공동주택 분양 모집공고 시 사업주체가 제시한 주택성능등급보다 실제 입주 시 등급이_2025.04.29

설명

■ 질의
질의 1
공동주택 분양 모집공고 시 사업주체가 제시한 주택건설기준등에 관한 규정 제58조에 따른 주택성능등급(첨부 예시 이미지 참조)의 표시보다 실제 입주 시 각 등급이 낮은 경우 유의미한 하자인지요?
즉, 모집공고문에는 층간소음 기준과 구조기준등을 일정 등급으로 제시했으나 실제 준공시점에는 그 보다 낮은 등급이 나온 경우 이를 하자라고 볼 수 있는지요?

질의 2
질의 1에서 공동주택 성능등급 미달에 따른 하자인 경우 손해배상 행정절차가 어떻게 되는지요?
다 지어진 공동주택을 철거할 수 없기 때문에 변호사 선임 후 민사 소송으로 가야하는지요?

질의 3
주택재건축사업의 경우 사업주체가 일반분양자들에게 손해보상을 해야하는지요?

첨부 파일
주택성능등급 표 참조.png

▣ 회신
ㅇ 「주택법」제39조에서는 사업주체가 대통령령으로 정하는 호수 이상의 공동주택을 공급할 때에는 주택의 성능 및 품질을 입주자가 알 수 있도록 「녹색건축물 조성 지원법」에 따라 다음 각 호의 공동주택성능에 대한 등급을 발급받아 국토교통부령으로 정하는 방법으로 입주자 모집공고에 표시하여야 한다고 규정하고 있으며, 동 조항 1호에서 표시하여야 하는 공동주택성능등급 중 하나로 경량충격음·중량충격음·화장실소음·경계소음 등 소음 관련 등급을 규정하고 있습니다.

ㅇ 공동주택성능등급 소음 관련 등급 인증항목중 경·중량충격음 차단성능은 예비인증단계에서는 제출된 공동주택의 설계도면과 「공동주택 바닥충격음 차단구조 인정 및 검사기준」에 의한 바닥구조 성능인정서 상에 표기된 바닥구조가 동일한지 확인하여 평점을 부여하며, 본인증단계에서는 설계도면과 동일하게 공동주택이 시공되었는지 여부 등을 확인하여 평점을 부여하고 있으므로,—– 이하 생략
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ㅇ 이와 관련하여, 「공동주택 바닥충격음 차단구조 인정 및 검사기준」제30조제1항에서는 바닥충격음 성능검사의 측정결과는 산술평균값으로 하며, 측정결과의 판단기준은 별표1에 따른 바닥충격음 차단성능의 등급기준으로 한다고 규정하고 있으나, —– 이하 생략
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◎ 관계 법령
주택법
[시행 2024. 7. 17.] [법률 제20048호, 2024. 1. 16., 일부개정]
제39조(공동주택성능등급의 표시) 사업주체가 대통령령으로 정하는 호수 이상의 공동주택을 공급할 때에는 주택의 성능 및 품질을 입주자가 알 수 있도록 「녹색건축물 조성 지원법」에 따라 다음 각 호의 공동주택성능에 대한 등급을 발급받아 국토교통부령으로 정하는 방법으로 입주자 모집공고에 표시하여야 한다.
1. 경량충격음ㆍ중량충격음ㆍ화장실소음ㆍ경계소음 등 소음 관련 등급
2. 리모델링 등에 대비한 가변성 및 수리 용이성 등 구조 관련 등급
3. 조경ㆍ일조확보율ㆍ실내공기질ㆍ에너지절약 등 환경 관련 등급
4. 커뮤니티시설, 사회적 약자 배려, 홈네트워크, 방범안전 등 생활환경 관련 등급
5. 화재ㆍ소방ㆍ피난안전 등 화재ㆍ소방 관련 등급

