동주택은 제외한다)의 대지에 법 제43조제4항, 이 조 제2항 및 제3항에 적합한 공개 공지를 설치하는 경우에는 제4항을 준용한다. <개정 2014. 11. 11., 2016. 8. 11., 2017. 1. 20., 2019. 10. 22.>

⑥ 공개공지등에는 연간 60일 이내의 기간 동안 건축조례로 정하는 바에 따라 주민들을 위한 문화행사를 열거나 판촉활동을 할 수 있다. 다만, 울타리를 설치하는 등 공중이 해당 공개공지등을 이용하는데 지장을 주는 행위를 해서는 아니 된다. <신설 2009. 6. 30.>

⑦ 법 제43조제4항에 따라 제한되는 행위는 다음 각 호와 같다. <신설 2020. 4. 21.>

1. 공개공지등의 일정 공간을 점유하여 영업을 하는 행위

2. 공개공지등의 이용에 방해가 되는 행위로서 다음 각 목의 행위

가. 공개공지등에 제3항에 따른 시설 외의 시설물을 설치하는 행위

나. 공개공지등에 물건을 쌓아 놓는 행위

3. 울타리나 담장 등의 시설을 설치하거나 출입구를 폐쇄하는 등 공개공지등의 출입을 차단하는 행위

4. 공개공지등과 그에 설치된 편의시설을 훼손하는 행위

5. 그 밖에 제1호부터 제4호까지의 행위와 유사한 행위로서 건축조례로 정하는 행위

[전문개정 2008. 10. 29.]

서울특별시 건축 조례

[시행 2025. 1. 3.] [서울특별시조례 제9487호, 2025. 1. 3., 타법개정]

제26조(공개 공지 등의 확보) ① 영 제27조의2제1항 및 제2항에 따라 공개 공지(空地: 공터) 또는 공개 공간(이하 “공개 공지 등”이라 한다)을 확보하여야 하는 대상건축물 및 면적은 다음 각 호와 같다. <개정 2010.4.22., 2016.5.19., 2018.1.4., 2018.7.19., 2020.3.26., 2020.12.31., 2024.5.20.>

1. 대상건축물 : 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 시설로서 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 5천제곱미터 이상인 건축물

가. 문화 및 집회시설

나. 판매시설(「농수산물 유통 및 가격안정에 관한 법률」 제2조에 따른 농수산물유통시설은 제외)

다. 업무시설

라. 숙박시설

마. 의료시설

바. 운동시설

사. 위락시설

아. 종교시설

자. 운수시설

차. 장례식장

2. 면적 : 제1호 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물이 확보하여야 하는 공개공지 등의 면적은 대지면적(일반인 출입이 부분적으로 제한되는 공항시설 등에 대하여는 그 출입이 제한되는 부분의 면적 제외)의 10퍼센트 이상으로 한다. 다만, 영 제31조제2항에 따라 지정한 건축선 후퇴부분의 면적은 공개공지 등의 면적에 포함하지 아니하며, 필로티구조로 구획되거나 제2항제6호에 따라 지하에 설치된 부분의 면적은 2분의 1로 한정하여 공개공지 등의 면적으로 산입한다.

가. 삭제 <2024.5.20.>

나. 삭제 <2024.5.20.>

다. 삭제 <2024.5.20.>

3. 대지 또는 건물 내에 설치하는 지하철의 출입구나 환기구는 제2항에도 불구하고 공개공지 등의 면적으로 산입한다.

② 영 제27조의2제3항에 따라 공개공지 등은 다음 각 호의 기준에 적합하게 설치하여야 한다. <개정 2016.1.7., 2016.5.19., 2018.7.19., 2019.7.18., 2021.12.30., 2024.5.20.>

1. 대지에 접한 도로 중 가장 넓은 도로변(한 면이 4분의 1 이상 접할 것)으로서 일반인의 접근(계단 이용 제외) 및 이용이 편리한 장소에 가로환경과 조화를 이루는 소공원(쌈지공원)형태로 설치한다. 다만, 가장 넓은 도로변에 설치가 불합리한 경우에는 위원회의 심의를 거쳐 그 위치를 따로 정할 수 있다.

2. 2개소 이내로 설치하되, 1개소의 최소 면적은 90제곱미터 이상으로 한다. 다만, 설치 의무 면적이 90제곱미터 미만인 경우에는 1개소에 해당 면적 확보시 최소면적 기준을 충족한 것으로 본다.

3. 최소폭은 9미터 이상으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 건축위원회 심의를 통해 2분의 1까지 완화할 수 있다.

