설명
■ 질의
질의 1
공동주택 관리규약 신고 시
행정단계가 공동주택관리법 제19조에 따른 신고인데 법에 맞게 신고 한 상태인데
인허가권자가 사업시행인가조건을 관리규약에 넣어서 다시 신고하라고 하는 경우 이와 관련된 법규정이 있는지요?
공동주택의 관리규약에 이것 저것 넣으라고 하는 것은 인허가권자의 권한인지요?
관련법규정이 있는지요?
질의 2
입주자대표회의 구성전인 경우
현재 사업주체인 주택재건축조합과 계약한 관리주체인 생활지원센터에서 관리규약 신고 시 인허가권자의 보완 사항에 대해 입주민들의 반대의견 제출 시 현재 입주자등의 과반이상의 동의를 받아야 하는지요?
아니면 입주자등이 대응방안으로 몇명이 보완사항에 대해 이견만 제출하면 되는지요?
행정절차가 어떻게 되는지요?
질의 3
주택재건축사업의 경우 300세대 이상의 주택단지로 주택단지 내 입주자대표회의를 구성하기 전에 선거관리위원회를 구성하고 동별대표자를 선출하는 절차로 인해 시간이 걸려 입주자대표회의 구성전인 경우 관리주체는 누구인지요?
사업주체와 위탁운영계약을 한 생활지원센터인지요?
질의 4
입주자대표회의 구성 전인 경우
생활지원센터는 입주자대표회의가 아니기 때문에 공동주택관리법 제18조 및 시행령 제20조에 따라 관리규약의 개정 시 입주자대표회의의 의결로 제안하고 전체 입주자등의 과반수가 찬성하는 행정절차를 무시하고 보완내용을 승인할 수 있는지요? 또한 이것을 인허가권자가 입주자대표회의를 구성하기 전인 상태의 주택단지를 관리하는 관리주체인 생활지원센터에 보완내용을 요구할 수 있는지요?
질의 5
입주자대표회의를 구성하기 전에 생활지원센터의 동의를 받아 관리규약을 개정하는 것은 공동주택관리법 제18조제3항 및 시행령 제3조와 제20조에 따른 적법한 절차인지요?
적법한 절차라면 회신 시 관련규정을 기록하여 주시면 감사하겠습니다.
▣ 회신
가. 「공동주택관리법 시행령」제20조제2항에 따르면, 법 제18조제2항에 따른 공동주택 분양 후 최초의 관리규약은 제1항에 따라 사업주체가 제안한 내용을 해당 입주예정자의 과반수가 서면으로 동의하는 방법으로 결정한다고 규정하고 있으며,
– 같은 법 제19조제1항 및 같은 법 시행령 제21조에 따라 사업주체는 관리규약이 제정된 날로부터 30일 이내에 신고서를 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여 관리규약 제정 신고를 해야 합니다.
– 위 규정에 따라 관리규약 제정 신고를 하였으나 보완요청을 받았을 경우, 사업주체는 관리규약 제정안 보완하여 입주예정자의 과반수가 서면으로 동의하는 방법으로 결정한 후 다시 제정 신고를 해야 할 것으로 판단되나, 보다 자세한 사항은「공동주택관리법」제93조에 따라 공동주택관리의 감독권자인 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 문의하시기 바랍니다.
나. 「공동주택관리법」제2조제1항제10호에 따르면, “관리주체”란 공동주택을 관리하는 제6조제1항에 따른 자치관리기구의 대표자인 공동주택의 관리사무소장, 제13조제1항에 따라 관리업무를 인계하기 전의 사업주체, 주택관리업자, 임대사업자, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제11호에 따른 주택임대관리업자(시설물 유지ㆍ보수ㆍ개량 및 그 밖의 주택관리 업무를 수행하는 경우에 한정한다)를 말한다고 규정하고 있습니다.
– 따라서, 최초 입주자대표회의가 구성 전이라면 사업주체가 —– 이하 생략
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다. 관리규약 개정은 「공동주택관리법 시행령」제3조에 따라 입주자대표회의 의결 또는 전체 입주자등의 10분의 1이상이 서면으로 제안하고, —– 이하 생략
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– 이후, 같은 법 시행령 제21조에 따라 입주자대표회의의 회장이 관리규약 개정 신고서를 신고수리권자인 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하면 공동주택관리법령 등 관계법령 부합 여부, 관리규약 개정 절차 준수 등을 종합적으로 검토하여 관리규약 개정 신고 수리 여부를 결정합니다.
– 관리규약이 제정되었으나, 최초 입주자대표회의 구성 전에 관리규약을 개정한다면 해당 공동주택의 관리주체로부터 —– 이하 생략
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◎ 관계 법령
공동주택관리법
[시행 2025. 1. 1.] [법률 제20385호, 2024. 3. 19., 타법개정]
제18조(관리규약) ① 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사 또는 특별자치도지사(이하 “시ㆍ도지사”라 한다)는 공동주택의 입주자등을 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 공동주택의 관리 또는 사용에 관하여 준거가 되는 관리규약의 준칙을 정하여야 한다.