제41조의2(바닥충격음 성능검사 등) ① 국토교통부장관은 바닥충격음 차단구조의 성능을 검사하기 위하여 성능검사의 기준(이하 이 조에서 “성능검사기준”이라 한다)을 마련하여야 한다.
② 국토교통부장관은 제5항에 따른 성능검사를 전문적으로 수행하기 위하여 성능을 검사하는 기관(이하 “바닥충격음 성능검사기관”이라 한다)을 대통령령으로 정하는 지정 요건 및 절차에 따라 지정할 수 있다.
③ 바닥충격음 성능검사기관의 지정 취소, 자료 제출 및 서류 검사 등에 관하여는 제41조제5항부터 제7항까지를 준용한다. 이 경우 “바닥충격음 성능등급 인정기관”은 “바닥충격음 성능검사기관”으로, “인정업무”는 “바닥충격음 성능검사업무”로 본다.
④ 국토교통부장관은 바닥충격음 성능검사기관의 업무를 수행하는 데에 필요한 비용을 지원할 수 있다.
⑤ 사업주체는 제15조에 따른 사업계획승인을 받아 시행하는 주택건설사업의 경우 제49조에 따른 사용검사를 받기 전에 바닥충격음 성능검사기관으로부터 성능검사기준에 따라 바닥충격음 차단구조의 성능을 검사(이하 이 조에서 “성능검사”라 한다)받아 그 결과를 사용검사권자에게 제출하여야 한다.
⑥ 사용검사권자는 제5항에 따른 성능검사 결과가 성능검사기준에 미달하는 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 사업주체에게 보완 시공, 손해배상 등의 조치를 권고할 수 있다.
⑦ 제6항에 따라 조치를 권고받은 사업주체는 대통령령으로 정하는 기간 내에 권고사항에 대한 조치결과를 사용검사권자에게 제출하여야 한다.
⑧ 사업주체는 제5항에 따라 사용검사권자에게 제출한 성능검사 결과 및 제7항에 따라 사용검사권자에게 제출한 조치결과를 대통령령으로 정하는 방법에 따라 입주예정자에게 알려야 한다. <신설 2024. 1. 16.>
⑨ 국토교통부장관은 층간소음 저감 정책을 수립하기 위하여 필요하다고 판단하는 경우 사용검사권자에게 제5항에 따라 제출된 성능검사 결과 및 제7항에 따라 제출된 조치결과를 국토교통부장관에게 제출하도록 요청할 수 있다. 이 경우 자료 제출을 요청받은 사용검사권자는 정당한 사유가 없으면 이에 따라야 한다. <신설 2024. 1. 16.>
⑩ 바닥충격음 성능검사기관은 제5항에 따른 성능검사 결과를 토대로 대통령령으로 정하는 기준과 절차에 따라 매년 우수 시공자를 선정하여 공개할 수 있다. <신설 2024. 1. 16.>
⑪ 성능검사의 방법, 성능검사 결과의 제출, 성능검사에 드는 수수료 등 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2024. 1. 16.>
[본조신설 2022. 2. 3.]

주택건설기준 등에 관한 규정 ( 약칭: 주택건설기준규정 )
[시행 2025. 1. 21.] [대통령령 제35222호, 2025. 1. 21., 일부개정]
제8조(다른 법령과의 관계) ①주택단지는 「건축법 시행령」 제3조제1항제4호의 규정에 의하여 이를 하나의 대지로 본다. 다만, 복리시설의 설치를 위하여 따로 구획ㆍ양여하는 토지는 이를 별개의 대지로 본다. <개정 1992. 5. 30., 2005. 6. 30.>
②제1항의 경우에 주택단지에서 도시ㆍ군계획시설로 결정된 도로ㆍ광장 및 공원용지의 면적은 건폐율 또는 용적율의 산정을 위한 대지면적에 이를 산입하지 아니한다. <개정 2003. 4. 22., 2012. 4. 10.>
③ 주택의 건설기준, 부대시설ㆍ복리시설의 설치기준에 관하여 이 영에서 규정한 사항 외에는 「건축법」, 「수도법」, 「하수도법」, 「장애인ㆍ노인ㆍ임산부 등의 편의증진보장에 관한 법률」, 「소방시설 설치 및 관리에 관한 법률」 및 그 밖의 관계 법령이 정하는 바에 따른다. <신설 2014. 10. 28., 2017. 1. 26., 2022. 11. 29.>

제14조의2(바닥구조) 공동주택의 세대 내의 층간바닥(화장실의 바닥은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)은 다음 각 호의 기준을 모두 충족해야 한다. <개정 2017.1.17, 2022.8.4, 2024.7.9>
1. 콘크리트 슬래브 두께는 210밀리미터[라멘구조(보와 기둥을 통해서 내력이 전달되는 구조를 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 공동주택은 150밀리미터] 이상으로 할 것. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택의 층간바닥은 예외로 한다.
가. 법 제51조제1항에 따라 인정받은 공업화주택
나. 목구조(주요 구조부를 「목재의 지속가능한 이용에 관한 법률」에 따른 목재 또는 목재제품으로 구성하는 구조를 말한다) 공동주택
2. 각 층간 바닥은 바닥충격음 차단성능[바닥의 경량충격음(비교적 가볍고 딱딱한 충격에 의한 바닥충격음을 말한다) 및 중량충격음(무겁고 부드러운 충격에 의한 바닥충격음을 말한다)이 각각 49데시벨 이하인 성능을 말한다]을 갖춘 구조일 것. 다만, 다음 각 목의 층간바닥은 그렇지 않다.
가. 라멘구조의 공동주택(법 제51조제1항에 따라 인정받은 공업화주택은 제외한다)의 층간바닥
나. 가목의 공동주택 외의 공동주택 중 발코니, 현관 등 국토교통부령으로 정하는 부분의 층간바닥
[본조신설 2013.5.6]

제58조(공동주택성능등급의 표시) 법 제39조 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 호수”란 500세대를 말한다. <개정 2016. 8. 11., 2018. 12. 31.>
[본조신설 2014. 6. 27.]

공동주택 바닥충격음 차단구조 인정 및 검사기준
[시행 2023. 8. 28.] [국토교통부고시 제2023-494호, 2023. 8. 28., 일부개정]
제30조(측정결과의 평가) ① 측정결과는 산술평균값으로 하며 측정결과의 판단기준은 별표 1에 따른 바닥충격음 차단성능의 등급기준으로 한다.
② 제1항에도 불구하고 성능검사기준은 주택건설기준 제14조의2제1항제2호를 따른다.

(출처: 국민신문고)

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