가. 설치 의무 면적이 90제곱미터 미만인 경우

나. 대지여건 상 일부 대지 폭이 9미터 이상을 확보하기 어려운 경우

4. 필로티구조로 할 경우에는 유효높이가 8미터 이상

5. 조경ㆍ벤치ㆍ파고라ㆍ시계탑ㆍ분수ㆍ야외무대(지붕 등 그 밖에 시설물의 설치를 수반하지 아니한 것으로 한정한다)ㆍ소규모 공중화장실(33제곱미터 미만으로서 허가권자와 건축주가 협의된 경우로 한정한다) 등 다중의 이용에 편리한 시설을 설치

6. 공개공지 등은 지상에 설치하도록 하되, 상부가 개방된 구조로 지하철 연결통로에 접하거나 다수 공중이 이용 가능한 공간으로서 위원회의 심의를 거쳐 지하부분(제1호에도 불구하고 계단 이용 가능)에도 설치할 수 있다.

7. 제1호부터 제4호 및 제6호에도 불구하고 법 제43조에서 정하는 공개공지 등으로서 기후 여건 등을 고려해 건축물 내부공간을 활용하여 조성되는 공개공간(이하 “실내형 공개공간”라 한다)의 경우에는 다음 각 목에서 정하는 바에 따른다.

가. 일반인의 접근이 편리하고 다수 공중이 이용가능한 공간으로 설치

나. 최소면적 150㎡이상인 경우 : 최소폭 6m이상, 최소높이 : 층수 2개층 이상

다. 최소면적 500㎡이상인 경우 : 최소폭 9m이상, 최소높이 : 층수 3개층 이상

라. 최소면적 1,000㎡이상인 경우 : 최소폭 12m이상, 최소높이 : 층수 4개층 이상

③ 영 제27조의2제4항에 따른 건축기준의 완화는 다음 각 호와 같다. <개정 2015.10.8., 2016.5.19., 2018.7.19., 2020.3.26., 2024.5.20.>

1. 용적률의 완화 : 다음 산식에 따라 산출된 용적률 이하

[1＋(공개공지 등 면적/대지면적)]×「서울특별시 도시계획 조례」 제55조에 따른 용적률

2. 건축물 높이의 제한 완화 : 다음 산식에 따라 산출된 높이 이하

[1＋(공개공지 등 면적/대지면적)]×법 제60조에 따른 높이제한 기준

3. 제1호 및 제2호의 건축기준 완화적용 시 공개공지 등의 면적은 법 제42조에 따른 조경면적을 제외한 면적으로 산정하며, 제2항에 따라 지하에 설치된 공개공지 또는 필로티구조로 구획된 공개공지 및 실내에 조성된 공개공지 등에 대한 완화적용 기준은 시장이 별도로 정할 수 있다.

④ 시장은 다음 각 호의 경우에 소요 비용의 일부를 지원할 수 있으며, 지원대상과 절차, 지원금액의 한도 및 시ㆍ구간 부담비율 등은 시장이 따로 정한다. <신설 2016.1.7., 2018.7.19., 2020.3.26.>

1. 설치 후 5년이 경과된 공개공지 등을 리모델링하는 경우

2. 제6항제3호에 따라 전문가가 공개공지 등을 점검하는 경우

⑤ 영 제27조의2제6항에 따라 공개공지 등에서는 연간 60일 이내의 기간 동안 주민들을 위한 문화행사를 열거나 판촉활동을 할 수 있다. 다만, 울타리를 설치하는 등 공중이 해당 공개공지 등을 이용하는데 지장을 주는 행위를 해서는 아니되며, 공개공지 등에서 개최되는 행사의 범위 및 관련 절차, 이용시간 및 행위 제한 등 실행에 필요한 사항은 시장이 따로 정한다. <신설 2016.1.7., 2016.5.19.>

⑥ 공개공지 등은 다음 각 호의 기준에 적합하게 관리하여야 한다. <신설 2019.7.18.>

1. 공개공지 등이 설치된 장소마다 출입 부분에 별표 3의 설치기준에 따라 안내판(안내도 포함)을 1개소 이상 설치하여야 한다.

2. 공개공지 등을 설치한 건축물의 건축주는 사용승인 신청 시 별지 제4호서식에 따른 관리대장을 제출하여야 한다.

3. 구청장은 위법이 발생하지 않도록 연 1회 이상 확인ㆍ관리하여야 하며, 2년에 1회 이상 공개공지 등의 관리실태 및 활용방안에 관한 전문가 점검을 실시할 수 있다.

[전문개정 2009.11.11.]

[제목개정 2018.7.19.]

제28조(건축물의 대지가 지역ㆍ지구에 걸치는 경우의 조치) 법 제54조제4항에 따라 건축물의 대지가 3 이상의 지역ㆍ지구에 걸치고 각 지역의 면적이 대지면적의 2분의 1에 미달하는 경우에는 각 해당 지역에 관한 규정을 적용한다. <개정 2018.7.19.>

[전문개정 2009.11.11.]

(출처: 국민신문고, 법제처)

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