파주시의 경우 건축선과 대지안의 공지 이격선 또는 건축한계선 사이 면적을_2023.03.30

설명

■ 질의
각 지역마다 건축선으로부터 이격거리 확보 시 공개공지면적 산입기준을 달리 운영하고 있어 정보 수집을 위해 질의 드립니다.
질의 1과 3은 건축선으로부터 대지안의 공지에 대한 질의이고 질의 2와 4는 건축선으로부터 건축한계선에 대한 질의입니다.
질의 1과 2는 건축법 제46조제1항의 도로경계선 및 소요폭 미달 시 건축선의 후퇴선에 대한 기준이고 질의3과 4는 건축법 제46조제2항의 시장 군수 구청장의 건축선 지정선에 대한 기준입니다.
질의 2와 질의 4의 건축한계선은 국토교통부 고시 지구단위계획수립지침(3-10-1, 3-10-5, 3-10-6)의 건축한계선을 의미합니다.

질의 1
건축선(건축법 제46조제1항)과 대지안의 공지(건축법 제58조) 이격선 사이 면적을 공개공지 면적에 산입가능한지요?

질의 2
건축선(건축법 제46조제1항)과 건축한계선(지구단위계획 수립지침 3-10-5) 사이 면적을 공개공지 면적에 산입가능한지요? 각 지구단위계획결정권자에게 문의해야하는지요?

질의 3
건축선(건축법 제46조제2항)과 대지안의 공지(건축법 제58조) 이격선 사이 면적을 공개공지 면적에 산입가능한지요?

질의 4
건축선(건축법 제46조제2항)과 건축한계선 사이 면적을 공개공지 면적에 산입가능한지요? 각 지구단위계획결정권자에게 문의해야하는지요?

질의 5
파주시의 경우 공개공지 설치에 따른 건축기준(용적률 및 높이) 완화적용 시 공개공지 등의 면적에 건축법 제42조에 따른 조경면적을 제외한 면적으로 산정하는지요?

▣ 회신
[질의 1, 3] 건축선과 대지안의 공지 이격선 사이 공개공지 면적의 산입 제한 여부
「건축법」및「파주시 건축조례」에 따라 건축선과 대지안의 공지 이격선 사이 면적에 공개공지 면적의 산입을 제한하는 별도의 규정이 없으므로 대지안의 공지를 설치하는 취지에 어긋나지 않는 범위에서 공개공지 기준에 적합한 경우라면 가능할 것으로 사료됩니다.
[질의 2, 4] 건축선과 건축한계선(지구단위계획 수립지침 상 지정) 사이 면적 관련 공개공지면? 산입 가능 여부
지구단위계획상 세부지침에 따라 달라질수 있으므로 자세한 사항은 해당 지침에 따라 적용 가능 여부를 판단하여야 할 것으로 사료되며, 지구단위 지침 관련부서에 문의하셔야 함을 알려드립니다.
[질의 5] 공개공지 설치에 따른 건축기준 완화시 공개공지 면적에 조경면적을 제외한 면적으로 산정하는지 문의
「파주시 건축조례」제33조 제4항에 따른 건축완화 적용에 있어 공개공지 등의 면적은「건축법」제42조에 따른 조경면적으로 산정된 면적을 제외하도록 규정하고 있으나, 질의 1~4 모두 구체적인 판단은 관련도면을 구비후 문의하셔야 종합적인 판단이 가능함을 알려드립니다.
나. 공영개발과 답변
[질의 2, 4] 건축선과 건축한계선 사이 면적을 공개공지 면적에 산입 가능한지 여부
건축선과 건축한계선 사이는 전면공지에 해당이 되며, 파주운정1,2 택지개발사업 지구단위계획 지침 제1편 총론 제1장제5조제8항, 제2편 건축부문 제1장제5조 및 파주운정3 택지개발사업 지구단위계획 지침 제1편 총론 제1장제5조제10항, 제2편 건축부문 제1장제6조에서 전면공지에 관한 용어의 정의 및 조성기준 및 방법에 대한 지침은 명시되어 있으나, 전면공지의 면적이 공개공지 면적에 산입 가능한지에 대한 사항은 별도로 규정되어 있지 않으며, 또한 지구단위계획 수립지침에서도 공개공지 면적에 산입 가능한지 여부와 관련된 지침이 별도로 규정되어있지 않음을 알려드립니다.

