설명
법이 시행된지(시행일:2021.10.8) 한참이 지났지만 아직도 실무에서는 혼선이 많아 질의드리오니 성실한 답변 부탁드립니다.
■ 질의
질의 1
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제78조 제7항에서
용적률 중첩 적용시 권한 위임전까지는 도시 건축 공동위원회 심의는 시청에서 개최하는지요?
질의 2
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제85조(용도지역 안에서의 용적률)제1항제13호에서 준공업지역 용적률 최대한도는 400퍼센트 이하입니다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제78조제7항제2호에서 “대통령령으로 정하고 있는 해당 용도지역별 용적률 최대한도의 120퍼센트 이하”라 함은 400퍼센트의 120퍼센트인 480퍼센트를 의미하는지요? 즉 480퍼센트까지 중첩 적용이 가능하다는 의미인지요?
질의 3
질의 2와 관련해서 국계법 제78조제7항 본문에 “대통령령으로 정하고 있는 해당 용도지역별 용적률 최대한도를 초과하는 경우에는 관할 시ㆍ도지사, 시장ㆍ군수 또는 구청장이 제30조제3항 단서 또는 같은 조 제7항에 따른 건축위원회와 도시계획위원회의 공동 심의를 거쳐야 함” 으로 명시하고 있어 준공업지역의 경우 최대한도가 400퍼센트 이하 이므로 400퍼센트를 넘는 480퍼센트는 건축위원회와 도시계획위원회의 공동 심의를 거쳐야 하는지요?
질의 1과 관련해서 이 때 건축위원회와 도시계획위원회의 공동 심의는 조례 개정을 통한 권한위임전까지는 시청에서 진행하면 되는지요?
질의 4
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제78조제7항제2호는 지구단위계획구역 외의 지역에서는 용적률 중첩 가능 범위는 대통령령으로 정하고 있는 해당 용도지역별 용적률 최대한도(조례의 용적률 기준 아님)는 120퍼센트 까지는 건축위원회와 도시계획위원회의 공동 심의 없이 가능하다는 의미이고 대통령령으로 정하고 있는 해당 용도지역별 용적률 최대한도의 범위를 넘어가면 제78조제7항 본문에 따라 건축위원회와 도시계획위원회의 공동 심의를 받아야 한다는 의미인지요?
이렇게 되면 준공업지역의 경우 용적률이 400%이므로 공개공지를 설치해서 용적률 완화 받으면 대부분 시청 건축위원회와 도시계획위원회의 공동 심의를 받아야 한다는 결론이 나옵니다.
질의 5
질의 4와 관련해서 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제78조제7항 본문의 “용적률 완화 규정을 중첩 적용하여 완화되는 용적률이 제1항 및 제2항에 따라 대통령령으로 정하고 있는 해당 용도지역별 용적률 최대한도를 초과하는 경우”는 아래 2가지가 있습니다.
국토계획법 시행령 기준 준공업지역(용적률 최대한도 : 400퍼센트)의 예를 들면
① 국토계획법 제78조제7항제2호에 따라 중첩 용적률이 480퍼센트 이하인 경우
② 국토계획법 제78조제7항본문단서에 따라 중첩 용적률이 400퍼센트를 초과하는 경우
③ 국토계획법 제78조제7항본문단서에 따라 중첩 용적률이 400퍼센트를 초과하면서 가의 480퍼센트까지 초과하는 경우. 즉 500퍼센트 또는 600퍼센트
상기 내용 모두 다 국토계획법 시행령 용적률 최대한도인 400퍼센트를 초과하게 되므로 모두 시 도시 건축 공동 심의 대상이 됩니다.
여기서 ③의 해석 시 “건축위원회와 도시계획위원회의 공동 심의를 거쳐 기반시설의 설치 및 그에 필요한 용지의 확보가 충분하다고 인정하는 경우”에는 ①의 480퍼센트도 초과할 수 있다는 내용으로 해석이 되는데 맞는지요? 즉 500퍼센트 또는 600퍼센트도 가능하다고 해석이 되기 때문입니다. 이 부분이 항상 문제가 되서 질의 드립니다. 어떤 이는 400퍼센트의 1.2배인 480퍼센트를 절대 넘을 수 없다라고 주장하고 어떤 이법 및 건축법 등 다른 법률에서 규정한 조건이 맞다면 넘을 수 있다라고 주장하기 때문입니다.