② 입주자등은 제1항에 따른 관리규약의 준칙을 참조하여 관리규약을 정한다. 이 경우 「주택법」 제35조에 따라 공동주택에 설치하는 어린이집의 임대료 등에 관한 사항은 제1항에 따른 관리규약의 준칙, 어린이집의 안정적 운영, 보육서비스 수준의 향상 등을 고려하여 결정하여야 한다. <개정 2016. 1. 19., 2021. 8. 10.>
③ 입주자등이 관리규약을 제정ㆍ개정하는 방법 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <신설 2016. 1. 19.>
④ 관리규약은 입주자등의 지위를 승계한 사람에 대하여도 그 효력이 있다. <개정 2016. 1. 19.>
제19조(관리규약 등의 신고) ① 입주자대표회의의 회장(관리규약의 제정의 경우에는 사업주체 또는 의무관리대상 전환 공동주택의 관리인을 말한다)은 다음 각 호의 사항을 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 하며, 신고한 사항이 변경되는 경우에도 또한 같다. 다만, 의무관리대상 전환 공동주택의 관리인이 관리규약의 제정 신고를 하지 아니하는 경우에는 입주자등의 10분의 1 이상이 연서하여 신고할 수 있다. <개정 2019. 4. 23., 2021. 8. 10.>
1. 관리규약의 제정ㆍ개정
2. 입주자대표회의의 구성ㆍ변경
3. 그 밖에 필요한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항
② 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제1항에 따른 신고를 받은 날부터 7일 이내에 신고수리 여부를 신고인에게 통지하여야 한다. <신설 2021. 8. 10.>
③ 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 제2항에서 정한 기간 내에 신고수리 여부 또는 민원 처리 관련 법령에 따른 처리기간의 연장을 신고인에게 통지하지 아니하면 그 기간(민원 처리 관련 법령에 따라 처리기간이 연장 또는 재연장된 경우에는 해당 처리기간을 말한다)이 끝난 날의 다음 날에 신고를 수리한 것으로 본다. <신설 2021. 8. 10.>
공동주택관리법 시행령
[시행 2024. 10. 25.] [대통령령 제34961호, 2024. 10. 25., 일부개정]
제3조(관리방법의 결정 방법) 법 제5조제2항에 따른 공동주택 관리방법의 결정 또는 변경은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 한다. <개정 2021. 10. 19.>
1. 입주자대표회의의 의결로 제안하고 전체 입주자등의 과반수가 찬성
2. 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 서면으로 제안하고 전체 입주자등의 과반수가 찬성
제20조(관리규약의 제정 등) ① 사업주체는 입주예정자와 관리계약을 체결할 때 관리규약 제정안을 제안해야 한다. 다만, 제29조의3에 따라 사업주체가 입주자대표회의가 구성되기 전에 같은 조 제1항 각 호의 시설의 임대계약을 체결하려는 경우에는 입주개시일 3개월 전부터 관리규약 제정안을 제안할 수 있다. <신설 2017. 8. 16., 2021. 1. 5.>
② 법 제18조제2항에 따른 공동주택 분양 후 최초의 관리규약은 제1항에 따라 사업주체가 제안한 내용을 해당 입주예정자의 과반수가 서면으로 동의하는 방법으로 결정한다. <개정 2017. 8. 16.>
③ 제2항의 경우 사업주체는 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지(인터넷 홈페이지가 없는 경우에는 인터넷 포털을 통해 관리주체가 운영ㆍ통제하는 유사한 기능의 웹사이트 또는 관리사무소의 게시판을 말한다. 이하 같다)에 제안내용을 공고하고 입주예정자에게 개별 통지해야 한다. <개정 2017. 8. 16., 2019. 10. 22.>
④ 법 제10조의2제1항에 따른 의무관리대상 전환 공동주택의 관리규약 제정안은 의무관리대상 전환 공동주택의 관리인이 제안하고, 그 내용을 전체 입주자등 과반수의 서면동의로 결정한다. 이 경우 관리규약 제정안을 제안하는 관리인은 제3항의 방법에 따라 공고ㆍ통지해야 한다. <신설 2020. 4. 24.>
⑤ 법 제18조제3항에 따라 관리규약을 개정하려는 경우에는 다음 각 호의 사항을 기재한 개정안을 제3항의 방법에 따른 공고ㆍ통지를 거쳐 제3조 각 호의 방법으로 결정한다. <개정 2017. 8. 16., 2020. 4. 24.>
1. 개정 목적
2. 종전의 관리규약과 달라진 내용
3. 관리규약준칙과 달라진 내용
⑥ 공동주택의 관리주체는 관리규약을 보관하여 입주자등이 열람을 청구하거나 자기의 비용으로 복사를 요구하면 응하여야 한다. <개정 2017. 8. 16., 2020. 4. 24.>
(출처: 국민신문고)
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