[질의 5] 공개공지 설치에 따른 건축기준 완화적용 시 공개공지 등의 면적에 건축법 제42조에 따른 조경면적을 제외한 면적으로 산정하는 여부
파주운정1,2 택지개발사업 지구단위계획지침 제2편 건축부문 제1장제6조제2항 및 파주운정3 택지개발사업 지구단위계획지침 제2편 건축부문 제1장제7조제2항에 따르면 공개공지 조성방식은「파주시 건축 조례」에서 규정된 조성방식에 의거하여 설치하는 것을 원칙으로 하되 구체적인 형태 및 배치 기준은 건축법 제42조 규정에 의한 조경면적을 공개공지 면적에 산입할 수 있다라고 규정하고 있으며, 공개공지에 설치하는 식재 및 시설물의 기준은 「파주시 건축 조례」를 준용한다라고 규정하고 있습니다.
다. 도시계획과 답변
「지구단위계획수립지침」상 공개공지의 산입 면적 기준에 대해서 별도로 규정하고 있지 않으며, 지구단위계획 및 공개공지 조성 목적 등을 고려하여 판단하여야 할 사항임을 알려드립니다.

◎ 관계 법령
건축법
[시행 2022. 4. 20.] [법률 제18508호, 2021. 10. 19., 일부개정]
제42조(대지의 조경) ① 면적이 200제곱미터 이상인 대지에 건축을 하는 건축주는 용도지역 및 건축물의 규모에 따라 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 기준에 따라 대지에 조경이나 그 밖에 필요한 조치를 하여야 한다. 다만, 조경이 필요하지 아니한 건축물로서 대통령령으로 정하는 건축물에 대하여는 조경 등의 조치를 하지 아니할 수 있으며, 옥상 조경 등 대통령령으로 따로 기준을 정하는 경우에는 그 기준에 따른다.
② 국토교통부장관은 식재(植栽) 기준, 조경 시설물의 종류 및 설치방법, 옥상 조경의 방법 등 조경에 필요한 사항을 정하여 고시할 수 있다. <개정 2013.3.23>

제43조(공개 공지 등의 확보) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역의 환경을 쾌적하게 조성하기 위하여 대통령령으로 정하는 용도와 규모의 건축물은 일반이 사용할 수 있도록 대통령령으로 정하는 기준에 따라 소규모 휴식시설 등의 공개 공지(空地: 공터) 또는 공개 공간(이하 “공개공지등”이라 한다)을 설치하여야 한다. <개정 2014. 1. 14., 2018. 8. 14., 2019. 4. 23.>
1. 일반주거지역, 준주거지역
2. 상업지역
3. 준공업지역
4. 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 도시화의 가능성이 크거나 노후 산업단지의 정비가 필요하다고 인정하여 지정ㆍ공고하는 지역
② 제1항에 따라 공개공지등을 설치하는 경우에는 제55조, 제56조와 제60조를 대통령령으로 정하는 바에 따라 완화하여 적용할 수 있다. <개정 2019. 4. 23.>
③ 시ㆍ도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 관할 구역 내 공개공지등에 대한 점검 등 유지ㆍ관리에 관한 사항을 해당 지방자치단체의 조례로 정할 수 있다. <신설 2019. 4. 23.>
④ 누구든지 공개공지등에 물건을 쌓아놓거나 출입을 차단하는 시설을 설치하는 등 공개공지등의 활용을 저해하는 행위를 하여서는 아니 된다. <신설 2019. 4. 23.>
⑤ 제4항에 따라 제한되는 행위의 유형 또는 기준은 대통령령으로 정한다. <신설 2019. 4. 23.>

제46조(건축선의 지정) ① 도로와 접한 부분에 건축물을 건축할 수 있는 선[이하 “건축선(建築線)”이라 한다]은 대지와 도로의 경계선으로 한다. 다만, 제2조제1항제11호에 따른 소요 너비에 못 미치는 너비의 도로인 경우에는 그 중심선으로부터 그 소요 너비의 2분의 1의 수평거리만큼 물러난 선을 건축선으로 하되, 그 도로의 반대쪽에 경사지, 하천, 철도, 선로부지, 그 밖에 이와 유사한 것이 있는 경우에는 그 경사지 등이 있는 쪽의 도로경계선에서 소요 너비에 해당하는 수평거리의 선을 건축선으로 하며, 도로의 모퉁이에서는 대통령령으로 정하는 선을 건축선으로 한다.
② 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 시가지 안에서 건축물의 위치나 환경을 정비하기 위하여 필요하다고 인정하면 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 범위에서 건축선을 따로 지정할 수 있다. <개정 2014. 1. 14.>
③ 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제2항에 따라 건축선을 지정하면 지체 없이 이를 고시하여야 한다. <개정 2014. 1. 14.>