질의 6
질의 5와 관련해서 지구단위계획구역도 마찬가지인지요?
즉, 지구단위계획구역에서 정한 용적률(상한)이 있음에도 불구하고 국토계획법 제78조제7항본문단서에 따라 중첩 용적률이 대통령령으로 정하고 있는 해당 용도지역별 용적률 최대한도를 초과하는 경우에는 “건축위원회와 도시계획위원회의 공동 심의를 거쳐 기반시설의 설치 및 그에 필요한 용지의 확보가 충분하다고 인정하는 경우”에는 용적률 중첩적용이 가능한지요?
어떤 이는 도시관리계획인 지구단위계획에서 정한 용적률을 절대 넘을 수 없다(지구단위계획에서 한번 정하면 그 선을 넘을 수 없다)라고 주장하고 어떤 이법 및 건축법 등 다른 법률에서 규정한 조건이 맞다면 넘을 수 있다라고 주장하기 때문입니다.
▣ 회신
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “국토계획법”이라 함) 제78조제7항에서는 이 법 및 「건축법」 등 다른 법률에 따른 용적률의 완화에 관한 규정은 이 법 및 다른 법률에도 불구하고 다음 각 호의 구분에 따른 범위에서 중첩하여 적용할 수 있다. 다만, 용적률 완화 규정을 중첩 적용하여 완화되는 용적률이 제1항 및 제2항에 따라 대통령령으로 정하고 있는 해당 용도지역별 용적률 최대한도를 초과하는 경우에는 관할 시·도지사, 시장·군수 또는 구청장이 제30조제3항 단서 또는 같은 조 제7항에 따른 건축위원회와 도시계획위원회의 공동 심의를 거쳐 기반시설의 설치 및 그에 필요한 용지의 확보가 충분하다고 인정하는 경우에 한정한다고 규정하고 있습니다.
1. 지구단위계획구역: 제52조제3항에 따라 지구단위계획으로 정하는 범위
2. 지구단위계획구역 외의 지역: 제1항 및 제2항에 따라 대통령령으로 정하고 있는 해당 용도지역별 용적률 최대한도의 120퍼센트 이하
(질의 1)
위 규정 단서의 건축위원회와 도시계획위원회의 공동 심의는 권한 위임 전까지 시에 두는 건축위원회와 도시계획위원회가 공동으로 하는 심의를 거치는지
(답변 1)
질의와 관련한 구체적인 사실관계를 알 수 없으나, 질의의 경우가 특별시·광역시에 속한 자치구의 경우라면,
위 규정 단서에서 용적률 완화 규정을 중첩 적용하여 완화되는 용적률이 제1항 및 제2항에 따라 대통령령으로 정하고 있는 해당 용도지역별 용적률 최대한도를 초과하는 경우에는 관할 시·도지사, 시장·군수 또는 구청장이 제30조제3항 단서 또는 같은 조 제7항에 따른 건축위원회와 도시계획위원회의 공동 심의를 거쳐 기반시설의 설치 및 그에 필요한 용지의 확보가 충분하다고 인정하는 경우로 한정하도록 규정하고 있고,
제30조제7항에 따르면 시장 또는 군수가 지구단위계획 등에 관한 사항을 결정하려면 건축법 제4조에 따라 시 또는 군에 두는 건축위원회와 도시계획위원회가 공동으로 하는 심의를 거치도록 규정하고 있으므로,
용적률 완화 규정을 중첩 적용하여 완화되는 용적률이 제1항 및 제2항에 따라 대통령령으로 정하고 있는 해당 용도지역별 용적률 최대한도를 초과하는 경우에 자치구청장은 특별시·광역시에 두는 건축위원회와 도시계획위원회가 공동으로 하는 심의를 거쳐 기반시설의 설치 및 그에 필요한 용지의 확보가 충분하다고 인정하는 경우에만 용적률 완화 규정을 중첩하여 적용할 수 있다고 할 것입니다.
한편, 제139조제2항 및 제3항을 보면 시·도에 두는 건축위원회와 도시계획위원회가 공동으로 하는 심의를 거쳐야 하는 사항은 시·도지사가 시장·군수·구청장에게 위임할 수 있는 사항으로 규정하고 있습니다.
(질의 2)
위 조항 제2호 중 “제1항 및 제2항에 따라 대통령령으로 정하고 있는 해당 용도지역별 용적률 최대한도”의 의미
(답변 2)
국토계획법 제78조제1항 및 제2항에 따라 용도지역별 용적률을 정하고 있는 “법 시행령 제85조제1항 각 호 용도지역별 용적률의 최대한도”(예시. 준공업지역 : 400퍼센트 이하)를 말합니다.
(질의 3)
이 법 및 「건축법」 등 다른 법률에 따른 용적률의 완화에 관한 규정을 중첩 적용하여 완화되는 용적률이 해당 용도지역별 용적률 최대한도(예시. 준공업지역 : 400퍼센트 이하)를 초과하는 경우에는 건축위원회와 도시계획위원회의 공동심의를 거쳐야 하는지
특별시·광역시에 두는 건축위원회와 도시계획위원회가 공동으로 하는 심의를 거쳐야 하는 사항을 특별시장·광역시장이 구청장에게 위임하기 전까지는 특별시·광역시에 두는 건축위원회와 도시계획위원회가 공동으로 하는 심의를 거쳐야 하는지
(답변 3)
질의1,2와 중복되는 사항으로 해당 질의에 대한 답변으로 갈음하고자 합니다.
(질의 4)
위 조항 각 호 외의 부분은 제78조 제1항 및 제2항에 따라 대통령령으로 정하고 있는 해당 용도지역별 용적률 최대한도를 초과하면 건축위원회 도시계획위원회의 공동심의를 거쳐야 한다는 의미이고
위 조항 제2호는 지구단위계획구역 외에서 제78조 제1항 및 제2항에 따라 대통령령으로 정하고 있는 해당 용도지역별 용적률 최대한도의 120퍼센트 이하까지는 건축위원회와 도시계획위원회의 공동 심의 없이 가능하다는 의미인지
(답변 4)
위 조항 제2호는 이 법 및 「건축법」 등 다른 법률에 따른 용적률의 완화에 관한 규정을 중첩 적용하여 완화되는 용적률의 범위를 규정한 것으로서, 그 범위는 지구단위계획구역 외에서는 제78조 제1항 및 제2항에 따라 대통령령으로 정하고 있는 해당 용도지역별 용적률 최대한도(예시. 준공업지역 : 400퍼센트 이하)의 120퍼센트까지라는 의미이고
위 조항 각 호 외의 부분은 이 법 및 「건축법」 등 다른 법률에 따른 용적률의 완화에 관한 규정을 중첩 적용하여 완화되는 용적률이 제78조 제1항 및 제2항에 따라 대통령령으로 정하고 있는 해당 용도지역별 용적률 최대한도(예시. 준공업지역 : 400퍼센트 이하)를 초과하는 경우에는 관할 지자체장이 건축위원회 도시계획위원회의 공동심의를 거쳐 기반시설 설치 등이 충분하다고 인정하는 경우에 한해 그 완화된 용적률을 적용할 수 있다는 의미입니다.
(질의 5)
관할 지자체장이 건축위원회 도시계획위원회의 공동심의를 거쳐 기반시설 설치 등이 충분하다고 인정하는 경우에는 이 법 및 「건축법」 등 다른 법률에 따른 용적률의 완화에 관한 규정을 중첩 적용하여 완화되는 용적률이 지구단위계획구역 외에서는 제78조 제1항 및 제2항에 따라 대통령령으로 정하고 있는 해당 용도지역별 용적률 최대한도의 120퍼센트를 초과하여 적용할 수 있다는 의미인지
(답변 5)
위 설명드린 바와 같이, 이 법 및 「건축법」 등 다른 법률에 따른 용적률의 완화에 관한 규정을 중첩 적용하여 완화되는 용적률의 범위는 지구단위계획구역 외에서는 제78조 제1항 및 제2항에 따라 대통령령으로 정하고 있는 해당 용도지역별 용적률 최대한도(예시. 준공업지역 : 400퍼센트 이하)의 120퍼센트까지입니다.