제58조(대지 안의 공지) 건축물을 건축하는 경우에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 용도지역ㆍ용도지구, 건축물의 용도 및 규모 등에 따라 건축선 및 인접 대지경계선으로부터 6미터 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 거리 이상을 띄워야 한다. <개정 2011. 5. 30.>

건축법 시행령
[시행 2023. 2. 14.] [대통령령 제33249호, 2023. 2. 14., 일부개정]
제27조의2(공개 공지 등의 확보) ① 법 제43조제1항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 대지에는 공개 공지 또는 공개 공간(이하 이 조에서 “공개공지등”이라 한다)을 설치해야 한다. 이 경우 공개 공지는 필로티의 구조로 설치할 수 있다. <개정 2009. 7. 16., 2013. 11. 20., 2019. 10. 22.>
1. 문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설(「농수산물 유통 및 가격안정에 관한 법률」에 따른 농수산물유통시설은 제외한다), 운수시설(여객용 시설만 해당한다), 업무시설 및 숙박시설로서 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 5천 제곱미터 이상인 건축물
2. 그 밖에 다중이 이용하는 시설로서 건축조례로 정하는 건축물
② 공개공지등의 면적은 대지면적의 100분의 10 이하의 범위에서 건축조례로 정한다. 이 경우 법 제42조에 따른 조경면적과 「매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률」 제14조제1항제1호에 따른 매장문화재의 현지보존 조치 면적을 공개공지등의 면적으로 할 수 있다. <개정 2014. 11. 11., 2015. 8. 3., 2017. 6. 27.>
③ 제1항에 따라 공개공지등을 설치할 때에는 모든 사람들이 환경친화적으로 편리하게 이용할 수 있도록 긴 의자 또는 조경시설 등 건축조례로 정하는 시설을 설치해야 한다. <개정 2019. 10. 22.>
④ 제1항에 따른 건축물(제1항에 따른 건축물과 제1항에 해당되지 아니하는 건축물이 하나의 건축물로 복합된 경우를 포함한다)에 공개공지등을 설치하는 경우에는 법 제43조제2항에 따라 다음 각 호의 범위에서 대지면적에 대한 공개공지등 면적 비율에 따라 법 제56조 및 제60조를 완화하여 적용한다. 다만, 다음 각 호의 범위에서 건축조례로 정한 기준이 완화 비율보다 큰 경우에는 해당 건축조례로 정하는 바에 따른다. <개정 2014. 11. 11.>
1. 법 제56조에 따른 용적률은 해당 지역에 적용하는 용적률의 1.2배 이하
2. 법 제60조에 따른 높이 제한은 해당 건축물에 적용하는 높이기준의 1.2배 이하
⑤ 제1항에 따른 공개공지등의 설치대상이 아닌 건축물(「주택법」 제15조제1항에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택 중 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 것 외의 공동주택은 제외한다)의 대지에 법 제43조제4항, 이 조 제2항 및 제3항에 적합한 공개 공지를 설치하는 경우에는 제4항을 준용한다. <개정 2014. 11. 11., 2016. 8. 11., 2017. 1. 20., 2019. 10. 22.>
⑥ 공개공지등에는 연간 60일 이내의 기간 동안 건축조례로 정하는 바에 따라 주민들을 위한 문화행사를 열거나 판촉활동을 할 수 있다. 다만, 울타리를 설치하는 등 공중이 해당 공개공지등을 이용하는데 지장을 주는 행위를 해서는 아니 된다. <신설 2009. 6. 30.>
⑦ 법 제43조제4항에 따라 제한되는 행위는 다음 각 호와 같다. <신설 2020. 4. 21.>
1. 공개공지등의 일정 공간을 점유하여 영업을 하는 행위
2. 공개공지등의 이용에 방해가 되는 행위로서 다음 각 목의 행위
가. 공개공지등에 제3항에 따른 시설 외의 시설물을 설치하는 행위
나. 공개공지등에 물건을 쌓아 놓는 행위
3. 울타리나 담장 등의 시설을 설치하거나 출입구를 폐쇄하는 등 공개공지등의 출입을 차단하는 행위
4. 공개공지등과 그에 설치된 편의시설을 훼손하는 행위
5. 그 밖에 제1호부터 제4호까지의 행위와 유사한 행위로서 건축조례로 정하는 행위
[전문개정 2008. 10. 29.]