한편, 위 규정은 이 법 및 「건축법」 등 다른 법률에 따른 둘 이상의 용적률 완화 특례 규정을 중첩하여 각각의 비율을 합산하는 등의 경우에 적용하는 규정으로, 둘 이상의 용적률 완화 특례 규정을 중첩하여 적용하지 않는 경우에는 위 규정이 적용되지 않을 것이고,
이미 이 법 및 「건축법」 등 다른 법률에 따른 용적률의 완화에 관한 규정을 적용한 이후 다시 용적률 완화에 관한 규정을 적용하는 경우에는 위 규정이 적용된다고 할 것입니다.
(질의 6)
질의 5와 관련하여 지구단위계획구역도 마찬가지인지
(답변 6)
이 법 및 「건축법」 등 다른 법률에 따른 용적률의 완화에 관한 규정을 중첩 적용하여 완화되는 용적률의 범위는 지구단위계획구역에서는 제52조제3항에 따라 지구단위계획으로 정하는 범위까지입니다.
다만, 이 경우에도 용적률 완화 규정을 중첩 적용하여 완화되는 용적률이 제78조 제1항 및 제2항에 따라 대통령령으로 정하고 있는 해당 용도지역별 용적률 최대한도(예시. 준공업지역 : 400퍼센트 이하)를 초과하는 경우에는 관할 시·도지사, 시장·군수 또는 구청장이 제30조제3항 단서 또는 같은 조 제7항에 따른 건축위원회와 도시계획위원회의 공동 심의를 거쳐 기반시설의 설치 및 그에 필요한 용지의 확보가 충분하다고 인정하는 경우에 한해 적용할 수 있다고 할 것입니다.
◎ 관계 법령
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 ( 약칭: 국토계획법 )
[시행 2022. 7. 21.] [법률 제18310호, 2021. 7. 20., 타법개정]
제30조(도시ㆍ군관리계획의 결정)
③ 국토교통부장관은 도시ㆍ군관리계획을 결정하려면 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐야 하며, 시ㆍ도지사가 도시ㆍ군관리계획을 결정하려면 시ㆍ도도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다. 다만, 시ㆍ도지사가 지구단위계획(지구단위계획과 지구단위계획구역을 동시에 결정할 때에는 지구단위계획구역의 지정 또는 변경에 관한 사항을 포함할 수 있다)이나 제52조제1항제1호의2에 따라 지구단위계획으로 대체하는 용도지구 폐지에 관한 사항을 결정하려면 대통령령으로 정하는 바에 따라 「건축법」 제4조에 따라 시ㆍ도에 두는 건축위원회와 도시계획위원회가 공동으로 하는 심의를 거쳐야 한다. <개정 2013. 7. 16., 2017. 4. 18.>
⑦ 시장 또는 군수가 도시ㆍ군관리계획을 결정하는 경우에는 제1항부터 제6항까지의 규정을 준용한다. 이 경우 “시ㆍ도지사”는 “시장 또는 군수”로, “시ㆍ도도시계획위원회”는 “제113조제2항에 따른 시ㆍ군ㆍ구도시계획위원회”로, “「건축법」 제4조에 따라 시ㆍ도에 두는 건축위원회”는 “「건축법」 제4조에 따라 시 또는 군에 두는 건축위원회”로, “특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사”는 “시장 또는 군수”로 본다. <개정 2011. 4. 14., 2013. 7. 16.>
[전문개정 2009. 2. 6.]
[제목개정 2011. 4. 14.]
제52조(지구단위계획의 내용) ③ 지구단위계획구역에서는 제76조부터 제78조까지의 규정과 「건축법」 제42조ㆍ제43조ㆍ제44조ㆍ제60조 및 제61조, 「주차장법」 제19조 및 제19조의2를 대통령령으로 정하는 범위에서 지구단위계획으로 정하는 바에 따라 완화하여 적용할 수 있다.
[전문개정 2009. 2. 6.]
제78조(용도지역에서의 용적률)
⑦ 이 법 및 「건축법」 등 다른 법률에 따른 용적률의 완화에 관한 규정은 이 법 및 다른 법률에도 불구하고 다음 각 호의 구분에 따른 범위에서 중첩하여 적용할 수 있다. 다만, 용적률 완화 규정을 중첩 적용하여 완화되는 용적률이 제1항 및 제2항에 따라 대통령령으로 정하고 있는 해당 용도지역별 용적률 최대한도를 초과하는 경우에는 관할 시ㆍ도지사, 시장ㆍ군수 또는 구청장이 제30조제3항 단서 또는 같은 조 제7항에 따른 건축위원회와 도시계획위원회의 공동 심의를 거쳐 기반시설의 설치 및 그에 필요한 용지의 확보가 충분하다고 인정하는 경우에 한정한다. <신설 2021. 10. 8.>
1. 지구단위계획구역: 제52조제3항에 따라 지구단위계획으로 정하는 범위
2. 지구단위계획구역 외의 지역: 제1항 및 제2항에 따라 대통령령으로 정하고 있는 해당 용도지역별 용적률 최대한도의 120퍼센트 이하
[전문개정 2009. 2. 6.]
제139조(권한의 위임 및 위탁) ① 이 법에 따른 국토교통부장관(제40조에 따른 수산자원보호구역의 경우 해양수산부장관을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 권한은 그 일부를 대통령령으로 정하는 바에 따라 시ㆍ도지사에게 위임할 수 있으며, 시ㆍ도지사는 국토교통부장관의 승인을 받아 그 위임받은 권한을 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 재위임할 수 있다. <개정 2009. 2. 6., 2013. 3. 23.>
② 이 법에 따른 시ㆍ도지사의 권한은 시ㆍ도의 조례로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 위임할 수 있다. 이 경우 시ㆍ도지사는 권한의 위임사실을 국토교통부장관에게 보고하여야 한다. <개정 2009. 2. 6., 2013. 3. 23.>
③ 제1항이나 제2항에 따라 권한이 위임되거나 재위임된 경우 그 위임되거나 재위임된 사항 중 다음 각 호의 사항에 대하여는 그 위임 또는 재위임받은 기관이 속하는 지방자치단체에 설치된 지방도시계획위원회의 심의 또는 시ㆍ도의 조례로 정하는 바에 따라 「건축법」 제4조에 의하여 시ㆍ군ㆍ구에 두는 건축위원회와 도시계획위원회가 공동으로 하는 심의를 거쳐야 하며, 해당 지방의회의 의견을 들어야 하는 사항에 대하여는 그 위임 또는 재위임받은 기관이 속하는 지방자치단체의 의회의 의견을 들어야 한다. <개정 2009. 2. 6.>
1. 중앙도시계획위원회ㆍ지방도시계획위원회의 심의를 거쳐야 하는 사항
2. 「건축법」 제4조에 따라 시ㆍ도에 두는 건축위원회와 지방도시계획위원회가 공동으로 하는 심의를 거쳐야 하는 사항
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 ( 약칭: 국토계획법 시행령 )
[시행 2023. 3. 21.] [대통령령 제33339호, 2023. 3. 21., 일부개정]
제85조(용도지역 안에서의 용적률) ①법 제78조제1항 및 제2항에 따른 용적률은 다음 각 호의 범위에서 관할구역의 면적, 인구규모 및 용도지역의 특성 등을 고려하여 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 도시ㆍ군계획조례가 정하는 비율을 초과할 수 없다. <개정 2012. 4. 10., 2019. 8. 6., 2021. 1. 5.>
1. 제1종전용주거지역 : 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하
2. 제2종전용주거지역 : 50퍼센트 이상 150퍼센트 이하
3. 제1종일반주거지역 : 100퍼센트 이상 200퍼센트 이하
4. 제2종일반주거지역 : 100퍼센트 이상 250퍼센트 이하
5. 제3종일반주거지역 : 100퍼센트 이상 300퍼센트 이하
6. 준주거지역 : 200퍼센트 이상 500퍼센트 이하
7. 중심상업지역 : 200퍼센트 이상 1천500퍼센트 이하
8. 일반상업지역 : 200퍼센트 이상 1천300퍼센트 이하
9. 근린상업지역 : 200퍼센트 이상 900퍼센트 이하
10. 유통상업지역 : 200퍼센트 이상 1천100퍼센트 이하
11. 전용공업지역 : 150퍼센트 이상 300퍼센트 이하
12. 일반공업지역 : 150퍼센트 이상 350퍼센트 이하
13. 준공업지역 : 150퍼센트 이상 400퍼센트 이하
14. 보전녹지지역 : 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하
15. 생산녹지지역 : 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하
16. 자연녹지지역 : 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하
17. 보전관리지역 : 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하
18. 생산관리지역 : 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하
19. 계획관리지역 : 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하
20. 농림지역 : 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하
21. 자연환경보전지역 : 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하
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