제31조(건축선) ①법 제46조제1항에 따라 너비 8미터 미만인 도로의 모퉁이에 위치한 대지의 도로모퉁이 부분의 건축선은 그 대지에 접한 도로경계선의 교차점으로부터 도로경계선에 따라 다음의 표에 따른 거리를 각각 후퇴한 두 점을 연결한 선으로 한다.
– 표 생략 -ㅇ
② 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 법 제46조제2항에 따라 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조제1항제1호에 따른 도시지역에는 4미터 이하의 범위에서 건축선을 따로 지정할 수 있다. <개정 2014.10.14>
③ 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 제2항에 따라 건축선을 지정하려면 미리 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보(公報), 일간신문 또는 인터넷 홈페이지 등에 30일 이상 공고하여야 하며, 공고한 내용에 대하여 의견이 있는 자는 공고기간에 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 의견을 제출(전자문서에 의한 제출을 포함한다)할 수 있다. <개정 2014.10.14>
[전문개정 2008.10.29]

■ 건축법 시행령 [별표 2] <개정 2021. 11. 2.>
대지의 공지 기준(제80조의2 관련)
1. 건축선으로부터 건축물까지 띄어야 하는 거리
– 표 생략 –
2. 인접 대지경계선으로부터 건축물까지 띄어야 하는 거리
– 표 생략 –

파주시 건축 조례
[시행 2022. 4. 29.] [경기도파주시조례 제1812호, 2022. 4. 29., 일부개정]
제28조(대지안의 공지) 법 제58조 및 영 제80조의2에 따라 건축선( 법 제46조에 따른 건축선을 말한다) 및 인접대지경계선(대지와 대지 사이에 공원·철도·하천·광장·공공공지·녹지·유수지·자동차전용도로·유원지 및 그 밖에 건축이 금지된 공지가 있는 경우에는 그 반대편 대지의 경계선을 말한다)으로부터 건축물의 각 부분까지 띄어야 하는 거리의 기준은 별표 3과 같다. (개정 2009. 06. 30)

제33조(공개공지 등의 확보)
④ 영 제27조의2제4항에 따라 건축물의 용적률 및 높이제한을 완화하여 적용 할 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다. 다만, 해당 지역의 적용되는 용적률 및 해당 건축물에 적용되는 높이제한 기준의 1.2배를 초과할 수 없으며, 공개공지 등의 면적은 법 제42조에 따른 조경면적을 제외한 면적으로 산정한다.(개정 2008.03.28, 2009. 06. 30, 2012.7.31)
1. 용적률의 완화 : 다음 산식에 따라 산출된 용적률 이하[1+{공개공지 등 면적-(공개공지 등 설치 의무 면적, 의무대상이 아닌 경우 대지면적의 5퍼센트)}/대지면적] × 「파주시 도시계획 조례」제33조에 따른 용적률 (개정 2009. 06. 30, 2012.7.31)
2. 도로의 너비에 의한 높이제한 완화 : 다음 산식에 따라 산출된 용적률 이하 [1+{공개공지 등 면적-(공개공지 등 설치 의무 면적, 의무대상이 아닌 경우 대지면적의 5퍼센트)}/대지면적] × 법 제60조에 따른 높이제한 기준 (개정 2009. 06. 30, 2012.7.31)

지구단위계획수립지침
[시행 2018. 12. 21.] [국토교통부훈령 제1131호, 2018. 12. 21., 일부개정]
제10절 건축물의 배치와 건축선
3-10-1. 다음과 같은 경우에는 건축지정선·벽면지정선·건축한계선·벽면한계선 등을 지정하여 건축물이 적정하게 배치되도록 할 수 있다.
3-10-5.건축한계선은 도로에 있는 사람이 개방감을 가질 수 있도록 건축물을 도로에서 일정거리 후퇴시켜 건축하게 할 필요가 있는 곳에 지정할 수 있다.
3-10-6.벽면한계선은 특정한 층에서 보행공간(공공보행통로등) 등을 확보할 필요가 있는 경우에 사용할 수 있다. 이 경우 건축한계선의 후퇴부분에는 보행공간 등에 필요한 도시설계적 계획요소를 제시한다.

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